Mieter/innen fragen – wir antworten: Mieterseitige Beendigung des Mietverhältnisses – Teil 2
Von Rechtsanwältin Juliane Richter
Ich habe in meiner Mietwohnung die Decke abgehängt. Muss ich bei meinem Auszug einen Rückbau vornehmen?
Ja, denn als Mieter sind Sie grundsätzlich verpflichtet, die Mietwohnung bei Auszug in dem Zustand zurückzugeben, den diese bei Ihrem Einzug hatte. Daher sind von Ihnen vorgenommene Ein-, Um- und Aufbauten in der Mietwohnung bei Auszug wieder zu beseitigen. Auch wenn der Vermieter in die Vornahme der mieterseitigen Baumaßnahmen eingewilligt hat, umfasst dies nicht zwingend seinen Verzicht auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters. Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag selbst – oder durch Abschluss einer zusätzlichen Vereinbarung mit dem Vermieter – eine Regelung über einen Verzicht zum Rückbau aufgenommen wurde. Der Verzicht kann auch in der Zustimmungserklärung des Vermieters vereinbart werden. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie mit dem Rückbau beginnen oder diesen gegenüber dem Vermieter verweigern.
Ob ein Rückbau für bauliche Veränderungen in der Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses vorgenommen werden muss, ist stets im Einzelfall und unter Betrachtung des Mietvertrags sowie zusätzlich getroffener Vereinbarungen zu prüfen. Fordert Ihr Vermieter Sie dazu auf, sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen.
Bei Einzug in meine Mietwohnung habe ich vom Vormieter einen Einbauschrank übernommen. Dies wurde auch im Übergabeprotokoll festgehalten. Bin ich beim Wohnungsauszug verpflichtet, den Einbauschrank zu entfernen?
Hier ist zu unterscheiden: Soweit mietvertraglich ein Verzicht des Vermieters auf den Rückbau bei Auszug festgehalten wurde, besteht für Sie keine Verpflichtung dazu. Anderenfalls erstreckt sich die Verpflichtung des Mieters zum Rückbau grundsätzlich auch auf die von einem Vormieter übernommenen Einbauten. Eine Ausnahme von der Rückbauverpflichtung des Mieters besteht aber, falls der Vermieter nach Auszug des Mieters die Durchführung von Baumaßnahmen beabsichtigt, bei denen der vom Mieter mit dem Rückbau wiederhergestellte Zustand alsbald wieder beseitigt werden würde. In diesem Fall wäre die vermieterseitige Forderung auf Rückbau rechtsmissbräuchlich und würde gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen. Ein weiterer Ausnahmefall liegt vor, wenn die vom Mieter vorgenommene Baumaßnahme eine erhebliche Wertverbesserung der Mietwohnung für jede weitere Vermietung darstellt, beispielsweise eine erstmals fachgerechte Verfliesung des Bads. Die Rückbaupflicht könnte auch dann entfallen, wenn die mieterseitig vorgenommene bauliche Veränderung nach dem gemeinsamen Willen des Mieters und Vermieters erst einen vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung herstellen soll. Um Streitigkeiten beim Auszug aus der Mietwohnung zu vermeiden, sollte hierüber beim Einzug bereits eine explizite vertragliche Regelung getroffen werden.
Ich bin zu meiner kranken Mutter in die Wohnung gezogen, um sie die letzten Lebensjahre zu pflegen. Kann ich im Falle ihres Todes den Mietvertrag übernehmen oder muss ich aus der Wohnung ausziehen?
Ihrer Frage ist zu entnehmen, dass außer Ihnen und Ihrer Mutter keine weiteren Personen in der Wohnung gelebt und Sie einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Wenn Sie mit im Mietvertrag stehen, wird das Mietverhältnis nach dem Tod Ihrer Mutter mit Ihnen als verbleibendem Mieter fortgesetzt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis beim Tod eines/r der Mietvertragspartner/innen nicht kündigen. Sind Sie neben Ihrer Mutter nicht in den Mietvertrag aufgenommen worden, haben Sie das Recht, als im Haushalt lebender Angehöriger in das Mietverhältnis einzutreten. Dabei sollten Sie keinesfalls einen neuen Mietvertrag schließen, denn ein solcher ist in der Regel ungünstiger als der alte. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter richten sich nach dem alten Mietvertrag.
