Modernisierung auf Biegen und Brechen
Baustopp in der Friedelstraße 54 – Gericht prüft Duldungsklagen
Von Clemens Kuhnert
Das Haus in der Neuköllner Friedelstraße 54 ist schon von Weitem zu erkennen. Spruchbänder prangen an der eingerüsteten Fassade zwischen blaugrünen Baunetzen. Der Stopp der begonnenen Bauarbeiten per einstweiliger Verfügung ist ein Teilerfolg der Mieter/innen gegen eine Modernisierung, die zu ihrer Verdrängung führen kann.
Nachdem der frühere Eigentümer das Haus im Jahr 2006 verkauft hatte, wechselte es von einem Portfolio in das Portfolio der nächsten Investmentfirma. Die Strategie dieser Firmen war, nur das Notwendigste in den Bestand des Hauses zu investieren und es dank der Wohnungsmarktentwicklung teuer weiterzuverkaufen. Diese Praxis änderte sich ab einem gewissen Punkt. Ende Jahr 2013 erwarb die österreichische Citec Immo Invest GmbH das Haus. Ihr erklärtes Ziel ist es, bei Objekten dieser Art Investitionen durchzuführen, um so die Mieteinnahmen zu verdoppeln und dann zu verkaufen. Mit Investitionen sind Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die auf die Mieter/innen umgelegt werden können. Am profitabelsten ist das Dämmen der Fassade, weil es politisch gewünscht ist und zu hohen Modernisierungsumlagen führt. Aber auch ein neues Müllhäuschen für 10.000 Euro gehört zu den angekündigten Maßnahmen in der Friedelstraße 54.
Die Mieter/innen waren durch ihre Recherchen über die Citec und das verstärkte Auftauchen von Herren im Anzug vorgewarnt. Zudem begann die Hausverwaltung, sich auffällig stark für den Zustand des Hauses und die Mieterstruktur zu interessieren, was weitere Befürchtungen weckte. Bestätigt wurden sie spätestens durch das aggressive Verhalten des Bauleiters zu Beginn der Arbeiten. Seitdem folgte eine Modernisierungsankündigung der nächsten. Nach dem tatsächlichen Bedarf und den finanziellen Möglichkeiten der Mieter/innen fragt bei dieser Modernisierung niemand. Zum Glück ermunterten sich die Bewohner/innen im Vorfeld gegenseitig, Mieterorganisationen beizutreten, um sich vor Gericht wehren zu können. Ein erstes Anwaltsschreiben mit der Ankündigung von Baumaßnahmen hat in anderen Häusern der Citec oft gereicht, um keinen großen Widerstand aufkommen zu lassen. Anders in der Friedelstraße 54. Hier unterschrieben die Mieter/innen nichts und suchten stattdessen rechtlichen Rat.
Gutachten eingeholt
Auch in der Friedelstraße 54 war die Modernisierungsankündigung mit Quellen aus der Rechtsprechung gespickt und das darin enthaltene bauphysikalische Fachkauderwelsch beeindruckte sogar die Rechtsbeistände, die so schnell wie möglich zur anberaumten Mieterversammlung eingeladen wurden. Die Modernisierungsankündigung erwies sich dennoch als angreifbar. Nach der Energieeinsparverordnung gilt, dass ein Haus wärmegedämmt werden muss, wenn mehr als 10% eines Bauteils Sanierungsbedarf aufweisen. Gegen eine solche energetische Modernisierung können Mieter/innen nur eingeschränkt Härte geltend machen. Also stellte ausgerechnet die beauftragte Baufirma fest, dass 11% der Fassade beschädigt seien. Ein Gutachter, den die Mieter/innen beauftragten, bewertete die Fassade völlig anders. Zudem wurden die versprochenen Ersparnisse an Heizkosten zwar mit wissenschaftlich wirkenden Illustrationen dargestellt, jedoch stimmten die angesetzten Werte teilweise ebenso wenig, wie die Berechnungen auf echtem Fachwissen beruhten. Solche Argumente brachten das Neuköllner Amtsgericht schließlich dazu, ebenfalls einen Gutachter einzuschalten, um feststellen zu lassen, was die Fassadendämmung bei einem Haus von solcher Bauart wirklich bringt. Von diesem Gutachten wird der weitere Verlauf der Duldungsklagen nun wesentlich abhängen. Die Mieter/innen widmen sich derweil der Öffentlichkeitsarbeit über ihren Blog, vernetzen sich mit anderen Betroffenen, initiieren Demonstrationen gegen Mieterverdrängung und versuchen, die Bewohner/innen des Kiezes in Versammlungen zu motivieren, ihre Interessen besser zu vertreten.
Weitere Informationen:
http://friedelstrasse54.blogsport.eu
MieterEcho 377 / Oktober 2015
Schlüsselbegriffe: Modernisierung, Baustopp, Friedelstraße 54, Neukölln, Citec Immo Invest GmbH, Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierungsankündigung, Gutachten, Fassadendämmung, Mieterverdrängung
