MieterEcho 377 / Oktober 2015

Gut, mittel oder einfach?

Wie Mieter/innen die Wohnlagen im Berliner Mietspiegel beeinflussen können – und auch sollten

Von Rechtsanwalt Marek Schauer

Die Wohnlagezuordnung im Berliner Mietspiegel ist Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Bei Mieterhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel 2015 spielt die Wohnlage für die Einordnung in das korrekte Mietspiegelfeld und damit für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete eine wichtige Rolle. Nicht selten kommen unsere Mitglieder in die Beratung und fragen sich, wieso ihre Wohnlage plötzlich mittel oder gut sei, wo sie doch zuvor jahrelang als einfach eingestuft war und „sich doch gar nichts verändert, geschweige denn verbessert hat“ .

In der Tat sind manche Veränderungen der Wohnlage für Mieter/innen nicht unmittelbar einleuchtend. Das kann zunächst an mangelnder Kenntnis der Kriterien für die Wohnlagen liegen. Ein weiterer Grund ist, dass Mieter/innen ihre Wohnlage nicht selbst direkt gestalten können. Sie können nur bedingt beeinflussen, ob der Vermieter ihr Wohngebäude instand setzt und modernisiert. Keinen Einfluss haben Mieter/innen auf Instandsetzungen und Modernisierungen der Nachbargebäude oder Neubauten im Quartier, die Mieterauswahl für diese zumeist hochpreisigen Wohnungen bei Neuvermietung, die Gestaltung des Wohnumfelds, die Ansiedlung von Geschäften sowie den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs. Derartige Veränderungen führen meist zur Änderung der ursprünglichen Wohnlage und im Regelfall zu einer Aufstufung. Vorrangig nehmen daher Vermieter durch Instandsetzungen und Modernisierungen Einfluss auf die Verbesserung der Wohnlage und damit auf die im Mietspiegel abgebildete ortsübliche Vergleichsmiete.

Was heißt einfache, mittlere und gute Wohnlage?

Die Wohnlageeinteilung im Berliner Mietspiegel unterscheidet drei Wohnlagen: Einfache, mittlere und gute Wohnlage. Der ursprüngliche Maßstab bei der Einteilung der Wohnlagen Berlins war die mittlere Wohnlage, welche „das Spek-trum durchschnittlicher Lagequalitäten“ umfassen soll. Die Abweichungen vom Durchschnitt sind dann die einfache Wohnlage (schlechter als mittel) und die gute Wohnlage (besser als mittel). Bei den jeweiligen Wohnlagen wird zudem berücksichtigt, dass es in Berlin nicht nur ein Zentrum, sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren gibt. Daher unterscheiden die Wohnlagendefinitionen auch zwischen Zentren der Stadt und dezentralen Stadtbereichen. Gemeinsam ist allen Lagebestimmungen, dass sie gebietsprägend sind und einen Bezug zum Wohnumfeld haben müssen.

Es ist verständlich, wenn sich Mieter/innen in den Beratungen wundern, dass Gebäude Aufstufungen erfahren, deren Zustand sich nicht veränderte. Es hat sich dann der Zustand der umliegenden Gebäude verbessert. Im Gegensatz dazu kann es auch Abweichungen bei Einzelbewertungen von Gebäuden geben und damit die berechtigte Frage von Mieter/innen, warum ihr Gebäude mittlere Wohnlage ist (beispielsweise weil der Vermieter umfassend modernisierte oder neu baute), während die Nachbargebäude nicht instand gesetzt und voll von Graffiti sind und die Gebietsprägung also einen völlig anderen Eindruck als den einer „mittleren Wohnlage“ vermittelt.