Wie geht es mit dem Mietverhältnis weiter, wenn der Mieter stirbt?
Wenn das Mietverhältnis nur mit der/dem verstorbenen Mieter/in begründet wurde, tritt zuerst der dauerhaft in dem gemeinsamen Haushalt lebende Ehegatte oder (eingetragene oder nichteheliche) Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Nachteile haben nichteheliche Lebenspartner bei der – in der Praxis eher seltenen – Konstellation, dass es einen Ehegatten und einen nichtehelichen Lebenspartner gibt. In diesem Fall hat der Ehegatte gegenüber dem nichtehelichen Lebenspartner Vorrang.
Die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder und anderen Familienangehörigen treten mit dem Tod des Mieters nur in den Mietvertrag ein, wenn dies nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner tun. Für die Kinder oder andere Familienangehörige reicht es aus, dass sie im gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter leben. Andere Personen treten in den Mietvertrag des verstorbenen Mieters nur ein, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben und Ehegatte oder Lebenspartner nicht in den Mietvertrag eintreten.
Wenn der in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters eingetretene Mieter das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, muss er, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, innerhalb eines Monats (nachweislich) gegenüber dem Vermieter erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Es handelt sich nicht um eine Kündigung. Mit dem Zugang der fristgerechten Erklärung gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Zu beachten ist, dass der Vermieter gemäß § 563 Abs. 4 BGB innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen kann, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund liegt. Bei Eintritt mehrerer Mieter/innen in das Mietverhältnis genügt, dass der Grund in der Person eines Eingetretenen liegt. Die Kündigung des Vermieters muss gemäß § 573d Abs. 2 BGB spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats bis zum Ablauf des übernächsten Monats dem Mieter zugegangen sein. Bei Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, hat die Kündigung spätestens bis zum 15. des Monats zum Ablauf dieses Monats zu erfolgen.
Wir waren mehrere Hauptmieter. Nach dem Tod eines Hauptmieters möchte ich die Wohngemeinschaft nicht fortsetzen. Habe ich ein gesondertes Kündigungsrecht?
Bei mehreren Hauptmieter/innen wird das Mietverhältnis beim Tod eines Hauptmieters mit den überlebenden Mieter/innen fortgesetzt. Grundsätzlich können die überlebenden Mieter/innen innerhalb eines Monats, nachdem sie Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, außerordentlich mit gesetzlicher Frist gemäß § 563a Abs. 2 BGB kündigen. Die Mitmieter/innen können das Kündigungsrecht aber nur gemeinsam ausüben. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nur für die überlebenden Hauptmieter/innen, nicht für den Vermieter.
Mein kürzlich verstorbener Vater wohnte allein. Das Mietverhältnis unseres Vaters ist auf uns übergegangen. Kann ich das Mietverhältnis kündigen?
Der Erbe kann das Mietverhältnis des Verstorbenen nur fortsetzen, wenn keine Person, mit der der Erblasser einen gemeinsamen Haushalt führte, in das Mietverhältnis eingetreten ist bzw. das Mietverhältnis von den anderen Hauptmieter/innen nicht fortgesetzt wird. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie Kenntnis vom Tod des Mieters und davon erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung durch andere Hauptmieter/innen nicht erfolgt ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats) kündigen. Der Erbe muss zudem erst einmal Kenntnis von seiner Erbenstellung erlangt haben und der Vermieter von der Person des/der Erben. Auf einen Erbschein braucht der kündigende Erbe nicht zu warten. Daneben besteht nach dem Erbrecht auch die Möglichkeit das Erbe auszuschlagen, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.
Ich habe ein angespanntes Verhältnis zu meinem Vermieter und möchte ihm bei der Wohnungsübergabe nicht begegnen. Kann ich statt der Wohnungsübergabe vor Ort dem Vermieter die Wohnungsschlüssel per Post übersenden oder in dessen Briefkasten einwerfen?
