Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zum Aufzug (Nutzung, Störung, Kosten)
Gibt es einen Unterschied zwischen Aufzug, Lift und Fahrstuhl oder ist das alles das Gleiche?
Eine Aufzugsanlage, kurz Aufzug, Fahrstuhl oder Lift genannt, ist eine Anlage, mit der Personen oder Lasten in einer beweglichen Kabine, einem Fahrkorb oder auf einer Plattform in vertikaler oder schräger Richtung zwischen zwei oder mehreren Ebenen transportiert werden können. Aufzugsanlagen zählen in der Fördertechnik zu den unstetigen Förderanlagen. Eine offizielle Definition, was einen „Lift“ von einem „Aufzug“ unterscheidet gibt es nicht, dennoch verbindet man mit den drei Begriffen leicht unterschiedliche Dinge. Es sind also eher die Feinheiten der Sprache, die den kleinen Unterschied ausmachen:
a) Fahrstuhl: Woher das Wort ursprünglich stammt ist unklar. Bevor sich Aufzüge einfach anhand von Etagenknöpfen bedienen ließen und als sich die Kabinentüren nur manuell öffnen ließen, wurden Aufzüge in der Regel durch einen Aufzugsführer bedient. Für diesen stand oftmals ein Stuhl in der Kabine zur Verfügung, daher könnte das Wort Fahrstuhl rühren.
b) Lift: Das Wort Lift stammt aus dem Englischen („in die Höhe heben“) und wird im deutschen Sprachgebrauch eher mit Aufzügen verbunden, die nicht senkrecht, sondern schräg nach oben fahren. Die bekanntesten Beispiele für schräg fahrende Lifte sind Skilifte und Sessellifte, aber natürlich auch Treppenlifte. Klassische Personenaufzüge hingegen werden hierzulande seltener als „Lift“ bezeichnet, wenngleich das nicht falsch wäre.
c) Aufzug: Der Begriff „Aufzug“ als Kurzform für „Aufzugsanlage“ ist die offiziellste und korrekteste der drei Begrifflichkeiten. So wird der Begriff Aufzug beispielsweise in den Dokumenten des Deutschen Instituts für Normung verwendet. Die Normenreihe DIN EN 81 beschreibt die „Sicherheitsregeln für die Konstruktion und den Einbau von Aufzügen“. Die eigentliche Definition für einen Aufzug beinhaltet eine Förderhöhe von mindestens 180 cm, eine zumindest teilweise geführte Aufzugskabine sowie mindestens zwei feste Zugangsstellen. Der Duden beschreibt einen Aufzug als „mechanische Vorrichtung zum Auf- bzw. Abwärtstransportieren von Personen oder Lasten“.
Darf der Vermieter Betriebszeiten für die Benutzung des Aufzugs festlegen?
Nein. Die Einführung von Betriebszeiten für den Aufzug bzw. die Stilllegung des Aufzugs ist unzulässig. Der Vermieter muss den Aufzug rund um die Uhr in Betrieb halten. Einen vorhandenen Aufzug dürfen Mieter/innen nutzen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Aufzug in Ordnung, das heißt betriebsbereit zu halten. Der Vermieter darf diesen auch dann nicht stilllegen, wenn der Betrieb unwirtschaftlich wird oder sich der Reparaturaufwand nicht mehr lohnt. Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn der Aufzug nicht dringend erforderlich ist und der Vermieter gewichtige Gründe für die Stilllegung gelten machen kann und wichtige Belange der Mieter/innen nicht entgegenstehen.
Der in unserem Haus befindliche Aufzug fällt wiederholt aus und dies teilweise für längere Zeit. Kann ich die Miete mindern und wenn ja in welcher Höhe?
Das Vorhandensein eines Aufzugs in einem Gebäude gilt als wertbildender Faktor, der sich in der Höhe der Miete niederschlägt und in Mietspiegeln auch entsprechend bewertet wird. Der Vermieter muss die Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit gewährleisten. Ihm obliegt eine Verkehrssicherungspflicht. Fällt der Aufzug aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt.