Aktualisierung der Wohnlagezuordnung

Die Wohnlagezuordnung erfolgt nach den für die Bestimmung der Wohnlage als wesentlich erachteten Merkmalen, die als Kriterien und festgelegte Indikatoren in einem Indikatorenkatalog zusammengefasst wurden. Dieser wurde erstmalig bei der Erstellung des Mietspiegels 1994 für Westberlin angewandt und anschließend für Gesamtberlin sowie für die folgenden Mietspiegel angepasst. Im Wesentlichen wird die Wohnlage durch drei Merkmalgruppen definiert. Diese sind Merkmale zur Beschreibung der Bebauung und der Nutzung von Gebieten, zur Kennzeichnung der Struktur und Dichte der Bevölkerung und Merkmale zur Charakterisierung der physischen Umweltbedingungen.

Mit jedem neuen Mietspiegel wird die Wohnlagezuordnung aktualisiert. Zur Aktualisierung der Wohnlage nutzen inzwischen das mit der Erstellung des Mietspiegels jeweils beauftragte Institut und die Arbeitsgruppe Mietspiegel ein für das gesamte Stadtgebiet einheitliches Datenset, das wesentliche lagerelevante Indikatoren umfasst. Ursächlich für eine Aktualisierung sind vorrangig Anträge auf Änderung der Wohnlageeinstufung. Die Aktualisierung der Wohnlage wird in der Arbeitsgruppe Mietspiegel regelmäßig und mit großem Zeitaufwand intensiv und oft kontrovers diskutiert. Bei nicht ausreichend begründeten Anträgen oder nicht ausreichenden Ortskenntnissen werden Begehungen durchgeführt, um eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Vermieter machen von der Möglichkeit zur Änderung der Wohnlageeinstufung regen Gebrauch. So haben beispielsweise zum aktuellen Mietspiegel 636 Vermieter, aber nur 395 Mieter/innen Anträge auf eine neue Einstufung gestellt. 708 der Änderungswünsche waren auf eine Aufstufung in eine bessere Lagekategorie gerichtet. Mit 367 Anträgen wurde eine Abstufung in einfache oder mittlere Wohnlage gewünscht. Davon bezog sich mehr als ein Drittel der Abstufungswünsche als Sammeleinwand auf den gleichen Adressbereich. Die tatsächliche Zahl der Anträge auf Abstufung war also wesentlich geringer. Mieter/innen machen leider viel zu wenig von ihrem Antragsrecht Gebrauch. Hier schlummert erhebliches Potenzial, Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu nehmen.

Antrag auf Überprüfung der Wohnlage

Mieter/innen können ihre Wohnlage von der Arbeitsgruppe Mietspiegel überprüfen und abstufen lassen, wenn der Antrag begründet ist und die Arbeitsgruppe der Begründung folgt. Machen Sie in Ihrer Begründung präzise Angaben unter anderem zur Bauweise und -struktur, dem Gebäudezustand, dem Straßenbild, dem Einzelhandel, der Belastung durch Industrie und Gewerbe, den (nicht bzw. nicht ausreichend vorhandenen) Grünflächen und ihrer Pflege, zur Anbindung an den ÖPNV und dem Image sowie dem Statusindex entsprechend des Monitoring Soziale Stadt. Je umfang- und detailreicher die Begründung ist, desto schwieriger wird es, den Antrag abzulehnen.

Wichtig ist zudem, dass die Antragsgründe zur Abstufung gegenüber dem Mietspiegel 2015 eine Veränderung darstellen. Es gab schließlich einmal einen Grund, die Wohnlage als mittel oder gut einzustufen. Wenn praktisch keine Veränderung zum letzten Mietspiegel zu registrieren ist, wird Ihr Antrag auf Abstufung keine Aussicht auf Erfolg haben. Sie können zwar auch vorsorglich einen Antrag auf Beibehaltung der Wohnlage stellen, wenn Sie befürchten, dass vom Vermieter eine Aufstufung angestrebt wird, aber das ist kaum sinnvoll. Ein solcher Antrag wird zwar von der Arbeitsgruppe Mietspiegel zur Kenntnis genommen werden, führt aber nicht zu der erhofften Entscheidung, denn der Antrag muss auf eine Änderung gerichtet sein.

