Nur ein Scherbenhaufen übrig
Nach 12 Jahren Ausverkauf ist die Berliner Liegenschaftspolitik neu ausgerichtet
Von Rainer Balcerowiak
Jahrelang arbeitete der Berliner Senat an einer Neuausrichtung der Liegenschaftspolitik. Unter dem Motto „alles muss raus“ hat Berlin von 2001 bis 2013 große Teile seiner landeseigenen Grundstücke verkauft. Für die Verkäufe war in der Regel der Kaufpreis das einzige Kriterium – die Grundstücke gingen an die Meistbietenden. Die beauftragte Organisation war der Liegenschaftsfonds, der Ende 2014 aufgelöst und der BIM übertragen wurde.
Anfang 2015 entstand die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) aus der bereits bestehenden BIM und dem Liegenschaftsfonds. Im Auftrag des Landes ist die BIM für die Vermietung, Bewirtschaftung, Optimierung und den Verkauf von insgesamt ca. 4.800 landeseigenen Immobilien verantwortlich. Darunter fallen auch diejenigen Gebäude, die das Land Berlin für seine öffentliche Verwaltung nutzt. Sie sind im Sondervermögen Immobilien des Landes Berlin zusammengefasst. Einen weiteren großen Anteil haben Gebäude und Grundstücke des sogenannten Treuhandvermögens, die nicht vom Land Berlin benötigt werden.
Doch nicht nur organisatorisch wollte man bei der Liegenschaftspolitik einiges „optimieren“. Vielmehr sollen bei der Bewirtschaftung und beim Verkauf der landeseigenen Immobilien „verstärkt stadtentwicklungs-, wirtschafts-, wohnungs- und kulturpolitische Belange Berlins“ eine Rolle spielen, statt die Vergabe wie früher nur an den gebotenen Höchstpreisen zu orientieren, wie es in der Selbstdarstellung der BIM heißt. Außer dem klassischen Bieterverfahren gibt es nun auch das „Konzept-/Angebotsverfahren“ und die Direktvergabe als Instrumente der städtischen Liegenschaftspolitik.
Clustering der Grundstücke in Kategorien
Zur Neuorientierung beim Verkauf der Grundstücke gehört auch das sogenannte Clustering, also die Einteilung aller landeseigenen Grundstücke in verschiedene Kategorien, und zwar Fachvermögen, Daseinsvorsorge, Verkaufsperspektive und Entwicklungsperspektive. Grundstücke des Fachvermögens verbleiben bei den jeweiligen Fachverwaltungen und Bezirken, da sie für die Erfüllung der hoheitlichen Aufgaben des Landes „betriebsnotwendig“ sind, beispielsweise für den Betrieb einer Kita. Grundstücke zur Daseinsvorsorge sollen durch das Land als Vorsorgeflächen gehalten werden, wenn die voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung künftige Bedarfe anzeigt. Grundstücke mit Verkaufsperspektive werden auf dem Weg des Bieterverfahrens oder durch Direktvergaben vergeben. Grundstücke mit Entwicklungsperspektive werden mithilfe konzept-orientierter Entwicklungsverfahren, den sogenannten Konzeptverfahren, vermarktet. Bei diesen Liegenschaften besteht „öffentliches Interesse“ an der Art der Nutzung, auf welche das Land Einfluss nehmen will, ohne die Eigentümerfunktion wahrzunehmen. Das Clustern erfolgt durch den Portfolioausschuss bestehend aus Vertretern der Fachverwaltungen, Bezirke und Finanzverwaltung.
Dass Direktvergaben, zum Beispiel an städtische Wohnungsbaugesellschaften, auch weiterhin nicht die Hauptrolle spielen sollen, wird bei den Festlegungen der entsprechenden Kategorie Verkaufsperspektive deutlich. Denn bei diesen Grundstücken geht es laut BIM um „Immobilien in günstiger Lage mit entsprechend hochwertig planerischer Ausweisung und nachgefragter Marktsituation, die ein positives Wertpotenzial im Sinne eines zu erwartenden Wertzuwachses besitzen“. Diese Grundstücke sollen „strategisch gehalten“ werden und maximal auf Zeit in Erbbaurecht vergeben geben. Eindeutige Festlegungen, an wen diese Vergaben erfolgen sollen, gibt es bislang jedenfalls nicht.