Wenn in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart ist, dass Sie berechtigt sind, den Aufzug zu nutzen und Sie den Aufzug nicht nutzen können, weil er defekt oder kaputt ist, stellt ein längerer Betriebsausfall über mehrere Tage selbstverständlich einen Mangel der Mietsache dar. Die Höhe der möglichen Mietminderung ist dabei nicht pauschal festgeschrieben, sondern richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Sie bestimmt sich danach, in welchem Maß die Gebrauchstauglichkeit oder der Wohnkomfort durch den Aufzugsausfall beeinträchtigt wird. Üblich sind Mietminderungsansprüche etwa zwischen 5 und 20% für den Zeitraum, in dem der Aufzug nicht nutzbar ist. Die Höhe der Mietminderung bemisst sich in erster Linie nach der Geschosslage der Wohnung. Wohnen Sie im 10. Obergeschoss, sind Sie nachhaltiger betroffen, als wenn Sie im 3. Obergeschoss wohnen. Müssen Sie lediglich in die erste Etage steigen und sind Sie körperlich fit, um Ihre Wohnung zu erreichen, sollten Sie damit rechnen, dass eine vergleichsweise geringe Mietminderung als angemessen anerkannt wird. Anders sieht es zum Beispiel bei einer gehbehinderten Person aus, die in einem höheren Stockwerk wohnt. Wohnen Sie im Erdgeschoss, werden Sie überhaupt nicht oder nur unerheblich betroffen sein.
Eine Mietminderung erfolgt immer auf Grundlage der im Mietvertrag vereinbarten Bruttowarmmiete, also inklusive Nebenkosten.
Auch wenn die Bauordnungsbehörde die Stilllegung des Aufzugs verfügt, rechtfertigt dies eine Mietminderung. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.
Das Minderungsrecht wird bei einem nur kurzzeitigen Aufzugausfall infolge einer vorübergehenden Unterbrechung der Stromversorgung und vor allem bei Wartungsarbeiten nicht zum Tragen kommen. In diesem Fall liegt ein unerheblicher Mangel vor, der nicht zur Minderung berechtigt.
Welche Kosten für den Aufzug können auf die Mieter/innen im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung umgelegt werden?
Mieter/innen in einem Mietshaus, das mit einem Aufzug ausgestattet ist, müssen im Rahmen der Betriebskostenumlage Aufzugskosten nur zahlen, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter darf nur die Kosten für den Betrieb auf die Mieter/innen umlegen. Dazu zählen alle Tätigkeiten und Aufwendungen, die notwendig sind, um Schäden am Aufzug vorzubeugen.
Als laufende Betriebskosten können folgende Kosten für den Aufzug auf die Mieter/innen umgelegt werden: Strom für den Betrieb des Aufzugs, Kosten für die Bedienung, Reinigung, Pflege und Wartung für die Erhaltung der Betriebsbereitschaft des Aufzugs, Kosten für die regelmäßige technische Überprüfung der Sicherheit und der Bereitschaft des Aufzugs durch eine zugelassene Überwachungsstelle wie dem TÜV (jährlich, abwechselnd Haupt- und Zwischenprüfung), Kosten für die ordnungsgemäße Einstellung des Aufzugs, Reinigung des Fahrstuhlschachts, ständige Notrufdienstbereitschaft und Überwachung.
Die Kosten für den Betrieb einer Notrufanlage im Aufzug und eine mögliche Befreiung aus einem steckengebliebenen Aufzug können nach vereinzelter Rechtsprechung ebenfalls als Betriebskosten umgelegt werden. Umlagefähig sind nach Auffassung einiger Gerichte auch die Kosten für die Anmietung einer Notrufanlage. Die Kosten für Wartung, Strom und Telefon- bzw. Mobilfunkverbindung der Notrufanlage sind ebenfalls umlagefähige Betriebskosten.
Auf die Mieter/innen nicht umlagefähig sind – wie auch bei anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung, also Reparaturkosten. Gleiches gilt für Kosten für den einmaligen Stördienst sowie Kosten einer außergewöhnlichen Prüfung, die nach Schadensfällen vorzunehmen ist. Nicht auf Mieter/innen umgelegt werden dürfen Instandhaltungskosten wie Kosten für Ersatzteile, sowie deren Lieferung und Installation. Keine Betriebskosten sind auch die Kosten, die für die Beseitigung von Betriebsstörungen anfallen, wenn der Aufzug ausgefallen ist. Solche Arbeiten zählen zu den Reparaturen, die der Vermieter tragen muss (Ausnahme: Störung wird durch die ohnehin anstehende Wartung ohne Mehraufwand abgestellt).
Welcher Verteilerschlüssel für Aufzugskosten wird in den Betriebskostenabrechnungen angewandt?
Als Umlageschlüssel für den Aufzug wird in der Regel der Standardverteilerschlüssel nach Wohnfläche genutzt, manchmal auch die Personenanzahl oder die Anzahl der Wohnungen. Die Umlage nach der Wohnfläche, unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsvorteil, mag zwar manchen Mieter/innen ungerecht erscheinen, ist aber hinzunehmen, weil eine andere Form der Umlage weder praktikabel noch nachvollziehbar wäre.
Mein Vermieter hat einen sogenannten Vollwartungsvertrag abgeschlossen. Darf er das und welche Besonderheiten sind dabei für die Mieter/innen zu berücksichtigen?