Strategisch handeln

In einigen Fällen ist eine Wohnung in der guten oder mittleren Wohnlage billiger als in der mittleren oder einfachen Wohnlage. Das klingt paradox, ist aber im Mietspiegel 2015 beispielsweise bei den Wohnungen der Mietspiegelfelder C1, C2 und E1 der Fall. Der Grund dafür ist, dass Mieter/innen in den einfachen und mittleren Wohnlagen häufiger umziehen und mit jedem neuen Mietvertrag höhere Mieten verlangt werden. Das wird zwar nun von der Mietpreisbremse abgeschwächt, da die Vermieter „nur“ noch Mieten verlangen dürfen, die nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Aber leider enthält die Mietpreisbremse zahlreiche Ausnahmen und damit Schlupflöcher für Mietsteigerungen. Auch wenn Ihre Wohnung in der guten oder mittleren Wohnlage billiger ist als in der mittleren oder einfachen Wohnlage, kann es sinnvoll sein, einen Antrag auf Abstufung zu stellen, aber keinesfalls sollten Sie aus diesem Grund einen Antrag auf Aufstufung stellen. Denn bereits ab dem nächsten Mietspiegel können die Tabellenwerte bei den drei genannten Ausnahmen ganz anders sein.

Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten

Als Mieterorganisation sind wir bestrebt, Ihre Anträge durchzufechten. Je besser diese begründet sind, um so mehr haben wir neben unserer eigenen Ortskenntnis in der Hand, um die Wohnlagenüberprüfung und die angestrebte Abstufung zu erreichen.

Wir empfehlen eindringlich, von Ihrem Antragsrecht Gebrauch zu machen. Nur wer sich bewegt, kann etwas bewegen. Natürlich können Sie Ihren Antrag auch über uns einreichen, wir werden diesen dann an die Senatsverwaltung weiterleiten. Anträge für den Berliner Mietspiegel 2017 können Sie bereits jetzt stellen. Bis wann der Antrag bei der Senatsverwaltung vorliegen muss, wurde noch nicht bekannt gegeben, erfahrungsgemäß haben Sie bis zum Anfang des Jahres, vor dem der neue Mietspiegel erscheint – also bis Anfang 2016 – Zeit. Nutzen Sie Ihr Recht!

Kriterien der Wohnlagen im Berliner Mietspiegel 2015

Einfache Wohnlage

In den Zentren der Stadt sind einfache Lagequalitäten zu finden, wenn eine überwiegend geschlossene, stark verdichtete Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen vorhanden ist. Hier deuten ein überwiegend ungepflegtes Straßenbild und/oder ein schlechter Gebäudezustand (z. B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete) auf einfache Lagequalitäten hin. In den zentralen Bereichen kann die einfache Wohnlage auch gegeben sein, wenn zwar die üblichen Angebote des öffentlichen Personennahverkehrs vorhanden sind, aber das Einzelhandelsangebot eingeschränkt ist.
In den dezentralen Stadtbereichen werden einfache Lagequalitäten in Bereichen erheblich verdichteter Bebauung bestimmt durch eine einfache Baustruktur oder einen schlechten Gebäudezustand (z. B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete). Eine geringe Durchgrünung oder einfache Grünflächen, oft in ungepflegtem Zustand, weisen in diesem Zusammenhang ebenfalls auf einfache Lagequalitäten hin.
Auch dezentrale Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, die eine eher einfache Baustruktur oder einen schlechten Gebäudezustand aufweisen (z. B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), entsprechen in der Regel der einfachen Lagekategorie. Ein ungepflegtes Straßenbild (z. B. unbefestigte Straßen) ist ebenfalls ein Hinweis auf einfache Lagequalitäten. Ungünstige Verkehrsverbindungen des öffentlichen Personennahverkehrs und wenige Einkaufsmöglichkeiten sind im Zusammenhang mit oben genannten negativen Merkmalen bestimmend für die einfache Wohnlage.
Bei starker Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe mit erheblicher Lärm- oder Geruchsbelästigung ist in der Regel die einfache Wohnlage gegeben. Ein negatives Image oder ein niedriger oder sehr niedriger Statusindex eines Gebiets im Monitoring Soziale Stadt kann von der Arbeitsgruppe Mietspiegel als Hinweis auf das Vorliegen einfacher Lagequalitäten gewertet werden.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld. Es kann dabei zu Abweichungen bei Einzelbewertungen von Gebäuden/Wohnanlagen kommen.

