Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 399 / November 2018

Zweifelhafte Erfolgsmeldungen

Zwischenbilanz der Kooperationsvereinbarung für soziale Wohnraumversorgung vorgestellt

Von Rainer Balcerowiak

Im April 2017 unterzeichneten der Berliner Senat, die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die Wohnraumraumversorgung Berlin (WVB) die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“, um den Anstieg der Mieten in diesem Bereich zu bremsen und die Bestände der Gesellschaften schrittweise auszubauen. Mitte Oktober zog Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) eine verhalten positive Bilanz dieser Vereinbarung.


Bei der Kooperationsvereinbarung handelt es sich um eine zweite Fortschreibung des bereits 2012 vereinbarten Mietenbündnisses zwischen dem Senat und den kommunalen Unternehmen. Zwar könnten „die Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt kaum größer sein“, doch die in der Vereinbarung für das Jahr 2017 gesteckten Ziele konnten weitgehend erreicht oder sogar übertroffen werden. Lompscher verwies auf die vereinbarte Deckelung von Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen, die in dem rund 300.000 Einheiten umfassenden öffentlichen Wohnungsbestand zur Stabilisierung des im Vergleich mit dem Gesamtmarkt niedrigen Mietniveaus beigetragen hätten. So beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete 5,91 Euro/m² und liegt somit 8,7% niedriger als der vergleichbare Mietspiegelwert von 6,47 Euro/m². Die Neuvertragsmieten (ohne Neubau) lagen 2017 mit durchschnittlich 7,09 Euro/m² sogar rund 30% unter dem für den gesamten Berliner Wohnungsmarkt ermitteltem Durchschnittspreis von 10,15 Euro/m². Dazu kämen noch individuelle Härtefallregelungen, um unzumutbare Belastungen einkommensschwacher Haushalte zu verhindern.
Doch besonders bei den Neuvertragsmieten gibt es erhebliche Unterschiede bei den „Städtischen“. Während diese bei der Degewo binnen Jahresfrist lediglich um 5,7% auf 6,85 Euro/m² stiegen, langte die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) kräftig zu und verlangte 2017 im Schnitt 7,87 Euro/m², was einer Steigerung um 16,9% entspricht.
Obwohl die Rahmenvereinbarung vorsieht, dass die Nettokaltmieten bei den Gesellschaften maximal 30% des verfügbaren Nettoeinkommens der Mieter/innen ausmachen sollen, ist davon auszugehen, dass die tatsächliche Belastung vieler Haushalte deutlich höher liegt. So kam es 2017 lediglich in 443 Fällen zu einer Mietsenkung bzw. einer Kappung der Mieterhöhungen. Die WVB führt das in ihrem Bericht auf eine „geringe Kenntnis der Regelung“ zurück. Insgesamt sprachen die Städtischen 2017 rund 126.000 Mieterhöhungen aus.
In den Leitlinien verpflichten sich Gesellschaften auch, fristlose Kündigungen und anschließende Zwangsräumungen „so weit wie möglich zu vermeiden“. 2017 wurden dennoch 3.347 Mietverträge wegen Mietrückständen gekündigt. Bei rund der Hälfte wurden die Kündigungen nach Einschaltung interner und externer Beratungen zurückgenommen. In 327 Fällen wurde zwangsgeräumt, wobei die meisten Betroffenen die Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bereits „mit unbekanntem Ziel“ verlassen hatten, erläuterte WVB-Vorstand Jan Kuhnert. Für bei der Räumung anwesende Bewohner/innen wurde deren Unterbringung in Obdachlosenunterkünften organisiert.

Ausgebremste Mitbestimmung

Als ein besonderes Anliegen der WVB sieht Kuhnert den Ausbau der Mieterbeteiligung und Mietermitbestimmung bei den kommunalen Gesellschaften. So sollen die auf Quartiersebene bereits länger existierenden Mieterbeiräte ausgebaut werden. Seit 2016 ist durch das neue Wohnraumversorgungsgesetz auch die Wahl von Mieterräten auf Unternehmensebene vorgesehen. Diese entsenden auch eine/n Vertreter/in in den Aufsichtsrat und können Stellungnahmen zu Unternehmensentscheidungen abgeben, insbesondere bei Modernisierungen, Neubauplanungen und Quartiersentwicklungen. Damit handele es sich um „entscheidungsrelevante Beteiligungsgremien, die entsprechend in die Unternehmensplanung einbezogen werden“, heißt es in der Bilanz.
Eher verschämt wird eingeräumt, dass es bei den ersten Wahlen der Mieterräte zu „Unregelmäßigkeiten“ gekommen war. Dahinter verbirgt sich, dass rund 100 Kandidat/innen nicht zur Wahl zugelassen wurden. Begründet wurde dies mit der Wahlordnung, laut der Kandidat/innen ausgeschlossen werden können, „sofern in der Person schwerwiegende Verstöße gegen das friedliche Zusammenleben oder gegen die Hausordnung oder nachhaltige Verletzungen der mietvertraglichen Pflichten vorliegen“. Stets handelte es sich um aktive Mieter/innen, die sich unter anderem gegen kostentreibende Modernisierungen oder Mieterhöhungen zur Wehr gesetzt hatten. Daher habe man mit einer „weitergehenden Überarbeitung der Regelungen für Mieterräte begonnen“ und beschlossen, die Wahlordnungen zu „evaluieren“.

