„Auch wenn der Handlungsspielraum nicht groß ist, sollte der Milieuschutz genutzt werden“ | Berliner MieterGemeinschaft e. V.
„Auch wenn der Handlungsspielraum nicht groß ist, sollte der Milieuschutz genutzt werden“
Modernisierung, Mietpreissteigerung, Verdrängung und soziale Erhaltungssatzungen – aus Sicht der Beraterpraxis
von Heinz Paul
MieterEcho: In vielen Bezirken Berlins gibt es Gebiete, für die soziale Erhaltungssatzungen erlassen worden sind, zuletzt aktuell vom Bezirk Mitte für fünf Gebiete im Wedding und in Moabit. Inwiefern schützt eine Milieuschutzsatzung Mieter/innen vor Verdrängung?
Rechtsanwalt Heinz Paul: § 172 Absatz 1 Ziffer 2 Baugesetzbuch (BauGB) ermöglicht es den Gemeinden, für ausgewiesene Gebiete „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ sogenannte Milieuschutzsatzungen zu erlassen, um der Verdrängung der bestehenden Wohnbevölkerung entgegenzuwirken. Der Zweck dieser Vorschrift ist aber keineswegs, den Schutz der Wohnbevölkerung vor sozial nicht tragbaren Mieterhöhungen und der damit verbundenen Verdrängung der Mieter/innen zu gewährleisten. Vielmehr soll eine solche Satzung nur erlassen und damit bestimmte Baumaßnahmen untersagt werden, „wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll“, zum Beispiel wenn sich durch eine drohende Verdrängung und der damit verbundenen Veränderung der Sozialstruktur der Bedarf an Kita- und Schulplätzen gravierend verändert oder wenn „soziale Brennpunkte“ entstehen würden. Die Ursachen für die Verdrängung der bestehenden Wohnbevölkerung und damit die Veränderung ihrer sozialen Zusammensetzung sind aber vor allem die mit Modernisierungsmaßnahmen verbundenen ungebremsten Mieterhöhungen sowie die Mietpreisexplosion bei Neuvermietung.
Modernisierungen zählen Sie zu den Hauptursachen für Verdrängung. Wie kommt es zu solch hohen Mieterhöhungen nach Modernisierungen?
Modernisierungsmaßnahmen können mit 11% der hierfür entstehenden Baukosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB). Kommen verschiedene Modernisierungsmaßnahmen zusammen wie Heizungseinbau, Isolierglasfenster, Wärmedämmung, Aufzug, Balkon, kann sich die Miete durchaus verdoppeln oder verdreifachen. Bei einem von mir betreuten Haus in Friedrichshain sollten Modernisierungsmaßnahmen zu Mieterhöhungen zwischen 700 und 900 Euro monatlich führen. Solche Mieterhöhungen – selbst wenn sie niedriger ausfallen – können Mieter/innen nicht mehr bezahlen. Sie müssen ihr Mietverhältnis letztendlich aufgeben. Auf diese Weise werden Mieter/innen verdrängt und die Sozialstruktur eines Bezirks ändert sich grundlegend. Das Problem ist, dass es keine gesetzliche Begrenzung für Mieterhöhungen durch Modernisierung gibt und außerdem der Modernisierungszuschlag zeitlich unbegrenzt zu zahlen ist, auch wenn die Baukosten schon lange beglichen sind.
Und bei energetischen Modernisierungen?
Nach der Rechtsprechung kommt es weder darauf an, dass ein bestimmtes Mindestmaß an Energieeinsparung erreicht werden muss, noch dass der Modernisierungszuschlag in einem zumutbaren Verhältnis zur erzielten Energieeinsparung steht. In einem von mir betreuten Haus in Kreuzberg sollte die vom Vermieter behauptete Energieeinsparung 47% betragen, was allein schon völlig unrealistisch ist. Nach erfolgter energetischer Modernisierung betrug das Verhältnis zwischen Energieeinsparung und Modernisierungszuschlag bis zu 1 zu 10, also 1 Euro Energieeinsparung für 10 Euro Modernisierungszuschlag monatlich.
Sie haben die Mietpreisexplosion bei Neuvermietung als Verdrängungsursache genannt. Warum versagt die Mietpreisbremse?
Mittlerweile haben alle Mieterorganisationen die Erfahrung gemacht, dass die Mietpreisbremse, wonach vom Vermieter bei Neuvermietung einer Wohnung nur eine Miete von höchstens 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden darf, faktisch nicht greift. Das liegt an den vielen Ausnahmen, die das Gesetz selbst zulässt. Hinzu kommt, dass die Mieter/innen tätig werden und im Zweifel gerichtlich die Herabsetzung der vereinbarten Miete verlangen müssen und beweispflichtig sind, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung tatsächlich ist. Es gibt also kaum gerichtliche Klagen. Darüber hinaus werden Verstöße von Vermietern gegen die Mietpreisbremse weder strafrechtlich noch mit Bußgeld geahndet, sodass ein Verstoß kaum ein Risiko birgt.
Was kann dann eine Milieuschutzsatzung gegen Mieterhöhungen und Verdrängung überhaupt noch leisten?
