Geschenkt ist geschenkt! Doch so einfach ist die Situation bei 23 Häusern nicht, die Anfang der 90er Jahre aus der Hand des Bezirks Kreuzberg an die damals städtische Wohnungsbaugesellschaft GSW „unentgeltlich“ übertragen wurden. Denn die Schenkung beinhaltete mehrere klare Auflagen zum Schutz der Mieter/innen, darunter ein Verbot des Verkaufs ohne die Zustimmung des Landes Berlin und eine Verpflichtung zur Instandsetzung durch die GSW. Doch nichts passierte, 15 Jahre später schien alles vergessen, die GSW gehört inzwischen einem privaten Immobilienfonds und ein Großteil der Häuser wurde bereits weiterverkauft.
Am 30. Mai 2011 besetzten mehrere Dutzend Aktivist/innen die Schlesische Straße 25. Zeitgleich verbreiteten sie den 41 Seiten umfassenden „Einbringungsvertrag“ aus dem Jahr 1993 zwischen dem Land Berlin und der damals noch städtischen „Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft“ (GSW). Darin heißt es eindeutig, die GSW „verpflichtet sich, die von Berlin erworbenen Grundstücke ohne Zustimmung Berlins weder zu veräußern, zu teilen noch in Wohnungseigentum umzuwandeln“. Außerdem sollte eine „Instandsetzung umgehend nach Übernahme beginnen und innerhalb von zehn Jahren abgeschlossen“ sein. Auch die Mieten sollten niedrig bleiben und dem Bezirk Kreuzberg wird ein Belegungsrecht eingeräumt. Das Land Berlin kann sogar „im Fall der Verletzung der Verpflichtungen die Rückgabe“ verlangen. Am Beispiel der Schlesischen Straße 25 zeigten die Besetzer/innen auf, dass trotz großer Wohnungsknappheit in der Berliner Innenstadt „von 33 Wohnungen nur noch zwei bewohnt“ sind. Der Rest wurde „von der GSW systematisch entmietet“, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Und trotz der offensichtlich komplizierten und strittigen Rechtslage und obwohl sogar der Bezirksbürgermeister Franz Schulz (Bündnis 90/Die Grünen) die Besetzung gegenüber der Presse als „berechtigt“ bezeichnete, räumte die Polizei das Haus noch am selben Tag mit einem martialischen Aufgebot. Wenige Tage später verkaufte die GSW das Haus wie geplant an einen privaten Investor. Auch eine zweite Besetzung Anfang September räumte die Polizei nach wenigen Stunden.
Verkauf der GSW
Zumindest „Aufklärungsbedarf“ sah Bürgermeister Schulz bezüglich des rechtlichen Hintergrunds und forschte nach. Bereits 1988 hatte das Abgeordnetenhaus beschlossen, die „von den damaligen bezirklichen Grundstücksämtern verwalteten landeseigenen Wohngrundstücke den städtischen Wohnungsbaugesellschaften zu übertragen“. Damals war dies nicht skandalös, sondern einfach eine organisatorische Umgruppierung innerhalb des öffentlichen Besitzes. „Nach meinem aktuellen Kenntnisstand verzichtete dann aber der Senat 2004 in Vorbereitung der Privatisierung der GSW auf sämtliche vertraglich eingeräumten Rückübertragungsansprüche gegenüber der GSW“, berichtet Schulz von seinen Nachforschungen. „Bei ehrlicher Betrachtung“ könne bei dieser Rechtslage eine Rückforderung der Häuser kaum erfolgreich sein. Trotzdem hält auch die Vereinbarung des Senats mit der GSW von 2004 wichtige Regelungen für die Mieter/innen fest. So gilt weiterhin „der Mietspiegel als Grundlage für die Miete, Luxussanierungen sollen nicht erfolgen, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung wird verzichtet und bei einem Verkauf sind die Mieter zu bevorzugen“. Im Jahr 2010 erinnerte der Senat in einer Beschlussvorlage an das Abgeordnetenhaus die GSW daran, dass „die GSW an sämtliche Verpflichtungen aus dem Privatisierungsvertrag gebunden ist“. Einen solchen Beschluss muss der Senat nur fassen, wenn er genau weiß, dass ihm die neuen Eigentümer der GSW eine lange Nase machen. Denn Cerberus, der Käufer der GSW, stand davor, die GSW an die Börse zu bringen, und ließ etliche Rechtsanwälte die Vertragswerke nach Altlasten durchforsten.
