Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 380 / April 2016

Ferienwohnungen bald illegal

Übergangsfrist läuft aus, Bezirksämter bleiben überlastet

Von Jutta Blume                            

 

Am 30. April geht die Schonfrist zu Ende und die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienwohnung wird dann in den meisten Fällen illegal. Ein großer Teil der Ferienapartments wurde jedoch nie offiziell angemeldet und ist damit bereits heute rechtswidrig.            

 

Rund 6.300 Ferienwohnungen wurden den Bezirken gemeldet und durften somit für die seit dem 1. Mai 2014 bestehende Übergangsfrist von zwei Jahren weiter betrieben werden. Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) sprach im Januar von geschätzten weiteren 6.000 illegal betriebenen Ferienwohnungen. 80% der gemeldeten Ferienwohnungen liegen in den innerstädtischen Bereichen der Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf. Zur Gesamtzahl der Ferienwohnungen in Berlin gibt es recht unterschiedliche Schätzungen. Während die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung von etwa 12.000 Ferienwohnungen ausgeht, kam eine von Stephan von Dassel (B90/Grüne), Stadtrat für Soziales und Bürgerdienste im Bezirk Mitte, in Auftrag gegebene Online-Untersuchung auf etwa 23.000 Ferienwohnungen. 4.866 davon lagen im Bezirk Mitte. Aus der Datenabfrage ging aber nicht hervor, ob die Wohnungen nur vorübergehend oder dauerhaft angeboten werden. Der Sprecher des Unternehmens Airbnb Julian Trautwein gibt die Zahl der über das Vermietungsportal angebotenen Unterkünfte mit 15.000 an, was sowohl einzelne Zimmer als auch ganze Wohnungen umfasst. Die meisten Gastgeber seien Privatleute. „Laut einem Rechtsgutachten des ehemaligen Berliner Verfassungsrichters Professor Sodan besteht gerade keine Zweckentfremdung, wenn jemand sein eigenes Zuhause temporär an Gäste vermietet“, meint Trautwein. Das Zweckentfremdungsverbot hätte aber viele Gastgeber verunsichert. „Wir wünschen uns, dass klare und fortschrittliche Regelungen geschaffen werden, die es privaten Anbietern ermöglichen, ihr eigenes Zuhause mit Gästen zu teilen.“        

 

Neue Strategien der Anbieter                

Am 17. März hat das Abgeordnetenhaus eine Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes verabschiedet. Dort wird unter anderem festgeschrieben, dass auch Zweitwohnungen nicht ohne entsprechende Genehmigung an Feriengäste vermietet werden dürfen. Davon dürfte zumindest ein Teil des Angebots auf Airbnb betroffen sein. Ein studentisches Projekt der Fachhochschule Potsdam (siehe unten) fand heraus, dass 10% der Anbieter mehr als eine Wohnung vermieten. Unter den „Top-10-Anbietern“ fanden sich übrigens alte Bekannte wie Berlin Aspire (MieterEcho Nr. 371/ Dezember 2014), also gewerbliche Anbieter, die nicht einmal versuchten, sich als Privatperson zu tarnen. Das Unternehmen Berlin Aspire hat sich auf die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen spezialisiert, Entmietung inklusive, und bietet die im Umwandlungsprozess befindlichen Wohnungen gern als Ferienwohnungen an. Auch nach dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots hat Berlin Aspire in seinen Häusern offenbar noch neue Ferienwohnungen eingerichtet, wie beispielsweise aus der Huttenstraße 71 in Mitte berichtet wird. Der Initiative „Wem gehört Moabit“ zufolge beklagen die Mieter/innen des Hauses Leerstand und die Einrichtung neuer Ferienwohnungen im Gebäude. Nach Auskunft des Bezirksamts ist ein Verfahren gegen Berlin Aspire wegen des Betriebs einer Ferienwohnung anhängig, im Fall der anderen Wohnungen gäbe es Anhörungen.                     

Aber auch Berlin Aspire scheint auf das Zweckentfremdungsverbot reagiert zu haben. Auf der eigenen Internetseite werden die möblierten Apartments nämlich nur noch monatsweise angeboten und auch bei Angeboten auf Airbnb ist ein Mindestaufenthalt von 28 Tagen angegeben. Im Gesetz wird Zweckentfremdung unter anderem als „wiederholte nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung“ definiert. Bei einem Mindestaufenthalt von einem Monat könnte also ein Schlupfloch existieren. Airbnb-Sprecher Trautwein betonte die Bereitschaft, konstruktiv mit der Stadt bei der Erarbeitung klarer Regeln zusammenzuarbeiten. In einem Brief an Stadtentwicklungssenator Geisel betont eine Gruppe von Berliner Airbnb-Nutzer/innen, dass sie sich das Leben in Berlin nur über „Home Sharing“ leisten könne und dass sie keine gewerbliche Vermietung betreibe. Die Gruppe fordert klare Regelungen, wie sie in Städten wie London, Paris oder Amsterdam bereits bestünden. Trotz dieser Klagen hat das Zweckentfremdungsverbot die Zahl der Angebote auf Airbnb nicht negativ beeinflusst. Nach einem Bericht der Berliner Zeitung ist die Zahl der Angebote zwischen Anfang 2011 und Ende 2015 sogar stetig gewachsen. Auf die Forderungen von Airbnb will die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nicht eingehen. Nach einem Treffen mit Vertretern von Airbnb betonte Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup, dass es keine Ausnahmen für Airbnb geben werde. Er forderte das Unternehmen auf, seine Kunden „auf die zwingende Erforderlichkeit einer Genehmigung auch bei der kurzfristigen Vermietung von Ferienwohnungen und auf die drohenden Bußgelder bei Gesetzesverstößen hinzuweisen“.        

