Große Neubaugebiete entwickeln sich langsam
Obwohl bereits der vorige Senat Standorte für neue Stadtquartiere festgelegt hatte, werden bis zum Baubeginn meist noch Jahre vergehen
Von Jutta Blume
Elf Stadtquartiere sind es, die im Rahmen des Programms „Wachsende Stadt“ derzeit in Berlin entwickelt werden. Darunter finden sich Quartiere mit einer langen Entwicklungsgeschichte wie die Wasserstadt Oberhavel und solche, die heute noch freies Feld sind, wie der Blankenburger Süden. Entsprechend unterschiedlich ist der Stand von Planung und Bebauung. Fehlende Infrastruktur und die Skepsis von Anwohner/innen erschweren teilweise die Umsetzung der Neubauprojekte. Klar ist auch, dass die Potenziale nicht ausreichen und weitere Flächen gefunden werden müssen.
Berlin ist in den vergangenen fünf Jahren um fast eine Viertel Million Einwohner/innen gewachsen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung prognostiziert 180.000 weitere neue Einwohner/innen bis zum Jahr 2030. Der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum ist daher enorm. Zum einen müssen Defizite der Vergangenheit wettgemacht werden, zum anderen ist dem rapiden Wachstum der Stadt Rechnung zu tragen. Gleichzeitig sollen auch ausreichend bezahlbare Wohnungen gebaut werden, denn diese sind bereits jetzt Mangelware. Die Senatsverwaltung geht von einem Neubaubedarf von 194.000 Wohnungen bis zum Jahr 2030 aus, wobei für rund 20.000 Wohnungen noch Flächen gefunden werden müssten. Bis 2021 wird ein jährlicher Neubaubedarf von 20.000 Wohnungen veranschlagt. Diese Zahl wird bislang noch nicht erreicht, 2016 wurden lediglich 13.659 Wohnungen fertig gestellt. Ein Teil der Neubauten soll in zukünftigen Stadtquartieren errichtet werden, die bereits unter dem vorherigen Senat oder noch früher definiert worden sind. Trotzdem ist nur in einem Teil dieser Gebiete bereits mit dem Bau von Wohnungen begonnen worden. Je nach Lage sind zuvor die planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen und die Infrastruktur zu planen – von der Verkehrsanbindung bis zu Schulen und Kitas – sowie die Anwohner/innen in den Prozess einzubinden. Große Neubaustandorte erweisen sich somit nicht als ein schneller Ausweg aus der Berliner Wohnungsnot.
Elf neue Stadtquartiere sind nach wie vor in der Planung. Ein zwölfter Standort, die Elisabeth-Aue entfiel mit dem Koalitionsvertrag zumindest für diese Legislaturperiode (MieterEcho Nr. 386/ Februar 2017). Die verbleibenden Standorte verfügen über ein Potenzial zwischen 31.300 und 37.900 Wohnungen. Diese Zahlen sind, betrachtet man die tatsächliche Entwicklung, wahrscheinlich nur als grobe Schätzwerte zu gebrauchen.
Kaum geförderte Wohnungen in der Europacity
Für das Quartier Europacity/ Heidestraße listet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen beispielsweise ca. 4.000 Wohnungen auf. Nach aktuellem Stand werden jedoch nur 3.000 realisiert. Demgegenüber gehen die aktuellen Schätzungen für die Wasserstadt Oberhavel mit bis zu 7.000 Wohneinheiten über die vorherigen Annahmen hinaus. Die genaue Wohnungszahl sei von der Verwaltung nicht zu beeinflussen, da die Bebauungspläne nur die Höhe und die Dichte der möglichen Bebauung festlegen. „Die tatsächlich realisierte Wohnungsanzahl hängt somit von der Interessenlage der jeweiligen Investoren bzw. der tatsächlichen durchschnittlichen Wohnungsgröße ab. Realisierungszeitpunkte hängen ebenfalls von den Investoren ab. Auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind in dieser Hinsicht nur indirekt über die Kooperationsvereinbarung zu beeinflussen“, erklärt die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Petra Rohland, gegenüber dem MieterEcho.
Die Europacity/ Heidestraße und die Wasserstadt Oberhavel sind altbekannte Projekte in der Berliner Stadtplanung. Der Masterplan Heidestraße geht noch auf die Amtszeit von Ingeborg Junge-Reyer (SPD) zurück, die von 2004 bis 2011 Senatorin für Stadtentwicklung war und sich stets weigerte, Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarkts in Berlin zu erkennen. Dementsprechend spielten die Büro- und Hotelnutzung eine mindestens ebenso große Rolle wie das Wohnen. Gebaut wird von kommerziellen Investoren wie der Groth-Gruppe. Das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“, nach dem Investoren 25% der Wohnungen als förderfähige Sozialwohnungen bauen müssen, findet nur begrenzt, nämlich auf der Westseite des Gebiets, Anwendung. Die Bebauungspläne für die Ostseite lagen bereits vor August 2014 aus und fallen daher nicht unter das „Berliner Modell“. Laut Petra Rohland werden von insgesamt 3.000 Wohnungen 215 öffentlich gefördert. Nach Presseberichten soll das Quartier Heidestraße spätestens 2023 fertiggestellt sein.
