Mieter/innen fragen – wir antworten: Mietendeckel
Von Rechtsanwältin Franziska Dams
Ist das Gesetz zum Mietendeckel beschlossen, wurde es veröffentlicht und wo finde ich es?
Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sogenannte Mietendeckel, wurde vom Berliner Abgeordnetenhaus am 30. Januar 2020 beschlossen und ist seit dem 23. Februar 2020 aufgrund der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin (GVBl. vom 11.02.2020 Nr. 50) in Kraft getreten und wirksam. Aktuelle Informationen hierzu findet man auf der Internetpräsenz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.
Wie lange gilt der Mietendeckel?
Der Mietendeckel ist ab Inkrafttreten fünf Jahre gültig. Sollte das Gesetz jedoch vorher ganz oder teilweise für verfassungswidrig erklärt werden, gilt dies natürlich nicht.
Gilt das Gesetz für alle Mietwohnungen in Berlin?
Nein, vom Anwendungsbereich ausgenommen sind sogenannte Sozialwohnungen, also Wohnungen, die im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichtet worden sind. Auch für Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, gilt das Gesetz nicht. Nicht umfasst sind außerdem sogenannte Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig geworden sind. Wohnungen, die dauerhaft unbewohnbar und unbewohnt waren und mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden, sind vom Anwendungsbereich ebenfalls nicht umfasst.
Das Gesetz begrenzt die Miethöhe, aber was heißt Miete im Sinne des Mietendeckels?
Gemeint ist die Nettokaltmiete, das heißt die Miete ohne Betriebskosten und ohne Kosten für Heizung und Warmwasser, allerdings inklusive aller Zuschläge, wie zum Beispiel für Mobiliar.
Erhöhungen von Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen sind weiterhin möglich.
Stimmt es, dass der Vermieter mich über die zulässige Miete nach Mietendeckel unterrichten muss, und wie lange hat er dafür Zeit?
Die Vermieter/innen sind verpflichtet, Ihnen innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes unaufgefordert über die Umstände Auskunft zu erteilen, die für die Berechnung der Mietobergrenze erforderlich sind. Dies umfasst das Baujahr der Wohnung, ob die Wohnung über eine Sammelheizung und /oder ein Bad verfügt, ob sie in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt und ob eine moderne Ausstattung im Sinne des § 5 Absatz 3 MietenWoG Bln vorliegt. Darüber hinaus muss der Vermieter über das Vorliegen einer Modernisierung im Sinne des § 7 MietenWoG Bln informieren. Die gleiche Pflicht trifft die Vermieter/innen neuen Mieter/innen gegenüber vor Vertragsabschluss.
Ein Verstoß gegen diese Mitteilungspflicht kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Unabhängig davon müssen Vermieter/innen bei bestehenden Mietverhältnissen gemäß § 3 Absatz 1 Satz 4 MietenWoG Bln jederzeit auf Verlangen der Mieter/innen oder des zuständigen Bezirks-
amtes die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elek-
tronisch mitteilen.
Was versteht man unter Mietenstopp und was hat das alles mit dem 18. Juni 2019 zu tun? Der 18. Juni 2019 wird auch als sogenannter Stichtag bezeichnet. Ab Inkrafttreten des Gesetzes ist eine Miete verboten, die die an diesem Tag wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Das bedeutet, die Miete der Mieter/innen, die zum 18. Juni 2019 in einer Wohnung wohnten und diese nach dem Inkrafttreten weiterhin bewohnen, wird auf dem Stand des 18. Juni 2019 eingefroren.
Gilt das auch für mich, wenn mietvertraglich eine Staffelmiete vereinbart wurde?
Ja, die Regelungen gelten sowohl für Staffel- als auch für sogenannte Indexmieten. Ab Inkrafttreten des Gesetzes ist auch hier die Miete maßgeblich, die am 18. Juni 2019 vereinbart war.
Ich habe am 1. Januar 2020 meine Wohnung bezogen. Gilt für mich auch der Stichtag?
Für Wohnraum, der nach dem Stichtag aber vor Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wurde, spielt der Stichtag 18. Juni 2019 keine Rolle. Hier gilt die bei der Wiedervermietung vereinbarte Miete, sofern das Mietverhältnis bei Inkrafttreten des Gesetzes andauert. Hier sollten Sie unter Umständen überprüfen lassen, ob die Regelungen hinsichtlich der Mietpreisbremse eingehalten worden sind. Ansonsten besteht hier die Möglichkeit neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gegebenenfalls einen Absenkungsanspruch durchzusetzen, wenn die Miete mehr als 20% über dem zulässigen Oberwert der Mietentabelle liegt.
Für Wohnraum, der nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wieder vermietet wird, gelten zwei Begrenzungen: Die Miete darf die Mietobergrenze der Tabellenmiete des § 6 MietenWoG Bln nicht überschreiten und zudem auch nicht die am 18. Juni 2019 geltende Stichtagsmiete. Maßgeblich ist insoweit der niedrigere der beiden Werte.Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5,02 Euro/qm war, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/qm erhöht werden, wenn sie über eine moderne Ausstattung verfügt. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens zwei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
- schwellenlos erreichbarer Aufzug,
- Einbauküche,
- hochwertige Sanitärausstattung,
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m²a).