Von dieser Vorgehensweise rate ich Ihnen ab. Sie sind als Mieter zur ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe verpflichtet und müssten die Einhaltung dieser Rückgabepflicht im Streitfall beweisen. Sollten die Schlüssel von Ihnen unangekündigt an den Vermieter versandt werden und der Vermieter diese nicht oder verspätet erhalten, kann dies im schlechtesten Fall dazu führen, dass sie eine Nutzungsentschädigung an den Vermieter wegen nicht rechtzeitiger Wohnungsrückgabe zahlen müssen. Nach der Rechtsprechung des BGH liegt die Nutzungsentschädigung nicht bei der bisherigen Miethöhe, sondern richtet sich nach der Marktmiete, das heißt der Miete, die der Vermieter ortsüblich bei Neuvermietung der Wohnung verlangen könnte. Erforderlich bei der Wohnungsrückgabe ist neben der Besitzverschaffung am Schlüssel auch die Rückerlangung der freien Verfügungsgewalt, die ohne Kenntnis des Vermieters nicht vorliegt. Nicht ausreichend ist, dass der Schlüssel im Briefkasten des Vermieters liegt, vielmehr muss der Vermieter dies auch bemerken und den Schlüssel der richtigen Wohnung zuordnen können, um eine Rückgabe der Wohnung erkennen zu können.
Ich habe bei der Vorbereitung meines Auszugs aus der Wohnung festgestellt, dass einer der Wohnungsschlüssel fehlt. Ich kann nicht genau sagen, ob der Schlüssel гnur“ nicht mehr auffindbar ist oder ob ich den Schlüssel verloren habe. Im Mietshaus ist eine Schließanlage verbaut und nach Mitteilung der Hausverwaltung müsste bei Schlüsselverlust die gesamte SchßieІanlage ausgetauscht werden. Muss ich Kosten für den Austausch der Schließanlage übernehmen?
Das kommt darauf an. Sie haben als Mieter Sorgfaltspflichten zu beachten und zudem den Vermieter über einen Schlüsselverlust zu informieren. Soweit bei Verlust des Schlüssels beispielsweise die Gefahr des Missbrauchs besteht, kann der Vermieter je nach Sachlage entscheiden, ob er Ersatzschlüssel für die Mietwohnung anfertigen lässt oder die Schließanlage austauscht. Voraussetzung ist, dass der Austausch aus Sicherheitsgründen auch erforderlich ist. Eine rein abstrakte Gefährdungsmöglichkeit allein reicht nicht aus. Aufgrund der Umstände bei Verlust des Schlüssels muss davon ausgegangen werden können, dass ein Finder des Schlüssels Rückschlüsse auf das Wohnhaus und/oder die Wohnung ziehen kann (zum Beispiel Verlust nach Steckenlassen des Schlüssels an der Wohnungseingangstür während kurzer Müllentsorgung).
Wie lange nach meinem Auszug aus der Mietwohnung kann mein ehemaliger Vermieter noch Ansprüche an mich stellen?
Ihr Vermieter kann ab Rückgabe der Mietwohnung innerhalb von sechs Monaten Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietwohnung gegen Sie erheben. Es gilt die kurze Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB). Allerdings gilt diese kurze Frist auch für Ansprüche, die Sie als Mieter gegen Ihren ehemaligen Vermieter wegen Ersatz von Ihnen vorgenommener Aufwendungen oder der Gestattung der Wegnahme von noch in der Wohnung befindlichen Einrichtungen geltend machen (§ 548 Abs. 2 BGB). Während die Verjährungsfrist für den Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache beginnt, beginnt sie für den Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses. Durch die kurze Verjährungsfrist soll eine zügige Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter sowie eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der Mietwohnung ermöglicht werden.
In meinem Mietvertrag wurde die kurze Verjährung auf 12 Monate verlängert. Gilt für mich die längere Verjährungsfrist?
Die kurze Verjährungsfrist kann durch formularvertragliche Vereinbarung nicht verlängert werden. Formulierungen wie: „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Anwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses“ sind somit unwirksam. Der BGH hat dazu entschieden, dass eine Verlängerung mit den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht vereinbar ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ziel des Gesetzgebers war, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu ermöglichen.
MieterEcho 412 / Oktober 2020