Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zum Eigentümerwechsel
Von Rechtsanwältin Franziska Dams
Wie erfahre ich, ob der Eigentümer gewechselt hat? Muss mein Vermieter mir das mitteilen?
Eine Verpflichtung zur Mitteilung besteht nicht. Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter wechseln, ohne dass die Mieter/innen dies mitbekommen oder hierüber informiert werden. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn mit dem Eigentümerwechsel kein Wechsel der Hausverwaltung einhergeht und die Miete weiterhin auf dasselbe Konto überwiesen wird. In derartigen Fällen kommt ein Wechsel meist nur durch Zufall heraus, zum Beispiel durch einen Blick in das Grundbuch oder wenn bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen plötzlich ein anderer Eigentümer ausgewiesen wird.
Bei uns hat zum Anfang des Jahres der Eigentümer gewechselt. Was passiert jetzt mit meinem Mietvertrag, bekommen ich einen neuen?
Nein, weder ein neuer Mietvertrag noch eine Ergänzung sind bei einem Eigentümerwechsel erforderlich. Der Mietvertrag mit all seinen Rechten und Pflichten, den Sie einmal abgeschlossen haben, bleibt so wie er ist erhalten. Der neue Eigentümer tritt kraft Gesetz in den bestehenden Mietvertrag ein. Geändert werden muss hier nichts. Dementsprechend sollten Sie Ihren alten Mietvertrag auch nicht aus der Hand geben und immer eine Kopie sicher aufbewahren. Dies gilt im Übrigen auch für andere wichtige Unterlagen wie beispielsweise eine Vereinbarung zur Tierhaltung, die Sie mit dem vorherigen Vermieter abgeschlossen haben oder eine erteilte Untermieterlaubnis etc.
Oftmals versuchen neue Vermieter gerade bei alten Mietverträgen die Mieter/innen von der Notwendigkeit eines neuen Vertrags zu überzeugen. Lassen Sie sich hier nicht in die Irre führen. Hierfür besteht kein Anlass. Nutzen Sie die Möglichkeit und lassen sich von uns in einer unserer Beratungsstellen beraten.
Bei uns hat sich plötzlich eine neue Hausverwaltung gemeldet und mitgeteilt, dass wir einen neuen Eigentümer haben und wir die Miete nun auf ein neues Konto überweisen sollen. Ich bin mir unsicher, was ich machen soll, denn von unserer alten Verwaltung haben wir dazu nichts gehört!
Erfolgt mit dem Eigentümerwechsel auch ein Wechsel der Hausverwaltung, kommt eine Information sowohl durch die bisherige Verwaltung/den bisherigen Eigentümer als auch durch die neue Verwaltung/den neuen Eigentümer in Betracht. Dabei erhalten die Mieter/innen in der Regel die Information, dass das Mietobjekt verkauft wurde und die Verwaltung zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Gleichzeitig erfolgt die Ankündigung, dass sich die neue Verwaltung/der neue Eigentümer mit weiteren Informationen melden wird.Sollten Sie keine entsprechende Nachricht erhalten haben und es stellt sich plötzlich eine neue Verwaltung vor, prüfen Sie bitte, ob dem Schreiben eine Originalvollmacht beigefügt ist. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie das Fehlen der Vollmacht unverzüglich schriftlich rügen und diese nachfordern.War die Vollmacht beigefügt, lohnt es sich, einen Abstecher zum Grundbuchamt zu machen, um zu prüfen, ob der neue Eigentümer dort tatsächlich eingetragen ist. Erfolgte der Eigentümerwechsel im Zuge einer Zwangsversteigerung gelten Besonderheiten, lassen Sie sich unbedingt beraten.
Wo finde ich das Grundbuchamt und wie bekomme ich da Einsicht?
Das Grundbuchamt finden Sie in Berlin beim jeweiligen Amtsgericht, das für Ihren Wohnort zuständig ist. Um Einsicht in das Grundbuch zu bekommen, bedarf es eines rechtlichen Interesses. Das haben Sie als Mieter/in zum Beispiel dann, wenn Sie herausfinden möchten, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Um das berechtigte Interesse nachweisen zu können, müssen Sie Ihren Mietvertrag zusammen mit einem Ausweisdokument vorlegen. Sie können den Antrag auf Einsicht schriftlich stellen oder nach vorheriger Terminvereinbarung persönlich hingehen. Die Adresse und Öffnungszeiten Ihres Grundbuchamts erfahren Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht oder unter: www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/grundbuch/grundbuchamt.html
Die Einsicht in das Grundbuch ist grundsätzlich kostenlos. Für eine einfache Abschrift fallen Kosten in Höhe von 10 Euro an, für eine beglaubigte Abschrift 20 Euro.
Beim Grundbuchamt wurde mir mitgeteilt, dass eine „Vormerkung“ für unser Haus eingetragen ist. Was bedeutet das?