Eine noch viel längere Planungsgeschichte als die Europacity hat die Wasserstadt Oberhavel in Spandau. Die Entwicklung des Gebiets wurde bereits 1992 begonnen und zwischenzeitlich unterbrochen. Anders als in der Europacity rund um den Berliner Hauptbahnhof kommen hier vor allem die städtischen Wohnungsbauunternehmen zum Zuge. In den Pepitahöfen, die die WBM und die Degewo gemeinsam bei einem Projektentwickler in Auftrag gegeben haben, sollen ab Mai 2018 die ersten von 1.024 Wohnungen mit Nettokaltmieten zwischen 6 und 8 Euro/m² bezugsfertig sein. Die Gewobag und die WBM planen zudem ein weiteres Quartier mit rund 2.000 Wohnungen, das innerhalb der nächsten sechs Jahre gebaut werden soll. Doch das Projekt stößt in der Nachbarschaft nicht nur auf Gegenliebe. Die Bürgerinitiative Spandau Haveleck hält die Bebauung für zu dicht, außerdem wünscht sie sich weniger belegungsgebundene Wohnungen und mehr Wohnungen für Menschen mit mittleren Einkommen, unter anderem auch Eigenheime. Außerdem sieht die Bürgerinitiative die Verkehrsverbindungen und die Versorgung mit Schul- und Kitaplätzen als nicht ausreichend an. Der Einwohnerantrag gegen den aktuellen Bebauungsplan wurde allerdings im Juli 2017 von der Bezirksverordnetenversammlung abgelehnt. Laut Senatsverwaltung wird es noch zwei bis drei Jahre dauern, bis die Bebauungspläne für die neuesten Planungen aufgestellt sind.
Langwierige Planungszeiträume und viele offene Fragen
Im Blankenburger Süden soll der erste Spatenstich nicht vor 2026 erfolgen. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet bereits als Baufläche vorgesehen. Es handelt sich dabei zum Teil um ehemalige, derzeit landwirtschaftlich genutzte Rieselfelder zwischen den Pankower Ortsteilen Blankenburg und Heinersdorf. Auf einer sich im Besitz des Landes Berlin befindenden Fläche von 90 Hektar, dem sogenannten Kerngebiet, sollen 5.000 bis 6.000 neue Wohnungen entstehen. Seit 2017 läuft eine vorbereitende Untersuchung, deren erste Ergebnisse in Form von drei verschiedenen Bebauungsvarianten am 3. März 2018 der Öffentlichkeit vorgestellt wurden. Für Überraschung und Verärgerung sorgte bei dieser Vorstellung die Ankündigung, dass im gesamten 420 Hektar großen Planungsgebiet nun 9.600 bis 10.600 Wohnungen für 20.000 Bewohner/innen entstehen sollen. Außer auf den ehemaligen Rieselfeldern ist nun auch auf Erholungsflächen und Gebieten mit Kleingärten und Einfamilienhäusern bis zum Jahr 2035 Wohnungsbau angedacht. Eine neue Straße, die Tangentiale Verbindung Nord, und die verlängerte Tramlinie M2 sollen die neuen Quartiere anbinden. Geplant sind außerdem zwei neue Schulstandorte mit insgesamt mindestens vier Grund- und Sekundarschulen. Nach Abschluss der Voruntersuchungen ist ab 2019 ein städtebaulicher Wettbewerb geplant. Auf einer „Bürgerwerkstatt“ am 5. Mai soll zunächst erneut über die Pläne diskutiert werden.
Ein Quartier, dessen Zukunft mehr oder minder in den Sternen steht, ist das geplante Schumacher-Quartier, das auf dem Gelände des Flughafens Tegel entstehen soll. Die Schließung des Flughafens bleibt weiterhin abhängig von der Eröffnung des Flughafens BER, die sich immer wieder ins Ungewisse verschiebt. Zudem erzielte ein Volksentscheid im September 2017 eine Mehrheit für die Offenhaltung des Flughafens. Laut Landesentwicklungsplan soll Tegel aber sechs Monate nach der Eröffnung des BER geschlossen werden. Diese ist momentan für Oktober 2020 geplant. Vor einer zukünftigen Bebauung wird vermutlich der Boden saniert werden müssen.
Derweil ist die Senatsverwaltung auf der Suche nach weiteren Neubauflächen, wie Sprecherin Petra Rohland bestätigt. Untersucht werde etwa die Fläche der Schmidt-Knobelsdorf-Kaserne in Spandau, die sich im Besitz des Bundes befindet. Allerdings hat auch das Innenministerium Interesse angemeldet, das dort die Bundespolizei mit 500 Beschäftigten unterbringen möchte.
Weitere Informationen:
www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/schwerpunkte
MieterEcho 394 / April 2018
Schlüsselbegriffe: Neubaugebiete, Neubauprojekte, Wachsende Stadt, Wasserstadt Oberhavel, Blankenburger Süden, Bevölkerungswachstum, Neubaubedarf, Europacity, Flächennutzungsplan, Tegel
