Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Wohngemeinschaften
Von Rechtsanwalt Hannes Poggemann
Wir wohnen zu sechst in einer Wohnung und teilen uns die Miete. Wir kennen uns alle aus der Uni und sind befreundet. Zwei von uns sind Geschwister und zwei andere sind gerade in einer Beziehung. Wir verstehen uns als Wohngemeinschaft. Der Vermieter sieht das anders, weil unter uns welche verwandt sind und eine Lebensgemeinschaft führen. Ab wann ist man denn eine Wohngemeinschaft?
Im Gesetz gibt es keine Definition, was eine Wohngemeinschaft ist. Die Rechtsprechung geht zwar von einer Wohngemeinschaft aus, wenn mehrere nicht miteinander verwandte oder in einer Beziehung stehende Personen zusammen in einer Wohnung leben. Aber deshalb ist die Ansicht Ihres Vermieters nicht gleich zutreffend. Denn in Ihrem Fall liegt der Grund des Zusammenlebens nicht in dem einzelnen Verwandtschaftsverhältnis oder in der Beziehung der zwei Personen. Bei Ihnen wird man von einer Wohngemeinschaft ausgehen müssen, da Sie als Studierende die Wohnung angemietet haben, um sich die Miete zu teilen und als Freunde zusammenzuleben. Darin ist der Hauptzweck Ihrer Wohnungsanmietung zu sehen, womit Sie als Wohngemeinschaft gelten.
Ich habe zwei Freunde, mit denen ich mich jede Woche zum Skatspielen treffe. Wir sind Rentner/innen und verstehen uns glänzend. Jetzt hatten wir die Idee, dass wir zu dritt eine Wohnung anmieten wollen, um dort zusammen alt zu werden und weiter Skat spielen zu können. Wir haben mal von dem Begriff „Alters-WG“ gehört. Würden wir dann tatsächlich als Wohngemeinschaft gelten?
Ja, auch als Rentner/innen können Sie eine Wohngemeinschaft bilden. Weit verbreitet wird bei Wohngemeinschaften zunächst an Studierende oder andere junge Leute gedacht. Das liegt daran, dass sich Studierende oder Auszubildende häufig aus finanziellen Gründen dazu entschließen, zusammen eine Wohnung anzumieten und sich die Miete zu teilen. Aber eine Altersgrenze gibt es für Wohngemeinschaften nicht. Und es wird auch nicht zwingend verlangt, dass man sich aus finanziellen Gründen die Miete teilen muss. Wenn Sie sich also dazu entschließen, mit anderen befreundeten Personen im Alter zusammenzuleben, wird man Sie als Wohngemeinschaft ansehen müssen.
Und noch ein Tipp: Treffen Sie schriftliche Vereinbarungen, wie Sie die Rechte und Pflichten zum Beispiel zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche und Bad, zur Aufteilung der Miete, der Nebenkosten, Strom und Kabelgebühren, die Pflichten zur Durchführung/Bezahlung von Schönheitsreparaturen usw. untereinander regeln.
Und wie würde so ein Mietvertrag für eine Wohngemeinschaft aussehen? Müssen alle Bewohner auch in den Mietvertrag aufgenommen werden?
Nein. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, als Wohngemeinschaft eine Wohnung anzumieten. Häufig wird bei Mietvertragsbeginn vereinbart, dass alle Bewohner/innen als Mietvertragspartner aufgenommen werden. In dem Fall werden alle Bewohner/innen gleichberechtigte Hauptmieter/innen der Wohnung. Das bedeutet, Sie tragen alle gemeinsam die Pflichten gegenüber dem Vermieter.
Eine Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter allen gegenüber abgeben. Auch die Kündigung des Mietvertrages muss er allen erklären. Andererseits müssen aber auch alle Mieter/innen Willenserklärungen gegenüber dem Vermieter gemeinsam abgeben. Auch Mängelbeseitigungsansprüche müssen Sie gemeinsam geltend machen. Den Mietvertrag können Sie nur gemeinsam kündigen. Wichtig zu wissen ist auch, dass in dieser Konstellation der Vermieter von jedem der Mietvertragspartner die gesamte Miete fordern kann.
Alternativ kann auch zum Beispiel nur ein Bewohner als Hauptmieter den Mietvertrag schließen. Die übrigen Bewohner/innen könnten dann als Untermieter in der Wohnung wohnen. In dem Fall würde nur der einzelne Hauptmieter/innen alle Pflichten gegenüber dem Vermieter tragen. Bei dieser Variante sollte das Recht zur Untervermietung direkt im Mietvertrag geregelt werden. Für die Einzelheiten einer solchen Vertragsgestaltung suchen Sie bitte eine unserer Beratungsstellen auf.
Wir haben einen Mietvertrag, in dem wir zu dritt als Hauptmieter eingetragen sind. Ich habe schon verstanden, dass wir alle drei gegenüber dem Vermieter zur Mietzahlung verpflichtet sind. Mit meinen Mitbewohnern habe ich vereinbart, dass ich die Hälfte der Miete zahle und die anderen beiden sich den Rest teilen. Muss ich das dem Vermieter mitteilen? Und wie verhält sich das bei Mieterhöhungen?
Der Vermieter kann von jedem der drei Hauptmieter/innen die Gesamtmiete fordern. Sie müssen dem Vermieter aber nur die Miete zahlen und nicht erklären, wie Sie sich die Miete teilen. Dabei handelt es sich lediglich um eine interne Vereinbarung, die Sie dem Vermieter nicht kundtun müssen. Wenn der Vermieter Ihnen eine Mieterhöhung schickt, muss das Schreiben an alle Hauptmieter/innen adressiert sein. Bei einer Mieterhöhung handelt es sich rechtlich um eine Änderung des Mietvertrags. Allgemein lässt sich sagen, dass jede Änderung des Mietvertrags an alle Hauptmieter/innen gerichtet sein muss. Anders verhält es sich zum Beispiel bei einer Betriebskostenabrechnung. Diese ist auch dann wirksam, wenn sie nur einem der Mieter zugeht. Die Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter dann aber auch nur von diesem Mieter verlangen.
Wir haben einen Mietvertrag, wo wir alle sechs Hauptmieter sind. Im Mietvertrag steht nichts dazu, ob uns ein Recht zum Hauptmieterwechsel zusteht. In der Vergangenheit haben wir schon drei Mal Hauptmieter ausgetauscht. Jedes Mal gab es einen Nachtrag zum Mietvertrag, wo nur der Hauptmieterwechsel festgehalten wurde. Jetzt möchte wieder ein Mitbewohner aus unserer Wohngemeinschaft ausziehen. Der Vermieter hat schon deutlich gemacht, dass er keinen weiteren Hauptmieterwechsel akzeptieren wird. Was können wir machen?
In der Vergangenheit hätten Sie wohl gute Chancen gehabt, den Hauptmieterwechsel gegen den Vermieter durchzusetzen. Viele Jahre wurde in der Berliner Rechtsprechung überwiegend vertreten, dass der Vermieter einem Hauptmieterwechsel zustimmen muss, wenn von einer Wohngemeinschaft ausgegangen wurde und es in der Vergangenheit bereits zu Hauptmieterwechseln kam. Denn in dem Fall musste davon ausgegangen werden, dass der Vermieter wusste, dass die Zusammensetzung der Bewohner/innen nicht auf Dauer angelegt ist und es zu Wechseln der Bewohner/innen kommen wird. Leider gab es im Jahr 2022 ein grundlegendes Urteil des BGH, welches die Voraussetzungen des Wechselrechts bei Wohngemeinschaften deutlich verschärft hat. Darin hat der BGH klargestellt, dass sich allein aus dem Begriff einer Wohngemeinschaft und den stattgefundenen Hauptmieterwechseln in der Vergangenheit kein Recht der Mieter/innen auf künftige Wechsel ableiten lässt. Es muss darüber hinaus berücksichtigt werden, welche Absprachen zwischen Ihnen und dem Vermieter getroffen wurden. Da sich in Ihrem Fall keine Vereinbarungen über ein Wechselrecht aus dem Mietvertrag oder den Nachträgen ergibt, müssten wir prüfen, ob es andere Anhaltspunkte in dem Mietverhältnis gibt, die auf ein Wechselrecht hinweisen. Solche Anhaltspunkte können sich aus der Kommunikation mit dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung im Vorhinein zum Mietvertragsabschluss oder während des laufenden Mietvertrags ergeben. Lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten.
Was machen wir als Wohngemeinschaft, wenn uns nach dem BGH-Urteil kein Recht zum Hauptmieterwechsel zusteht, aber ein Mietbewohner trotzdem ausziehen will? Darf unser Mitbewohner dann nicht ausziehen?
In dem Fall kann der Mitbewohner trotzdem aus der Wohnung ausziehen. Er ist nicht verpflichtet, in der Wohnung zu wohnen, nur weil er noch im Mietvertrag steht. Ihnen steht dann regelmäßig gegenüber dem Vermieter ein Recht auf Untervermietung des frei gewordenen Zimmers zu. Für die Einzelheiten einer Anfrage auf Erlaubnis zur Untervermietung lassen Sie sich bitte beraten. Wichtig zu wissen ist aber, dass der ausgezogene Mitbewohner gegenüber dem Vermieter weiterhin Mieter bleibt und sämtliche Rechte und Pflichten bestehen bleiben, solange er im Mietvertrag steht. Der Vermieter könnte also sogar – falls die anderen Mieter/innen nicht zahlen – von ihm die gesamte Miete fordern, obgleich er nicht mehr dort wohnt.
Daran anschließend noch eine Frage: Was machen wir, wenn unser ausziehender Mitbewohner nicht weiter als Mieter im Mietvertrag stehen will? Am liebsten will er nichts mehr mit dem Mietvertrag zu tun haben.
Sie könnten untereinander vereinbaren, dass die verbliebenen Hauptmieter/innen für alle Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter aus dem Mietvertrag aufkommen und damit den ausgezogenen Hauptmieter quasi von seinen Pflichten freistellen. Damit könnten Sie Ihrem ausziehenden Mitbewohner entgegen kommen. Diese Vereinbarung gilt aber nur im Innenverhältnis zwischen Ihnen als Mieter/innen. Gegenüber dem Vermieter bleibt die Haftung des ausgezogenen Mieters bestehen. Das könnte ein Problem darstellen, wenn der ausziehende Mieter überhaupt nichts mehr mit dem Mietvertrag zu tun haben will. Hier sollten Sie gemeinsam als Mieter/innen eine Lösung finden. Denn im äußersten Fall könnte der ausziehende Mieter von Ihnen als verbleibende Mieter/innen verlangen, den Mietvertrag gemeinsam zu kündigen. Dazu sollten Sie es nicht kommen lassen. Lassen Sie sich in solch einer komplizierten Situation unbedingt in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten.
Wir sind eine Wohngemeinschaft aus drei Personen. Bei Einzug waren wir alle drei Hauptmieter. Mittlerweile sind zwei Mitbewohner ausgezogen und dafür sind zwei Untermieter mit Erlaubnis des Vermieters eingezogen. Ich möchte jetzt auch ausziehen, will aber, dass die Wohngemeinschaft weiter besteht. Kann ich auch einfach ausziehen und für mich einen Untermieter einziehen lassen?
Nein, es ist hier nicht ratsam, einfach ausziehen. Denn damit würden Sie als letzter Hauptmieter die Wohnung verlassen und diese vollständig anderen Personen überlassen. Das muss ein Vermieter nicht akzeptieren und das würde ihn zur Kündigung berechtigen. Es muss grundsätzlich mindestens einer der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung wohnen, der Besitz an der Wohnung darf nicht vollständig aufgegeben werden. Ein Recht zur Untervermietung können Sie nur geltend machen, wenn Sie absehbar wieder in die Wohnung zurückziehen wollen. Möglicherweise steht Ihnen ein Recht auf Hauptmieterwechsel zu. Dazu müssten die Voraussetzungen geprüft werden (siehe oben zum BGH-Urteil).
Ich bin zusammen mit meinem damaligen Lebenspartner zum Studieren nach Berlin gekommen und wir sind zusammen in eine Wohnung gezogen. Der Vermieter hat sich über unsere Bewerbung gefreut, weil er unbedingt nur an Pärchen vermieten will. Wir stehen beide als Mieter im Mietvertrag. Nun haben wir uns getrennt und mein Ex-Partner ist aus der Wohnung ausgezogen. Er will auch aus dem Mietvertrag raus. Ich möchte gern weiterhin in der Wohnung wohnen. Nun habe ich mit einer Freundin beschlossen, hier zusammen als Wohngemeinschaft zu leben. Kann mein Ex-Partner einfach kündigen und meine neue Mitbewohnerin dann sofort einziehen?
So einfach ist das leider nicht. Da Sie zusammen mit Ihrem Ex-Partner den Mietvertrag abgeschlossen haben, können Sie ihn auch nur gemeinsam kündigen. Etwas anderes könnte nur bei Ehegatten nach einer Scheidung gelten. Eine gemeinsame Kündigung ist aber keine Option, da Sie ja weiter in der Wohnung wohnen wollen. Entweder könnten Sie mit dem Vermieter vereinbaren, dass Sie den Mietvertrag als alleinige Mieterin fortsetzen oder Ihre neue Mitbewohnerin als zweite Mieterin aufgenommen wird. Beide Male müsste der Vermieter mit der Vertragsänderung einverstanden sein. Ein Recht auf Wechsel des Ex-Partners durch die neue Mitbewohnerin besteht hier eher nicht. Dazu müsste dem Vermieter bei Mietvertragsabschluss bewusst gewesen sein, an eine Wohngemeinschaft mit wechselnden Bewohnern zu vermieten. Davon ist hier nicht auszugehen, da der Vermieter unbedingt an ein Pärchen vermieten wollte. Sie können den Vermieter also anfragen, ob er einem Ausscheiden Ihres Ex-Partners aus dem Mietvertrag zustimmt. Falls der Vermieter nicht zustimmt, wären Sie und Ihr Ex-Partner weiter zusammen im Mietvertrag. Wenn der Vermieter auch den Eintritt Ihrer Freundin in den Mietvertrag ablehnt, haben Sie noch die Möglichkeit, Ihre Freundin als Untermieterin bei sich wohnen zu lassen. Dazu brauchen Sie aber die Erlaubnis des Vermieters. Diese wird in Ihrem Fall wohl zu erteilen sein. Zur Sicherheit sollten Sie sich vor Beginn der Aufnahme Ihrer Freundin als Untermieterin rechtlich beraten lassen.
Ich war auf der Suche nach einem Zimmer in einer Wohngemeinschaft und habe endlich eins gefunden. Der Vermieter hat mir einen Mietvertrag für ein Zimmer gegeben. Die anderen Bewohner der Wohnung haben auch solche Verträge. Wenn einer aus unserer Wohngemeinschaft auszieht, können wir dann als Wohngemeinschaft bestimmen, wer als neuer Mitbewohner einzieht?
Leider nein. In diesem Fall kann allein der Vermieter bestimmen, wer in die Wohnung einzieht. Indem der Vermieter einzelne Verträge an jeden Bewohner vergibt, behält er sich das Recht vor, über die Zusammensetzung der Bewohner/innen zu entscheiden.
Rechtsanwalt Hannes Poggemann ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und berät für die Berliner MieterGemeinschaft in den Beratungsstellen Mierendorffplatz, Adalbertstraße und Sonnenallee.
MieterEcho 432 / Mai 2023