Mittlere Wohnlage

Mittlere Lagequalitäten sind in den Zentren der Stadt zu finden, die eine überwiegend geschlossene, verdichtete Bebauung aufweisen, in denen der Gebäudezustand gut ist (z. B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), auch wenn nur wenige Grün- und Freiflächen vorhanden sind. Kennzeichnend für die mittlere Wohnlage in den Zentren der Stadt sind darüber hinaus ein durchschnittliches Angebot an Einzelhandelsgeschäften und eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
In den dezentralen Stadtbereichen sind mittlere Lagequalitäten in Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, einer etwas gehobeneren Baustruktur und einem mindestens durchschnittlichen Gebäudezustand vorhanden. Kennzeichnend sind darüber hinaus ein umfangreiches Angebot an Grün- und Freiflächen in gepflegtem Zustand und ein normales Straßenbild. Das Angebot an Einzelhandelsgeschäften ist meist durchschnittlich und konzentriert sich häufig auf einzelne Standorte. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr entspricht zwar nicht den Qualitäten der zentralen Bereiche, ist aber normal für dezentrale Lagen.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld. Es kann dabei zu Abweichungen bei Einzelbewertungen von Gebäuden/Wohnanlagen kommen.

Gute Wohnlage

In den Zentren der Stadt mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung sind gute Lagequalitäten in Gebieten zu finden, in denen die Bauweise eher hochwertig und der Gebäudezustand gut ist. Umfangreiche Grün- und Freiflächen in gepflegtem Zustand, gute bis sehr gute Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr kennzeichnen diese Gebiete ebenfalls.
In dezentralen Lagen mit überwiegend offener Bebauung ist die gute Wohnlage in der Regel vorhanden, wenn die Bauweise eher hochwertig, der Gebäudezustand gut und das Straßenbild gepflegt ist. Ein differenziertes und hochwertiges Einzelhandelsangebot kann ein zusätzlicher Hinweis auf die gute Wohnlage sein. Eine nur mittelmäßige Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist in dezentralen Gebieten normal und spricht nicht gegen die Wertung als gute Wohnlage. Ein besonders gutes Image oder ein hoher Statusindex eines Gebietes im Monitoring Soziale Stadt kann von der Arbeitsgruppe Mietspiegel als Hinweis auf das Vorliegen guter Lagequalitäten gewertet werden.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld. Es kann dabei zu Abweichungen bei Einzelbewertungen von Gebäuden/Wohnanlagen kommen.

Antrag auf Abstufung Ihren Antrag auf Abstufung der Wohnlage für den Berliner Mietspiegel 2017 sollten Sie möglichst noch in diesem Jahr stellen.

Das kann ein formloser Antrag sein, den Sie an folgende Adresse richten:

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Frau Zwiebler – IV A 38 – Württembergische Straße 6 10707 Berlin-Wilmersdorf E-Mail: susanne.zwiebler@ senstadtum.berlin.de

Am besten nutzen Sie das von der Senatsverwaltung zur Verfügung gestellte Formular.

Sie finden dies unter:

www.stadtentwicklung.berlin.de/ wohnen/mietspiegel/de/wohnlagenaenderung/index.shtml

Wichtiger als die Form ist der Inhalt. Ein unbegründeter Wunsch auf Abstufung wird nicht zu einer Veränderung führen. Sie müssen Ihren Antrag daher unbedingt substanziiert anhand der Kriterien der Wohnlagen begründen.

Weitere Informationen: Wohnlagenkarte und Straßenverzeichnis: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/downloads.shtml

Image und Statusindex des Monitoring Soziale Stadt:

www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring