Der Mietendeckel ist beschlossen
Bis er in Kraft tritt, gibt es jedoch einige rechtliche Unklarheiten
Von Rechtsanwältin Franziska Dams
Selten hat ein Senatsbeschluss für so viel Furore gesorgt wie der am 18. Juni 2019 beschlossene sogenannte Mietendeckel. Schon zuvor hatte der Eigentümerverband „Haus und Grund“ die Vermieter dazu aufgerufen, bis zum 17. Juni 2019 die Mieten zu erhöhen. Viele Vermieter reagierten prompt und etliche Mieter erhielten wohl auch wegen des vor kurzem neu erschienenen Mietspiegels für 2019 in den Wochen vor dem 17. Juni Mieterhöhungen. Doch worum geht es beim beschlossenen Mietendeckel eigentlich noch und was bedeutet er für die Mieter/innen?
Für wen gilt´s?
Die Regelungen des Mietendeckels gelten nur für Wohnungen des preisfreien Wohnraums, d.h. preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen sind nicht umfasst. Auch Erstvermietungen in Neubauwohnungen sollen von dem geplanten Berliner Mietengesetz ausgenommen sein. Wann es sich um einen Neubau handelt, wird das Gesetz regeln. Halten sich Vermieter nicht an die neuen Regelungen, soll das mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden können.
5 Jahre keine Mieterhöhung
Der Mietendeckel sieht vor, dass für die Dauer von 5 Jahren keine Mieterhöhungen für nicht preisgebundene Wohnungen möglich sind. Für preisgebundene Wohnungen (Sozialer Wohnungsbau) gilt dies hingegen nicht. Das bedeutet, keine Anpassungen der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (Mieterhöhungen nach Mietspiegel) während dieser Zeit. Auch Erhöhungen aufgrund vertraglich vereinbarter Staffel- oder Indexmieten sollen während dieser Dauer nicht möglich sein. Noch völlig unklar ist, wie sich diese Regelung auf Mieterhöhungsverlangen auswirkt, die noch kurz vor dem Inkrafttreten des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel versandt worden sind. Denn obwohl es bislang noch gar kein Gesetz gibt - dieses soll voraussichtlich erst am 11. Januar 2020 verabschiedet werden - soll es rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 wirksam werden. Einigkeit dürfte insoweit bestehen, dass Mieter/innen, bei denen Mieterhöhungen bis spätestens zum Stichtag wirksam werden sollten, nicht vom Mietendeckel profitieren. Alle Mieterhöhungsverlangen, die nach dem 18. Juni 2019 zugegangen sind, fallen zweifellos unter die Neuregelung. Eine Mieterhöhung ist also eigentlich nicht möglich. Wie das dann praktisch aussehen wird, falls Vermieter dennoch ein Mieterhöhungsverlangen nach dem 18 Juni 2019 verschicken, ist hingegen unklar. Denn stimmt der Mieter nicht innerhalb der Überlegungsfrist zu, ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, auf Zustimmung zu klagen. Für Mieterhöhungsverlangen, die im Juni 2019 zugegangen sind, endet die Überlegungsfrist zum 31. August 2019. Stimmt der Mieter nicht zu, hat der Vermieter ab dem 1. September 2019 drei Monate lang Zeit, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen. Unter Umständen schaffen es schnelle Vermieter sogar noch vor dem Inkrafttreten des Gesetzes das Zustimmungsverlangen gerichtlich durchzusetzen. Ob sich der Mieter in diesem Zusammenhang mit dem Mietdeckel verteidigen kann, den es zu diesem Zeitpunkt voraussichtlich weiterhin nur als Beschluss gibt, steht in den Sternen. Dies gilt auch für die Frage, ob die Gerichte in Erwartung des Gesetzes das Verfahren einfach aussetzen. Die gleiche Frage stellt sich auch für Mieterhöhungen, die zwar noch vor dem Stichtag zugegangen sind, bei denen bis zum Senatsbeschluss die Überlegungsfrist aber noch nicht abgelaufen war. Ob hier der Mietendeckel gelten soll, ist aus dem Eckpunktepapier bislang nicht eindeutig erkennbar. In jedem Fall empfiehlt es sich, sämtliche Mieterhöhungsverlangen, egal ob diese vor oder nach dem Senatsbeschluss zugegangen sind, überprüfen zu lassen. Denn gerade die auf den letzten Drücker zugestellten Mieterhöhungen weisen oftmals formelle Fehler auf, sodass diese ohnehin unwirksam sind und es auf den Mietendeckel gar nicht ankommt.
Einführung einer generellen Mietobergrenze
Der Senatsbeschluss sieht ebenfalls die Einführung einer generellen Mietobergrenze vor. Wie hoch diese sein wird und wie diese ermittelt wird, steht indes noch nicht fest. Diskutiert wird ein einheitlicher Wert, der sich am Einkommen orientiert (z.B. maximal 30% des Haushaltseinkommens), aber auch eine Differenzierung nach den Baualtersklassen wie im Berliner Mietspiegel scheint möglich.
Klar indes ist, dass bei Mieten, die deutlich oberhalb der Mietobergrenze liegen, Mieter/innen einen Antrag auf Absenkung stellen können. Fest steht wohl auch, dass bei einer Wiedervermietung die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden dürfen.
MieterEcho 403 / Juni 2019
Schlüsselbegriffe: Mietendeckel
