Verzögerung bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels
Folgen für Mieter/innen sind derzeit noch nicht abzusehen
Von Marek Schauer und Doris Grunow-Strempel
Das Kammergericht hat am 17. Oktober 2022 entschieden: Die Ausschreibung des Landes Berlin zur Erstellung der Mietspiegel 2023 und Mietspiegel 2025 war rechtmäßig. Folge der Verzögerung ist jedoch, dass ein neuer qualifizierter Mietspiegel ab Mai 2023 nicht mehr erstellt werden kann und an einer Übergangslösung (einfacher Mietspiegel) bis zur Fertigstellung gearbeitet wird. Wie kam es zu der Verzögerung und was bedeutet es für die Mieter/innen Berlins?
Es gibt zwei verschiedene Methoden der Mietspiegelerstellung bzw. -darstellung: die sog. Tabellenmethode (Tabellenmietspiegel) und die sog. Regressionsmethode. Bei der sog. Regressionsmethode werden weniger Daten benötigt, die dann mit Hilfe einer mathematischen Funktion in ein Verhältnis gesetzt werden, um daraus die Mieten zu ermitteln. Die Vertreter beider Methoden streiten sich darum, welche die bessere ist. Die gesetzlichen Regelungen zur Erstellung von Mietspiegeln legitimieren beide gleichermaßen als „anerkannte wissenschaftliche Grundsätze“. Die Kommunen entscheiden, welche Methode sie nutzen und ausschreiben möchten.
Das Land Berlin hat sich wie in der Vergangenheit entschieden, auch für die Jahre 2023 und 2025 wieder einen Tabellenmietspiegel auszuschreiben. Ein Regensburger Institut, das die Regressionsmethode favorisiert, legte dagegen Beschwerde bei der Vergabekammer ein und rügte die Ausschreibung mit dem Hinweis auf verschiedene Fehler des Vergaberechts.
Sowohl die zuständige Vergabekammer als auch das Kammergericht wiesen die Einwände zurück. Das Kammergericht erklärte eindeutig: „Soweit der Antragsgegner [das Land Berlin] die Erstellung eines Tabellenmietspiegels ausgeschrieben hat, ist die Begrenzung auf diese Art des Mietspiegels im Hinblick auf das dem Antragsgegner zustehende umfassende Leistungsbestimmungsrecht unproblematisch.“
Die Folgen für Berlins Mieter/innen
Durch die Beschwerde des Regensburger Instituts hat sich das Verfahren verzögert, da mit der Erstellung des Mietspiegels 2023 bis zum Abschluss des Verfahrens abgewartet werden musste. Ursprünglich war geplant, die Daten für den Mietspiegel 2023 im September 2022 zu erheben. Dies war jedoch nicht möglich, da das Kammergericht erst im Oktober 2022 über die Beschwerde entschieden hat. Das bedeutet, dass der aktuelle Mietspiegel 2021 ab Mai 2023 als qualifizierter Mietspiegel nicht mehr gilt. Folgen kann dies sowohl für Mieterhöhungen als auch die Mietpreisbremse haben.
Nach der herrschenden Berliner Rechtsprechung gilt der Mietspiegel ohnehin nicht als „qualifiziert“, sondern wird als „einfacher“ Mietspiegel zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen.
Solange es den „Übergangs-Mietspiegel“ der Vermieter/innen und Mieter/innen-Verbände nicht gibt, dürfte man den Mietspiegel 2021 als einfachen Mietspiegel nach wie vor anwenden können. Der Bundesgerichtshof hat 2019 klargestellt, dass auch abgelaufene Mietspiegel für Mieterhöhungen angewandt werden dürfen, nur bei älteren (hier: 20 Jahre alten) Mietspiegeln reicht die Datengrundlage nach der Entscheidung nicht. Mit dem gleichen Gericht dürfte allenfalls ein „Stichtagszuschlag“ draufzupacken sein.
Ob die Vermieter/innen für die Übergangszeit bis zum neuen Mietspiegel vermehrt als Erhöhungsmittel „Vergleichswohnungen“ nehmen, ist abzuwarten. Es ist aber unwahrscheinlich, da die Vermieter/innen hiervon trotz der Kritik am Mietspiegel 2021 keinen Gebrauch gemacht haben. Die Mieter/innen-Verbände gehen daher nicht von negativen Konsequenzen für Mieter/innen für die Übergangszeit aus.
Ob die Erstellung eines einfachen Mietspiegels zustande kommt und wie dieser dann in Bezug auf die Miethöhen aussieht, stand zum Zeitpunkt der Artikelerstellung noch nicht fest.
Rechtsanwalt Marek Schauer ist spezialisiert auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel arbeitet in der Rechtsabteilung der Berliner MieterGemeinschaft e. V.
MieterEcho 431 / April 2023
