Zitterpartie geht weiter
Zukunft der Genossenschaft Möckernkiez bleibt ungewiss
Von Elisabeth Voß
Seit 17 Monaten ruht die Baustelle der Genossenschaft Möckernkiez auf dem Berliner Gleisdreieckgelände. Das Modellprojekt sollte gleichzeitig „ökologisch, nachhaltig, barrierefrei und sozial“ sein. Jedoch fehlt noch immer die Finanzierungszusage der Banken. Die Idee wurde 2007 aus der Kreuzberger SPD heraus entwickelt. Mit dem Slogan „Anonyme Investoren oder wir?“ warb der Sozialdemokrat Ulrich Haneke mit der von ihm gegründeten Initiative Möckernkiez für die Beteiligung an einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt. An Versammlungen, Diskussionsrunden und Planungswerkstätten beteiligten sich hunderte Menschen. Am 17. Mai 2009 wurde die Möckernkiez Genossenschaft gegründet, um ein ganzes Stadtquartier zu bauen. Sie erwarb im Sommer 2010 für etwa 8 Millionen Euro aus eigenen Mitteln ein 3 Hektar großes Baufeld auf dem Kreuzberger Gleisdreieckgelände an der Yorck-, Ecke Möckernstraße. Dort soll mit 464 Wohnungen, 20 Gewerbeeinheiten, einer Kita und einem Hotel Berlins größtes Passivhaus-Projekt entstehen. Dass hohe ökologische Ansprüche und durchgängige Barrierefreiheit nicht für kleines Geld zu haben sind, war bereits frühzeitig klar. Die Genossenschaft musste das erforderliche Eigenkapital durch Einlagen ihrer Mitglieder aufbringen, um einen Bankkredit beantragen zu können. Anfangs wurde optimistisch mit Baukosten von 2.000 Euro/qm Wohnfläche gerechnet und einer Eigenkapitalfinanzierung von 30%. Im Dezember 2012 wurde beides nach oben korrigiert, sodass sich die Mitglieder mit einer Einlage von 920 Euro/qm Wohnfläche beteiligen mussten. Für den Traum vom gemeinschaftlichen Wohnen, mitten in der Stadt und direkt am Park, wurde – je nach Lage – ein monatliches Nutzungsentgelt von etwa 7 bis 11 Euro/qm nettokalt kalkuliert. Durch einige Freundeskreise und politische Initiativen ging ein Riss, wenn sich die einen in die Genossenschaft einkaufen konnten, andere draußen bleiben mussten. Manche hofften auf die sozialen Ansprüche, denn anfangs war geplant, auch weniger gut Betuchte einzubeziehen.
Ein Vorzeigeprojekt?
Die Genossenschaft Möckernkiez bekam von Anfang an große Aufmerksamkeit und politische Unterstützung, aber auch Kritik. Jahrelang hatte sich die Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck dagegen gewehrt, dass der Park bebaut wird. Gemeinsam mit anderen Kreuzberger Initiativen forderte sie im Sommer 2011 von Bezirksamt und Bezirksverordnetenversammlung unter anderem eine Bürgerbeteiligung, weniger Versiegelung und geringere Bebauungsdichte – erfolglos. Das genossenschaftliche Bauprojekt war politisch gewollt. Jedoch kamen die Finanzierungsverhandlungen mit den Banken nicht voran. Trotzdem plante die Genossenschaft bereits weitere Bauvorhaben. So bewarb sie sich im Frühjahr 2012 gemeinsam mit der Mietergenossenschaft SelbstBau eG als „Initiative für ein genossenschaftliches Wohnquartier am Mauerpark“ bei Senat und Bezirksamt – während Initiativen von Bürger/innen sich für den Erhalt des Mauerparks einsetzten. Noch im gleichen Jahr gründete sie mit der Biomarkt-Kette LPG eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die sich am Bieterverfahren der Bima (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) um das sogenannte Dragonerareal in Kreuzberg beteiligte. Die Privatisierung dieses öffentlichen Grundstücks war von Anfang an politisch umstritten (und konnte schlussendlich verhindert werden). Bei beiden Ausschreibungen kam die Möckernkiez eG nicht zum Zug.
