Der Stephankiez in Berlin-Moabit, früher ein Arbeiterviertel, ist heute zweifellos eine Top-Wohnlage. Die namensgebende Stephanstraße wird von sanierten Gründerzeitbauten gesäumt. Die Verkehrsanbindung ist hervorragend, U- und S-Bahn sind fußläufig zu erreichen, ebenso die Spreepromenade und der weitläufige Fritz-Schloss-Park. Supermärkte sorgen für gute Nahversorgung, zudem haben sich viele schicke gastronomische Betriebe und Spezialitätenläden angesiedelt. In den gängigen Immobilienportalen finden sich hochpreisige Eigentums- und Mietwohnungen und in den Häusern mit relativ niedrigen Bestandsmieten wächst der Verdrängungsdruck durch Modernisierungen.
Bis zum Fall der Mauer war dieser Kiez eine eher schmuddelige Randlage, deren billige Mieten auch viele Migrantenfamilien anzog. Das änderte sich nach 1990 schlagartig. Zwar gab es bereits in den 80er Jahren eine Modernisierungswelle, doch die neue Lage mitten in der Stadt erhöhte den Druck auf die angestammte Bewohnerschaft beträchtlich. So lag es nahe, im Stephankiez erstmals eine Milieuschutzsatzung anzuwenden, was auf Betreiben des Bezirks gegen zunächst erheblichen Widerstand der Landesregierung 1991 erfolgte. Hinzu kam 1995 eine Sanierungssatzung, um eine städtebauliche Aufwertung durch die Erneuerung von Wohngebäuden, Grün- und Freiflächen sowie sozialer Infrastruktur zu erwirken. 1996 zog der damalige Baustadtrat von Tiergarten, Horst Porath (SPD), eine positive Zwischenbilanz der Milieuschutzsatzung. „Eine Verdrängung der Bewohner ist im Großen und Ganzen ausgeblieben“, so Porath, der allerdings den mangelnden Schutz für Gewerbemieter/innen und die sehr hohe Umwandlungsquote von Miet- in Eigentumswohnungen als Probleme ansah. Auch Projektleiter Gerald Schäfer vom Moabiter Sanierungsträger S.T.E.R.N. äußerte sich verhalten zufrieden. Die Satzung habe eine „Signalfunktion gegenüber Eigentümern entfaltet, dass nicht alles möglich ist“. Man habe deutlich gemacht, dass Modernisierungsmaßnahmen nur Aussicht auf Genehmigung haben, wenn sie sozialverträglich sind. 2007 wurde der Milieuschutz, dessen mietpreisdämpfende Instrumente zwischenzeitlich durch mehrere Gerichtsurteile erheblich eingeschränkt worden waren, wieder aufgehoben, da keine Anhaltspunkte für einen städtebaulich begründeten Aufwertungsdruck mehr bestünden.
Investoren nutzten Renditepotenziale nach Auslaufen der Satzung
Eine fatale Fehleinschätzung, wie sich in den folgenden Jahren zeigte. Die nunmehr „entfesselten“ Eigentümer holten sozusagen alles nach, was ihnen zuvor verwehrt war. Auch die damals in der Satzung verankerte Deckelung der Mieten nach Modernisierung verpuffte allmählich, da sie nur für Bestandsmietverträge galt und durch weitere Modernisierungen, besonders energetische, ohnehin ausgehebelt werden kann. Viele Investoren erkannten die enormen Renditepotenziale nach dem Auslaufen der Satzung und kauften sich im Kiez ein. Wie ein Turbo wirkten zudem Planungen in der Umgebung, wie die Ansiedlung des Bundesnachrichtendienstes in der nahe gelegenen Chausseestraße. Nüchtern lässt sich feststellen, dass der Milieuschutz für den Verdrängungsprozess im Quartier bestenfalls eine Atempause brachte. Das hat nach langjähriger Ignoranz auch die Bezirksverwaltung realisiert. Und so wurde für den Stephankiez nebst anderen Teilen von Moabit und Wedding im Mai dieses Jahres erneut eine Milieuschutzsatzung erlassen. Die Bezirksverordnetenversammlung verabschiedete zudem einen Prüfkatalog, der äußerst restriktive Regelungen für Modernisierungen und für zwingend zu erteilende Genehmigungen deren Koppelung an einen „gebietsspezifischen Mietspiegel“ vorsieht. Allerdings ist das Bezirksamt an diesen Beschluss nicht gebunden und Baustadtrat Carsten Spallek (CDU) macht keinen Hehl daraus, dass er an der Umsetzbarkeit erhebliche Zweifel hegt und eine Prozesswelle befürchtet. Es wird sich also erst bei der Umsetzung erweisen, ob der erneute Milieuschutz den Bewohner/innen des Stephankiezes wenigstens ein bisschen Schutz vor ungebremster Verdrängung bietet.