Die Vormerkung signalisiert, dass ein Eigentümerwechsel stattfinden wird. Der Kaufvertrag wurde bereits unterzeichnet. Zur Sicherung der Rechte des neuen Eigentümers wird eine Vormerkung eingetragen. Wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, wird die Vormerkung gelöscht und der neue Eigentümer endgültig in das Grundbuch eingetragen.
Bei dem Termin im Grundbuchamt habe ich erfahren, dass lediglich eine Vormerkung für den neuen Eigentümer vorliegt. Die Verwaltung will aber, dass ich jetzt schon die Miete auf das Konto des neues Eigentümers überweise. Ist das rechtens?
In Ihrem Fall kommt es darauf an, was zwischen dem „aktuellen“ und „zukünftigen“ Eigentümer vereinbart worden ist. Es ist nicht unüblich, dass der neue Eigentümer schon vor der endgültigen Eintragung im Grundbuch durch den aktuellen Eigentümer ermächtigt wird, die Miete entgegenzunehmen, Mieterhöhungen geltend zu machen etc. Sollte Ihnen hierzu keine entsprechende Mitteilung durch den bisherigen Eigentümer vorliegen, ist es ratsam, beide (den bisherigen und den zukünftigen) zu kontaktieren und um entsprechende Klärung zu bitten, ob tatsächlich eine entsprechende Ermächtigung vorliegt. Solange hierzu kein Nachweis erfolgt ist, zahlen Sie die Miete bitte wie bisher an den „alten“ Eigentümer weiter.
Unser alter Vermieter hat uns mitgeteilt, dass er das Haus verkauft hat und nicht mehr für uns zuständig ist. Bislang hat sich jedoch weder der neue Eigentümer noch eine neue Verwaltung bei uns gemeldet. Ich habe Angst gekündigt zu werden, weiß aber nicht, wohin mit der Miete.
Sie sollten zunächst versuchen, von Ihrem alten Vermieter Informationen zum neuen Eigentümer wie Namen und Adresse zu erhalten. Gelingt Ihnen dies nicht oder antwortet der neue Eigentümer auf Ihre Anfrage zur Mietzahlung nicht, sollten Sie die Miete bei der Hinterlegungsstelle am hierfür zuständigen Amtsgericht Tiergarten, Turmstraße 91, 10548 Berlin, einzahlen. Dies gilt im Übrigen auch, wenn sich bisheriger und neuer Vermieter nicht einig sind und beide eine Mietzahlung an sich beanspruchen. Um Risiken zu vermeiden, lassen Sie sich beraten.
Bei uns hat sich mit Schreiben vom 20. Februar der neue Eigentümer gemeldet. Der Grundbuchauszug liegt uns vor. Der Eigentümer will, dass wir ab 1. März die Miete bereits an ihn überweisen. So schnell schaffe ich es aber nicht, den Dauerauftrag zu ändern, was nun?
Sie müssen sich keine Sorgen machen. Sie dürfen die Miete für März weiterhin an den bisherigen Eigentümer überweisen. Geht Ihnen nämlich ein derartiges Schreiben nach dem 15. eines Monats zu, können Sie noch schuldbefreiend an den alten Vermieter leisten. Der Neue holt sich dann das Geld von dem bisherigen Eigentümer. Geht Ihnen das Schreiben hingegen vor dem 15. zu, müssen Sie an den neuen Eigentümer zahlen.
Uns wurde durch die alte Verwaltung mitgeteilt, dass es einen neuen Eigentümer gibt und ab nächsten Monat auch eine neue Verwaltung zuständig ist. Wie läuft das nun mit den Nebenkostenabrechnungen für 2023? Gibt es zwei Abrechnungen oder wer ist dafür verantwortlich?
Bei einem Vermieterwechsel im laufenden Abrechnungszeitraum wird nur eine Abrechnung erstellt. Hierfür ist grundsätzlich der neue Vermieter verantwortlich, ganz egal ob der Eigentümerwechsel zu Beginn, Mitte oder Ende eines Jahres erfolgt. Für das Abrechnungsjahr 2023 muss also der neue Vermieter bis zum 31. Dezember 2024 die Nebenkostenabrechnung erstellen. Für das Abrechnungsjahr 2022 ist noch der alte Vermieter zuständig.
Wir haben diverse Mängel in unserer Wohnung und diese wiederholt gemeldet und unseren Vermieter zur Beseitigung aufgefordert. Jetzt wurde das Haus verkauft, es gibt auch eine neue Verwaltung. Muss ich die Mängel jetzt nochmal melden?
Auch wenn es nervt, Sie sollten die Mängel noch einmal gegenüber der neuen Verwaltung/dem neuen Vermieter anzeigen. Denn leider wird derartiger Schriftverkehr meist nicht oder nur unvollständig an den neuen Eigentümer und/oder die neue Verwaltung weitergeleitet. Wenn Sie Ihre alten Mängelanzeigen aufbewahrt haben, fügen Sie Ihrem Schreiben eine Kopie mit dem Hinweis bei, dass eine Beseitigung der Mängel weiterhin aussteht und setzen eine Frist für die Beseitigung.