Herkulesaufgabe Wohnungsbau

Sehr gering ist der Anteil preisgünstiger Wohnungen im Neubausegment. Im Jahr 2017 wurden insgesamt 2.795 der seit 2012 fertiggestellten Wohnungen erstmals oder neu vermietet. Knapp 60% davon für Nettokaltmieten von mehr als 10 Euro/m² und nur knapp 20% im Bereich bis zu 6,50 Euro/m².
Am Ziel, den Bestand der Gesellschaften bis 2021 von derzeit 300.000 auf 360.000 zu erweitern, halten Senat und WVB fest. Neben Neubau soll dabei der Erwerb von Bestandsobjekten eine wichtige Rolle spielen. Die Zahlen für 2017 nehmen sich allerdings relativ mager aus. 1.772 Wohnungen wurden direkt angekauft, dazu kam die Übertragung von 264 Wohnungen im Rahmen des bezirklichen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten. Die Zahl der 2017 begonnenen Neubauwohnungen wird im Bericht mit 5.042 beziffert. In der Zielvorgabe enthalten sind allerdings auch die bereits bestehenden knapp 24.000 Wohnungen der Berlinovo, die nicht den Leitlinien der Kooperationsvereinbarung unterliegen.
Die WVB ist eine im Zuge des Kompromisses mit den Initiator/innen des Mietenvolksentscheids gegründete Anstalt öffentlichen Rechts (AöR), die seit Anfang 2016 unternehmenspolitische Leitlinien für die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften entwickeln und fortschreiben soll. Unmittelbaren Einfluss auf deren Geschäftsführung haben diese Leitlinien allerdings nicht, da es sich bei diesen Gesellschaften um privatrechtlich agierende Unternehmen handelt. Und ohnehin sind die Städtischen kaum in der Lage, der sich immer dramatischer entwickelnden Wohnungsnot in Berlin wirksame Markteingriffe entgegenzusetzen. Laut jüngsten Erhebungen der Caritas gibt es in Berlin derzeit rund 50.000 Wohnungslose, darunter zunehmend Familien, die nur noch notdürftig untergebracht werden können. Die 6.000 bis 10.000 Obdachlosen sowie die in Sammelunterkünften lebenden Geflüchteten sind dabei noch gar nicht eingerechnet. Für diese Gruppen sowie für noch nicht wohnungslose Beziehende von Hartz-IV-Transferleistungen sehen die Leitlinien ein Kontingent von insgesamt 11% bei allen Neuvermietungen vor. 2017 wurden bei den Gesellschaften knapp 16.000 Wohnungen neu vermietet, für die rasant wachsenden „Problemgruppen“ standen demnach weniger als 2.000 Wohnungen zur Verfügung. Da die Fluktuation bei den Gesellschaften stetig sinkt und auch durch Neubau nicht kompensiert werden kann, wird sich dieses Angebot trotz stetig wachsender Nachfrage kaum erhöhen. Im Schnitt kamen auf jedes Wohnungsangebot der Städtischen rund 20 Bewerber/innen, allerdings mit sehr unterschiedlicher Verteilung. Während es in den begehrten Innenstadtbezirken in der Regel deutlich mehr seien, erweise sich zum Beispiel die Vermietung von „sehr preiswerten Studentenwohnungen in Hellersdorf“ trotz des stadtweiten Mangels an derartigen Angeboten als „schwierig“, erläuterte Ingo Malter, Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land bei der Präsentation der Bilanz. Senatorin Lompscher mahnte in diesem Zusammenhang einen notwendigen „Mentalitätswechsel“ bei Wohnungssuchenden an. In einer stetig wachsenden Metropole sei es ein Ding der Unmöglichkeit „dass alle eine Altbauwohnung mit Parkett in der Innenstadt bekommen“. Angesichts der dramatischen Lage auf dem Wohnungsmarkt und der immer weiter auseinander klaffenden Schere zwischen Angebot und Nachfrage wirken solche Anmerkungen zynisch.
Für künftige Neubauvorhaben sieht Lompscher verschiedene Potenziale, unter anderem durch Übertragungen von im Bundesbesitz befindlichen Grundstücken, verbesserte Kooperationen mit Umlandgemeinden in Brandenburg und Nutzung von bebaubaren Flächen auf den Stadtgütern Berlins in Brandenburg. Die Wohnraumversorgung bleibe jedenfalls eine Herkulesaufgabe, und zwar „weit über diese  Legislaturperiode hinaus“, so Lompscher.


Mieter/innen einer Wohnung bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM können einen formlosen Antrag auf Überprüfung und Senkung der Kaltmiete stellen. Informationen und Musterantrag: http://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/wohnungsbaugesellschaften/de/redux-mieterhoehung.shtml

Download des Berichts zur Kooperationsvereinbarung:
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/download/koop/2018-09-28_KoopV_einzel.pdf


MieterEcho 399 / November 2018

Schlüsselbegriffe: Kooperationsvereinbarung,sozialer Wohnungsbau,Wohnraumversorgung

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