Nach der Gesetzesänderung können die Bezirksämter die Betreiber von Wohnungsvermittlungsportalen verpflichten, Auskunft über die von ihnen vertretenen Anbieter zu erteilen. Airbnb hatte die Herausgabe dieser Daten im Vorfeld abgelehnt. „Der Lackmustest für die Kooperationsbereitschaft von Airbnb ist die Herausgabe von Daten über Ferienwohnungsvermieter in Berlin“, erklärte Lütke Daldrup.                                                         

Ermittlungen in 1.200 Fällen                

Lief die Erfassung der Ferienwohnungen im Jahr 2014 zunächst schleppend an, gab es bis Ende 2015 immerhin 172 Verfahren zur Rückführung von Ferienwohnungen in eine reguläre Vermietung. Die Verwaltungen hätten in 1.200 Fällen ermittelt und weitere 2.800 Hinweise aus der Bevölkerung lägen vor, erklärte Geisel anlässlich der Gesetzesänderung. Auf der Jahrespressekonferenz am 18. Januar hatte Geisel außerdem verkündet, weiteres Personal für das Aufspüren von Ferienwohnungen zur Verfügung zu stellen. Unter der Überschrift „Mehr Berlin wagen“ listet die Senatsverwaltung 9 Punkte zu Wohnungs- und Mietenpolitik auf, darunter: „Zweckentfremdungsverbot durchsetzen. Innenstadtbezirke durch zusätzliches Personal bei Rückgewinnung von Ferienwohnungen unterstützen, Internet-Plattform für Bürgerhinweise einrichten, Meldung der Ferienwohnungen an Finanzämter.“ Wie viele Stellen für welche Zeit vergeben würden, wird vom Senat noch abgestimmt. Auch wie eine Internetplattform für Bürgerhinweise aussehen könnte, wird unter Einbeziehung des Datenschutzbeauftragten noch beraten.    Mit der Gesetzesänderung verschiebt der Senat auch die sogenannte Genehmigungsfiktion um zwei Jahre bis zum Jahr 2018. Das ist dringend notwendig, denn nach bestehender Gesetzeslage könnten Ferienwohnungen legalisiert werden, wenn die Bezirksämter binnen 14 Wochen nicht auf einen Genehmigungsantrag reagieren. Bei der derzeitigen Auslastung der Mitarbeiter/innen kann dieser Fall schnell eintreten, zumal mit dem Ende der 2-Jahres-Frist neue Herausforderungen auf die Bezirksämter zukommen. „Der Senat geht davon aus, dass die zuständigen Bezirke nach Ablauf der Übergangsfrist die Wiederzuführung von Ferienwohnungen zu Wohnzwecken überprüfen werden“, berichtet der Pressesprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Martin Pallgen. Ein entsprechender Nachweis vonseiten der Vermieter wäre zwar hilfreich, aber nicht verpflichtend.     

 

Ferienwohnungen für Geflüchtete            

Eine neue Wendung erfuhr die Diskussion um die Ferienwohnungen im Zuge der Unterbringung von Geflüchteten. Im Januar berichteten verschiedene Medien darüber, dass Geflüchtete in illegal betriebenen Ferienwohnungen einquartiert worden waren. Der Bezirk Mitte ermittelte 84 solcher Fälle. Wenn das Lageso Tagessätze pro Person bezahlt, kann das für die Vermieter profitabler sein als das Geschäft mit Touristen.        

Der Flüchtlingsrat Berlin schlägt eine Vermietung ehemaliger Ferienwohnungen an Geflüchtete vor, zu überlegen sei auch eine Amnestieregelung für nicht angemeldete Ferienwohnungen. Dies dürfe aber nicht „zur Legalisierung über ‚Tagessätze‘ erzielbarer Wuchermieten führen“, so Georg Classen vom Flüchtlingsrat. „Geflüchtete brauchen reguläre Wohnungsmietverträge mit allen Mieterrechten, zulässig ist allenfalls ein geringer Möblierungszuschlag.“ Der Stadtentwicklungssenator vertritt allerdings bisher die Auffassung, dass die Wohnungen wieder dem regulären Markt zugeführt werden sollten.          

               

Weitere Informationen:

Studentisches Projekt an der FH Potsdam „Airbnb vs. Berlin – Was sagen die Daten?“: www.airbnbvsberlin.de


MieterEcho 380 / April 2016

Schlüsselbegriffe: Ferienwohnungen, illegal, Übergangsfrist, Bezirksämter, Zweckentfremdungsverbot, Airbnb, Berlin Aspire, Umwandlung, Eigentumswohnungen, Wohnungsvermittlungsportale

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