Einsicht in den Kaufvertrag
Die Chancen, dass der Bezirk die Häuser zurückerhält, sieht auch die Rechsanwältin Carola Handwerg „gegen Null“. Anders als Schulz sieht sie immerhin noch eine kleine Chance bei den sich im Besitz der GSW befindenden Häusern. „Aber“, und dieses „aber“ betont die Rechtsanwältin, die inzwischen Mieter/innen aus gut der Hälfte der betroffenen 23 Häuser berät, „bei einem Verkauf werden trotzdem einige Rechte und Pflichten mitübertragen“. Damit argumentiert sie ähnlich wie Schulz. So will Handwerg prüfen, „ob der Bezirk nicht, insbesondere in der Schlesischen Straße 25, weiterhin ein Belegungsrecht hat“. Deshalb fordert sie für ihre Mandant/innen die Einsicht in den zwischen dem Land Berlin und Cerberus im Jahr 2004 abgeschlossenen GSW-Kaufvertrag, der weiterhin geheim ist. Denn darin „sind eindeutig die Rechte Dritter, nämlich der Mieter, berührt“. Auch können die Mieter/innen ihrer Meinung nach auf die Durchführung einer Instandsetzung pochen. Damit müssten sich die Mieter/innen an die neuen Eigentümer oder die GSW wenden, erwidert Bezirksbürgermeister Schulz. „Der Bezirk kann nur solche Instandsetzungen durchsetzen, die auf Mängel im Sinne des Wohnungsaufsichtsgesetzes zurückzuführen sind“, meint Schulz und verweist auf den zivilrechtlichen Weg. Doch bei Schimmel in den Wohnungen wäre eindeutig der Bezirk gefragt. Etwas nebulös ist die Antwort auf die Frage nach den Belegungsrechten durch den Bezirk. „Viele der Wohnungen besitzen noch Belegungsrechte“, sagt Schulz, und verweist darauf, dass bei einigen der Häuser der Bezirk nur die WBS-Scheine ausstellt und eigentlich der Senat mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Belegungsrechte verwaltet. In welchen Häusern dies der Fall ist, bleibt offen.
Aktivierung des Belegungsrechts
Die Mieter/innen aus einem Dutzend der betroffenen Häuser haben sich inzwischen organisiert. Doch die Rahmenbedingungen der jeweiligen Häuser sind sehr unterschiedlich. So sollen „in der Wilhelmstraße 7 einzelne Wohnungen nach Luxusmodernisierungen weiterverkauft werden.“ Und in der Bevernstraße 2 sollen nach der geplanten Modernisierung die Mieten um das Dreifache steigen. Dagegen lassen die Eigentümer der Manteuffelstraße 7 nach Angaben der Mieter/innen im Seitenflügel Wohnungen leer stehen und verschimmeln. Über „Vernachlässigung der Bausubstanz und schleichende Entmietung“ klagen auch die Mieter/innen in der Manteuffelstraße 70 und in der Wiener Straße 13. Alles Dinge, die eindeutig der 2004 abgeschlossenen und 2010 erneuerten Vereinbarung mit der GSW widersprechen. Als ersten Schritt fordern die Mieter/innen aus den „23 GSW-Häusern“ gemeinsam eine kurzfristige Aktivierung des Belegungsrechts durch den Bezirk, um „vor dem Einbruch des Winters eine weitere Zerstörung von Wohnraum zu verhindern“.