Nach meiner Meinung kann eine Milieuschutzsatzung da wenig leisten. Eine Milieuschutzsatzung gemäß § 172 BauGB sieht vor, dass jede bauliche Maßnahme, hierbei insbesondere Modernisierungsmaßnahmen und Nutzungsänderungen einer Genehmigung, hier des Bezirksamts, bedürfen. Das Bezirksamt kann eine solche Genehmigung aber nicht willkürlich oder nach eigenen Vorstellungen erteilen oder verweigern, sondern muss hierbei die Vorgaben des § 172 BauGB beachten. Diese Vorgaben sind aber vom Gesetz sehr unpräzise formuliert und daher in ihrer Auslegung mit einer hohen Unsicherheit verbunden. Dort ist nämlich geregelt, dass die Genehmigung zu erteilen ist, „wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient oder die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient“. Der letzte Halbsatz in Hinsicht auf die Energieeinsparverordnung ist zwar noch halbwegs verständlich, führt aber dazu, dass eine Milieuschutzsatzung immer sklavisch an die Vorgaben der Energieeinsparverordnung gebunden ist und eine Abweichung hiervon nicht zulässt. Insoweit muss auf den politischen Streit über die Sinnhaftigkeit verschiedener Regelungen der Energieeinsparverordnung verwiesen werden, die durchaus nicht unumstritten ist, sondern vielmehr zunehmend in der Kritik steht, zumal die Kosten der Energieeinsparmaßnahmen völlig unsozial einseitig über den Modernisierungszuschlag auf die Mieter/innen abgewälzt werden.
Welche Modernisierungen müssen die Bezirksämter in Milieuschutzgebieten genehmigen?
Alle, die nicht über den „zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung“ hinausgehen. Um hier eine Abgrenzung zu schaffen, haben die Bezirke für ihre Milieuschutzsatzungen Kriterienkataloge beschlossen, welche Baumaßnahmen genehmigungsfähig sind und welche Baumaßnahmen nicht genehmigt werden sollen. Die Unsicherheit zeigt sich schon darin, dass die Bezirke durchaus unterschiedliche Kataloge in Hinsicht auf die Genehmigungsfähigkeit einzelner Baumaßnahmen erstellt haben. Was aber klar ist: Die „normalen“ Modernisierungen wie neue Heizungsanlage, Vollwärmedämmfassade, Isolierglasfenster, verstärkte Elektroinstallation, Badeinbau oder Badmodernisierung oder Ähnliches fallen auch nach diesen Kriterienkatalogen unter die zwingend zu genehmigenden Baumaßnahmen, weil diese nur der Herstellung des „zeitgemäßen Zustands“ dienen. Aber bereits diese „normalen“ Modernisierungen führen zu Mieterhöhungen, welche von den Mieter/innen nicht mehr zu leisten sind, und sie werden durch die Milieuschutzsatzung nicht verhindert.
Sind die Milieuschutzsatzungen dann völlig wertlos?
Nein, zum Beispiel die mit der Milieuschutzsatzung verbundene Umwandlungsverordnung, wonach in einem Milieuschutzgebiet die Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen von der Genehmigung des Bezirks abhängt, ist durchaus nützlich. Der Bezirk hat hier größere Möglichkeiten, eine solche Genehmigung zu verweigern, obgleich § 172 BauGB auch hier schon wieder Ausnahmeregelungen vorsieht, die aber entweder konkrete und seltene Ausnahmen betreffen oder nicht ganz einfach zu umgehen sind. Auch das Verbot von Grundrissänderungen sowie der Teilung oder Zusammenlegung von Wohnungen hat praktische Relevanz. Dagegen ist mir beispielsweise das Verbot des Einbaus einer Fußbodenheizung oder einer großen Loggia in 35 Berufsjahren als Problem noch nicht ein einziges Mal begegnet, da von den Vermietern eine solche Maßnahme nie geplant worden ist. Ein häufiger Streitpunkt ist aber durchaus der Anbau eines Aufzugs, der in manchen Bezirken nicht, in anderen doch und in wieder anderen Bezirken nur unter bestimmten Bedingungen genehmigt wird. Der Personenaufzug ist sehr praxisrelevant, da er häufig gefordert wird und mit hohen Modernisierungszuschlägen verbunden ist. Hier wäre es wünschenswert, wenn sich die Bezirke auf eine einheitliche Ablehnung des Ein- bzw. Anbaus von Aufzügen verständigen könnten. Hierzu ist auch anzumerken, dass es durchaus Sinn macht, auf die Genehmigungspraxis der einzelnen Bezirksämter über die interessierten Fraktionen der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) Einfluss zu nehmen. Der BVV ist nach meinem Dafürhalten ob der öffentlichen Diskussion nicht das Bemühen abzusprechen, den Kriterienkatalog der genehmigungsfähigen Maßnahmen zugunsten der Mieter/innen möglichst eng abzufassen. Viel hängt aber auch davon ab, wie die einzelnen Bezirksämter den Genehmigungsvorbehalt praktisch umsetzen.
Welche Maßnahmen halten Sie für sinnvoll?
Sicherlich sollte der Handlungsspielraum, der durch die Milieuschutzsatzung eröffnet wird, auch wenn er nicht so groß ist, wie es der Name oder der Anschein erweckt, genutzt werden. Ein wirksames Instrument zur Verhinderung der Verdrängung der Mieter/innen durch Modernisierung und der dadurch verursachten Mieterhöhungen ist die Milieuschutzsatzung nicht, da sie keinen Einfluss auf die Miethöhe und auf die Durchführung der normalen und durchgängig üblichen Modernisierungsmaßnahmen hat. Notwendig ist vielmehr eine grundlegende Reform der gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Duldungspflicht und der Möglichkeit der Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen. § 559 BGB, der die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ermöglicht, gehört vollständig abgeschafft, da diese Regelung der Motor und die Ursache für die massenweise Verdrängung der Mieter/innen aus ihren Wohnungen ist. Das Mietpreisbremsengesetz ist zum Beispiel dahingehend zu reformieren, dass Verstöße der Vermieter hiergegen sanktioniert und alle Ausnahmereglungen gestrichen werden sowie dass der Vermieterseite der Nachweis obliegt, dass die Mietobergrenze bei Neuvermietung eingehalten wird.