Kaum Baulandreserven
Aber dank der forcierten Verkaufspolitik der rot-roten Landesregierung ist das Immobilien-Portfolio der Stadt mittlerweile ohnehin recht überschaubar geworden. Nur 2.455 der Liegenschaften sind uneingeschränkt vermarktbar, das heißt sie unterliegen keinem rechtlichen Vorbehalt. Noch magerer wird das Angebot, wenn es um Bau- bzw. Bauerwartungsland geht. Nur 94 unbebaute Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 1,7 Millionen Quadratmetern haben den Status „werdendes Bauland“ und könnten also relativ zügig für Wohnungsbau verwendet werden. Dazu kommen Arrondierungs- und Splitterflächen, Lücken in mit Geschosswohnungen bebauten Arealen sowie Flächen in Mischgebieten mit überwiegender Wohnnutzung. Reserven existieren allerdings bei Erholungs- und Wochenendgrundstücken sowie bei Grünflächen. Auch Eingriffe in Naturschutzgebiete sind möglich, was aber in der Regel mit erheblichen Bürgerprotesten verbunden ist, wie das aktuelle Beispiel der geplanten Bebauung der Elisabeth-Aue in Pankow zeigt. Wirft man einen Blick auf das derzeitige Angebot von landeseigenen Flächen für den Wohnungsbau, wird auch deutlich, dass besonders in den von Zuzügler/innen begehrten Innenstadtbezirken nur noch wenig Spielraum für eine sozial ausgerichtete, kommunale Liegenschaftspolitik besteht. Sieht man von Arrondierungsflächen ab, sind in Friedrichshain-Kreuzberg und in Charlottenburg-Wilmersdorf nur sechs bzw. fünf Objekte auf dem Markt. Zwar wurden 2015 insgesamt 214 städtische Liegenschaften (auch Gewerbe) verkauft, davon aber nur 18 innerhalb des S-Bahn-Rings.
Entsprechend mager sind auch Zahlen bei der Direktvergabe an Wohnungsbaugesellschaften. In den Jahren 2013 bis 2015 waren es 80 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mehr als 400.000 qm.
Ausverkauf des Tafelsilbers
Fakt ist, dass Berlin in den Zeiten der rot-roten Koalition unter dem Motto „alles muss raus“ bereits große Teile seines Tafelsilbers abgestoßen hat. Der 2001 gegründete Liegenschaftsfonds verkaufte bis Ende 2008 über 3.000 Grundstücke nach dem Höchstpreisverfahren, allein im Jahr 2007 waren es 584. Erst im Jahr 2009 begann ein Umdenken und im Sommer 2010 leitete das Berliner Abgeordnetenhaus erste Schritte zur Neuausrichtung der Liegenschaftspolitik ein. Doch noch im Jahr 2012, als allen Akteuren längst klar geworden war, dass Berlin dringend den Neubau von vor allem preisgünstigen Mietwohnungen ankurbeln muss, wies der damalige Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos) den Liegenschaftsfonds an, keine landeseigenen Grundstücke mehr ohne Bieterverfahren direkt an Wohnungsbaugesellschaften zu vergeben, da dem Land sonst unvertretbare Einnahmeverluste in zweistelliger Millionenhöhe drohten. Der Beschluss des Senats zum Konzept zur „Transparenten Liegenschaftspolitik“ und damit einer Neuausrichtung erfolgte schließlich erst im Jahr 2014. Zwar ist man sich in der neuen Landesregierung weitgehend einig, dass in der künftigen Liegenschaftspolitik die „Stadtrendite“, zu der auch die Bewahrung des sozialen Zusammenhalts gehört, das zentrale Kriterium sein soll. Auch ist man anscheinend bereit, durch die Schaffung neuer kreditfähiger, landeseigener Gesellschaften neue Finanzierungsmöglichen auch für die Wohnungspolitik zu schaffen. Doch der Scherbenhaufen, den die neoliberale Alles-muss-raus-Politik der Vorgängerregierungen angerichtet hat, ist riesig und vor allem mangels Masse kaum noch abzutragen. Zwar hegt die künftige Landesregierung Pläne, verstärkt Grundstücke von Privateigentümern anzukaufen, um mehr wohnungsbaupolitischen Spielraum zu schaffen. Doch die besonders in attraktiven Lagen sprunghaft gestiegenen Preise setzen diesem Vorhaben in Verbindung mit der „Schuldenbremse“ doch recht enge Grenzen.
Weitere Informationen:
www.bim-berlin.de
www.berlin.de/sen/finanzen
http://stadt-neudenken.tumblr.com
MieterEcho 385 / Dezember 2016
Schlüsselbegriffe: Berliner Liegenschaftspolitik, Berliner Immobilienmanagement GmbH, BIM, Liegenschaftsfonds, landeseigene Immobilien, Bieterverfahren, Clustering, Grundstücke, Portfolioausschuss, Baulandreserven, Elisabeth-Aue