Bauen ohne Kreditvertrag
In einer Broschüre der Genossenschaft lobte 2013 der bündnisgrüne Bezirksbürgermeister Franz Schulz das Vorhaben in den höchsten Tönen, denn es sei „zu einem Modell (auch für Berlin) geworden, wie auch in größerer Dimension der genossenschaftliche Ansatz der Eigentumsbildung mit dem Konzept des zukünftigen sozialen Wohnens verbunden werden kann“. In der folgenden Selbstdarstellung hieß es, dank kostengünstigem Bauen leiste „das Projekt (ohne Frage) einen Beitrag zur Stabilisierung der Mietenentwicklung in Berlin“. Aus dem Inneren der Genossenschaft war mitunter Kritisches zu hören. So fühlten sich einige Mitglieder in ihrem Engagement nicht wertgeschätzt, andere beklagten, ihre kritischen Nachfragen würden in autoritärem Ton zurückgewiesen. Manche Mitglieder störten sich am präsidialen Stil der Genossenschaftsversammlungen und daran, dass heikle Fragen dort nicht vom Vorstand direkt, sondern von einer Juristin beantwortet wurden. Die meisten Mitglieder hatten jedoch Vertrauen zum Vorstand und zweifelten auch nicht an dessen fachlicher Kompetenz. Sie stimmten zu, als er auf der Generalversammlung am 31. August 2013 vorschlug, auch ohne gesicherte Bankenfinanzierung mit dem Bau zu beginnen – unter der Voraussetzung, dass grundsätzliche Finanzierungsbestätigungen der Banken vorliegen. Im Dezember beschloss der Vorstand den Baubeginn der ersten vier Gebäude für Anfang 2014, nachdem er den Aufsichtsrat darüber informiert und dieser dem offensichtlich nichts entgegengesetzt hatte. Mit der Finanzierung ging es jedoch keineswegs voran. Der Vorstand beschwichtigte, sprach von Fortschritten, während neue Berechnungen immer höhere Baukosten ergaben. Als zusätzlicher Finanzierungsbaustein wurde der Verkauf von vier Häusern an die Baugenossenschaft von 1892 geplant – deren früherer Vorstand Hans-Jürgen Hermann war auch im Aufsichtsrat der Möckernkiez eG. Es schien alles fertig verhandelt, doch dann platzte auch diese Möglichkeit der finanziellen Stabilisierung. Im Oktober 2014 musste die Baustelle stillgelegt werden und verursacht seither Kosten von etwa 45.000 Euro pro Monat.
Der Vorstand holte sich fachliche Unterstützung durch die Architektin Karoline Scharpf und den Betriebswirt Frank Nitzsche, die auf der Mitgliederversammlung am 13. Dezember 2014 auch in den Vorstand gewählt wurden. Gleichzeitig trat der Aufsichtsrat geschlossen zurück, da er sich vom Vorstand zu wenig informiert fühlte, um seiner Aufsichtsfunktion nachkommen zu können. Innerhalb des Vorstands gab es Konflikte. Der neu gewählte Aufsichtsrat mit dem Vorsitzenden Werner Landwehr, Leiter der Berliner GLS-Bank-Filiale, schlug auf der folgenden Versammlung am 24. Februar 2015 eine Satzungsänderung vor, wonach der Vorstand nicht mehr von den Mitgliedern gewählt, sondern vom Aufsichtsrat eingesetzt und auch abberufen werden kann. Nachdem die Mitglieder zugestimmt hatten, berief der Aufsichtsrat die drei alten Vorstandsmitglieder ab.
Wie weiter mit der Genossenschaft?
An den baulichen Ansprüchen werden Abstriche gemacht, trotzdem müssen die kalkulierten Nutzungsentgelte nochmals um über 10% erhöht werden. Ein Generalunternehmer wird beauftragt, die Siedlung zum Festpreis fertigzustellen. Die etwa 1.400 Mitglieder haben über 30 Millionen Euro eingezahlt. Wer aussteigt, bekommt nach einigen Jahren das eingezahlte Geld abzüglich eines Anteils am Verlust zurück. Dagegen klagt ein Mitglied und ficht auch die Entlastung des alten Vorstands und Aufsichtsrats an, denn diese seien mit dem Beschluss zum Baubeginn ohne Finanzierung ihrer Sorgfaltspflicht nicht nachgekommen. Dies hatte auch der genossenschaftliche Prüfungsverband BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen) in seinem Prüfungsbericht bemängelt und den Fortbestand der Genossenschaft als gefährdet eingeschätzt. Bevor die Banken eine Kreditzusage geben, wollen sie unter anderem Kaufverträge für die Teile des Grundstücks sehen, auf denen der Bau eines Hotels und eines Biosupermarkts geplant war. Die erste Darlehensrate würde zudem erst ausgezahlt, wenn 95% des erforderlichen Eigenkapitals eingezahlt wäre. Dafür muss die Genossenschaft bis zum Frühsommer noch 100 Wohnungen an vorhandene oder neu zu werbende Mitglieder vergeben, die in der Lage sind, ihre Einlagen zeitnah zu überweisen. Die Zitterpartie geht also weiter, der Vorstand verbreitet Zweckoptimismus und vertröstet wie gewohnt. Ob sich genug Menschen finden, die dem ambitionierten Vorhaben trotz allem vertrauen und ausreichend risikofreudig sind? Der Genossenschaft Möckernkiez ist zu wünschen, dass sie nicht vollständig scheitert. Immerhin haben sich in dem Projekt Menschen zusammengefunden, die es sich leisten könnten, privates Wohneigentum zu erwerben. Dass sie sich stattdessen für das Solidarmodell einer Genossenschaft entschieden haben, ist bemerkenswert, auch wenn dieses Projekt keinen überzeugenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsfrage leisten kann.
MieterEcho 380 / April 2016
Schlüsselbegriffe: Genossenschaft Möckernkiez, Baustelle, Finanzierungszusage, Banken, Kreuzberger Gleisdreieckgelände, Eigenkapitalfinanzierung, Mietergenossenschaft SelbstBau eG, Bieterverfahren, Bima, Bankenfinanzierung