Wichtig: Es ist zu befürchten, dass Vermieter/innen bei Neuabschlüssen von Mietverträgen dazu übergehen werden, eine sogenannte „Zwei-Mieten-Vereinbarung“ abzuschließen. Diese umfasst zum einen die Miete, die nach dem MietenWoG Bln zulässig ist, zum anderen die Miete, die ohne Mietendeckel verlangt werden könnte. Letztere Miete soll dabei während der Dauer des MietenWoG Bln nicht gelten. Läuft das Gesetz aus bzw. wird es für verfassungswidrig erklärt, ist dann die „zweite vereinbarte Miete“ schlimmstenfalls auch rückwirkend zu zahlen. Sofern Ihr Mietvertragsentwurf entsprechende Klauseln aufweist, lassen Sie den Vertrag in jedem Fall in einer unserer Beratungsstellen prüfen. Dort bekommen Sie auch Auskunft darüber, welche Risiken bei solch einem Vertrag drohen.
Ich habe gehört, dass es auch möglich sein soll, die Miete abzusenken. Stimmt das und wenn ja, wie läuft das ab?
Eine Absenkung kommt dann in Betracht, wenn die aktuell gezahlte Miete unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20% über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. Die Mietentabelle findet sich ebenfalls im Gesetz und legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf.
Zu diesen Tabellenwerten ist noch die Lage der Wohnung zu berücksichtigen. Hier kann es nochmal zu Ab- bzw. Zuschlägen kommen. Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist bei der Berechnung ein Abschlag von 0,28 Euro/qm, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage von 0,09 Euro/qm und für Wohnungen in guter Wohnlage ein Zuschlag von 0,74 Euro/qm zu berücksichtigen. Die Lageeinordnung liegt aktuell jedoch noch nicht vor.
Neben der Lage spielt auch die Ausstattung eine Rolle. Der maßgebliche Tabellenwert erhöht sich um 1,00 Euro/qm, wenn eine moderne Ausstattung vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn mindestens drei der oben genannten Ausstattungsmerkmale vorhanden sind.
Eine Miete, die über diesem Wert liegt, ist verboten. Der Vermieter muss dann absenken. Ein Anspruch hierauf besteht jedoch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes. Lassen Sie sich beraten, senken Sie keinesfalls einfach von sich aus die Miete ab.
Sind Modernisierungen trotz des Gesetzes weiterhin erlaubt?
Ja, die Frage, ob Modernisierungen zu dulden sind, richtet sich weiterhin nach den Vorschriften des BGB. Es bedarf also weiterhin einer Ankündigung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht, und es muss sich auch inhaltlich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln. Auswirkungen hat das Gesetz nur auf die im Anschluss an die Maßnahmen folgende Mieterhöhung. Will der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen, so geht dies nur, wenn es sich um eine oder mehrere der nachgenannten Maßnahmen handelt:
• Maßnahmen, zu der Vermieter/innen aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind,
• zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
• zur Nutzung erneuerbarer Energien,
• zur energetischen Fenstererneuerung,
• zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
• zum Aufzugsanbau oder
• zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.
Für die Maßnahmen kann maximal eine Mieterhöhung von 1,00 Euro/qm geltend gemacht werden. Dies muss der Vermieter der Investitionsbank Berlin (IBB) anzeigen. Eine höhere Modernisierungsumlage bzw. eine Umlage für andere oben nicht aufgeführte Maßnahmen ist während der Geltungsdauer des Gesetzes nicht möglich.
Wichtig: Da sich diese Regelungen nur auf die Geltungsdauer des Gesetzes beziehen und es sich insoweit um eine zeitlich begrenzte Atempause handelt, sollten Modernisierungsankündigungen weiterhin genau geprüft werden.
Ich hörte, dass es Härtefälle gibt, auf die sich die Vermieter/innen berufen können. Was bedeutet das und welche Folgen hat das gegebenenfalls für mich?
Das Gesetz sieht vor, dass Vermieter/innen zur Vermeidung einer unbilligen Härte einen Antrag auf Genehmigung einer höheren Miete als der nach §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln stellen können. Der Antrag auf Genehmigung richtet sich an die IBB. Wann eine unbillige Härte vorliegt, ergibt sich dabei aus dem Gesetz selbst. Eine unbillige Härte liegt danach insbesondere dann vor, „wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.“ Voraussetzung für das Vorliegen eines Härtefalls ist zudem, dass dieser nicht im Verantwortungsbereich der Vermieter/innen liegt. Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen, auch unabhängig von diesem Gesetz, überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen, sind hiervon ausdrücklich nicht umfasst. Diese rechtfertigen keine Härtefallregelung, da die Ursache im MietenWoG selbst liegen muss.
Liegt indes eine unbillige Härte vor und wird daraufhin eine Miete genehmigt, die über den Grenzen der §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln liegt, können die Mieter/innen wiederum einen Mietzuschuss beantragen. Der Antrag auf Mietzuschuss ist ebenfalls an die IBB zu stellen und richtet sich nach den Bestimmungen des Wohnraumgesetzes Berlin.
Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
Noch ein Hinweis: Der Mietendeckel ist Neuland für alle Beteiligten. Lassen Sie sich deshalb unbedingt beraten und dies lieber einmal öfter, denn Auslegung und Anwendung werfen derzeit noch viele Fragen auf und werden Änderungen unterliegen.
Rechtsanwältin Franziska Dams berät in den Beratungsstellen Kreuzberg Möckernstraße und Adalbertstraße.
MieterEcho 408 /