Probleme bei Betriebskostenabrechnungen kann es geben, wenn der Vermieter einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen hat, denn in solchen Verträgen sind regelmäßig Kosten für Reparaturen enthalten, die der Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung nicht auf die Mieter umlegen darf und herausrechnen muss. Es ist dem Vermieter allerdings nicht verwehrt, einen Vollwartungsvertrag für die Aufzugsanlage abzuschließen. Den in Vollwartungsverträgen (auch Vollunterhaltungsdienst oder Komplettwartungsvertrag genannt) enthaltenen Anteil der Kosten für Instandhaltungen bzw. Reparaturen darf der Vermieter nicht umlegen. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind und die in einem Vollwartungsvertrag enthaltenen Reparaturkosten nicht von den Mieter/innen zu zahlen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter/innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können. So hat das auch das Landgericht Berlin in verschiedenen Verfahren entschieden. Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, hat der Vermieter sie zu schätzen und als Pauschale herauszurechnen. Er darf rund 50 bis 80% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter/innen umlegen. Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der Höhe des nicht auf Mieter/innen umlegbaren Anteils nicht einheitlich. Das Landgericht Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter/innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt.
Die von mir genutzte Wohnung befindet sich im Erdgeschoss. Ist es zutreffend, dass der Vermieter dennoch die Aufzugskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf mich umlegen darf?
Auch Mieter/innen im Erdgeschoss können mit Betriebskosten für einen Aufzug belastet werden. Haben Sie die Umlage der Betriebskosten für den Aufzug mietvertraglich vereinbart, gilt die anteilige Belastung mit Betriebskosten auch für Sie als Mieter/in im Erdgeschoss eines Hauses. Dies hat der Bundesgerichtshof so entschieden.
In Berlin hat sich weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter/innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch im Fall einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung können diese mit den Aufzugskosten belastet werden, auch wenn normalerweise Mieter/innen eines Erdgeschosses den Aufzug kaum oder gar nicht nutzen. Der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 103/06) entschied nach jahrelangen Streitigkeiten, dass auch Erdgeschossmieter/innen anteilige Betriebskosten für den Aufzug zahlen müssen, wenn ihr Mietvertrag die Klausel enthält, dass sie sich an den Aufzugskosten zu beteiligen haben. In einem solchen Fall sind selbst Mieter/innen zur Zahlung anteiliger Kosten verpflichtet, wenn sie den Aufzug nicht nutzen, weil sie keinen Keller, keinen Dachboden oder keine ähnlichen Räumlichkeiten im Haus haben. Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität und Transparenz. Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter/innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müssten grundsätzlich die Etagen der einzelnen Mieter/innen berücksichtigt werden sowie eben der tatsächliche Gebrauch des Aufzugs. Solch eine Umlage sei aber bei der Umlage von Aufzugskosten eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar. Steht also in Ihrem Mietvertrag, dass auch Mieter/innen einer Erdgeschosswohnung anteilig Aufzugskosten zahlen müssen, ist diese Klausel wirksam, und Sie müssen zahlen, auch wenn Sie den Fahrstuhl nicht nutzen. Aber: Wenn Mieter/innen den Aufzug nicht nutzen dürfen, müssen sie auch keine Betriebskosten zahlen.
Meine Wohnung befindet sich im Hinterhaus, während sich der Aufzug im Vorderhaus befindet. Bin ich verpflichtet, mich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an den Kosten zu beteiligen?
Wenn sich Ihre Wohnung in einem anderen Gebäudeteil (zum Beispiel Seitenflügel oder Anbau an ein Mehrfamilienhaus) befindet und die Wohnung in Ihrem Gebäudeteil gar nicht über den Aufzug erreichbar ist, müssen Sie keine anteiligen Betriebskosten für den Aufzug im Hauptgebäude bezahlen. Denn in einem solchen Fall würden die im Nebentrakt wohnenden Mieter/innen durch die Umlage der Aufzugkosten unangemessen benachteiligt, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Sie müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für die Regelung in Formularklauseln. Haben Sie individuell vereinbart, dass Sie unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, ist diese Vereinbarung wirksam.
Rechtsanwalt Mirko Walther berät in den Beratungsstellen Lichtenberg/ Frankfurter Allee und Treptow/ Dörpfeldstraße.
MieterEcho 396 / Juni 2018
Schlüsselbegriffe: Aufzug, Nutzung, Störung, Kosten, Aufzugskosten, Lift, Fahrstuhl, Benutzung, Ausfall, Betriebskostenabrechung, Betriebskosten, Verteilerschlüssel, Umlageschlüssel,Vollwartungsvertrag