Wie verhält es sich mit Mietminderungen, wenn der Eigentümer wechselt? An wen muss ich mich wenden?
Hier muss tatsächlich genau geschaut werden. Etwaige Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Miete aufgrund einer Mietminderung müssen zeitlich abgegrenzt und bei fortbestehenden Mängeln sowohl gegenüber dem alten als auch dem neuen Vermieter geltend gemacht werden. Wenn Sie unsicher sind, ob und von wem Sie für welchen Zeitraum einen Rückerstattungsanspruch haben, lassen Sie sich bitte in einer unserer Beratungsstellen beraten.
Bei uns hat ein Eigentümer- und Verwalterwechsel stattgefunden. Wir wurden jetzt angeschrieben, dass sich der neue Eigentümer gerne bei uns vorstellen und dabei auch unsere Wohnung besichtigen will. Muss ich ihn reinlassen?
Kurz vorab: Ein allgemeines, anlassloses Besichtigungsrecht, so wie es in vielen Mietverträgen noch immer formularmäßig festgehalten ist, gibt es nicht. Ein Vermieter benötigt immer ein berechtigtes Interesse, wenn er in Ihre Wohnung will. Dies kann zum Beispiel vorliegen, wenn Sie Mängel angezeigt haben und der Vermieter diese besichtigen will. Ein Besichtigungsrecht zum Kennenlernen gibt es nicht. Sie müssen auf dieses Ansinnen also nicht reagieren und sollten dies auch nicht tun. Nicht selten dienen solche „harmlosen“ Besuche dazu, Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungen oder dergleichen vorzubereiten.
Sollten der Vermieter oder die Verwaltung doch einmal unangemeldet vor Ihrer Tür auftauchen, lassen Sie sich nicht überrumpeln. Sie dürfen den Zutritt verweigern. Ein Zutrittsrecht ohne vorherige Ankündigung von jetzt auf gleich gibt es nur in Notfällen wie beispielsweise einer Havarie.
Ich habe mal gehört, dass ich den Vermieter nur in meine Wohnung lassen muss, wenn sich dieser vorher recht-zeitig angekündigt hat. Stimmt das und was heißt rechtzeitig in so einem Fall?
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Besuche rechtzeitig und schriftlich bei Ihnen anzumelden. Was genau rechtzeitig bedeutet, hängt vom Grund des Besuches ab. In der Regel wird eine Ankündigungsfrist von mindestens einer Woche für erforderlich gehalten. Wichtig ist, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse für seinen Besuch braucht. Liegt dieses vor, aber der anvisierte Termin passt Ihnen aufgrund anderer Verpflichtungen zeitlich nicht, melden Sie sich ebenfalls schriftlich beim Vermieter zurück und unterbreiten alternative Terminvorschläge. Zu dem Termin müssen Sie nur die Personen reinlassen, die auch angekündigt wurden. Fotos müssen Sie grundsätzlich nicht zulassen, schließlich handelt es sich bei ihrer Wohnung um Ihre Privatsphäre.
Ich habe zu Mietbeginn eine Kaution gezahlt, was passiert eigentlich mit dieser bei einem Vermieterwechsel, muss ich hier irgendetwas veranlassen?
Nein, Sie müssen nicht aktiv werden. Die Rückgabe der Kaution (nebst Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist der Erwerber gemäß § 566a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Er muss diese sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Wichtig ist, dass Sie nachweisen können, dass Sie die Kaution gezahlt haben. Einzahlungsbelege, Quittungen oder andere Nachweise daher immer unbedingt aufbewahren!
Ich habe noch einen ganz alten Mietvertrag aus den 80er Jahren, damals wurde keine Kaution vereinbart. Der neue Vermieter hat mich nun angeschrieben und will plötzlich eine Kaution von mir, das geht doch nicht, oder?
Sie haben vollkommen recht. Maßgeblich ist das, was Sie damals mietvertraglich vereinbart haben. Daran muss sich auch der neue Vermieter halten. Wenn in Ihrem alten Vertrag keinerlei Regelungen hinsichtlich der Zahlung einer Kaution enthalten waren, dann gilt das auch weiterhin. Der Vermieter kann also keine Zahlung von Ihnen verlangen.
Unser Eigentümer hat gewechselt. Muss ich jetzt Angst haben, gekündigt zu werden?
Weder beim Verkauf noch bei einer Versteigerung oder im Fall einer Erbschaft hat der neue Eigentümer das Recht, das Mietverhältnis mit Ihnen unter Berufung auf den Erwerb zu kündigen. Der neue Vermieter kann das bestehende Mietverhältnis nur aus den im Gesetz genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Fristen kündigen. Dies gilt im Übrigen auch für den bisherigen Vermieter. Auch dieser kann Ihnen nicht mit dem Hinweis auf einen beabsichtigen Verkauf kündigen.
Rechtsanwältin Franziska Dams ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und berät für die Berliner MieterGemeinschaft.
MieterEcho 431 / April 2023
