Abbild der Knappheit
Der Berliner Mietspiegel 2015 zeigt den Mangel an Wohnraum und die Grenzen seiner Bezahlbarkeit
Von Joachim Oellerich
Als Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) im Januar dieses Jahres eine durchschnittliche 10%ige Steigerung der Mietspiegelwerte prognostizierte, erzeugte er öffentliche Irritationen. Den Vorwurf, Insiderinformationen vorzeitig preisgegeben zu haben, widerlegen allerdings die nun veröffentlichten Zahlen. Die durchschnittliche Erhöhung liegt bei 5,4% und der Mittelwert ist von 5,54 auf 5,84 Euro qm gestiegen. Dennoch bewies der Stadtentwicklungssenator ein gutes Gespür für die Entwicklung des Wohnungsmarkts. Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, gebaut wird fast ausschließlich von privaten Investoren, öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt es nicht und schon gar nicht in kommunaler Hand.
Entsprechend der Wohnungsmarktenge sind die Angebotsmieten gestiegen und liegen durchschnittlich 25% über den im Mietspiegel erfassten Bestandsmieten. Die hohen Angebotsmieten mögen die von Senator Geisel gefühlte Mietsteigerung beeinflusst haben, in den Mietspiegel flossen aber erheblich weniger Neuvertragsmieten als bisher ein, sodass die Erhöhung des Mittelwerts geringer ausfällt als erwartet. Die Zahl der Umzüge ist gesunken, weil Wohnungswechsel wegen der damit verbundenen höheren Mietbelastung nur noch erfolgen, wenn sie unvermeidlich sind.
Die Grundgesamtheit des Mietspiegels 2015 beträgt 1.347.500 Wohnungen. Das sind 96.000 Wohnungen mehr als 2013. Diesen Zuwachs zu erklären ist nicht einfach, auf Neubau ist er jedenfalls nicht zurückführen. Gebaut wurden in den letzten zwei Jahren rund 9.000 Wohnungen. Die meisten davon privat und – wie inzwischen neoliberale Berliner Tradition – für Mittelschichten aufwärts. Bei einem Teil des Zuwachses dürfte es sich um Wohnungen handeln, die aus der Sozialbindung entlassen wurden. Der Rest bleibt ein Geheimnis der Statistik.
Folgen politischer (Fehl-)entscheidungen
Vor zwei Jahren stellte das MieterEcho fest, dass sich das Wohnen im Altbau zum Luxus entwickelt. An dieser Tendenz hat sich nichts geändert, wenn auch die Mietsteigerung in der Baualtersklasse bis 1918 erheblich an Dynamik verloren hat. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten um 0,20 Euro qm und die Steigerungsrate von 3,5% ist die geringste aller Baualtersklassen. Die Vermutung liegt nahe, dass mietsteigernde Modernisierungspotenziale inzwischen ausgeschöpft sind. Zudem ist die Grenze der Zahlungsfähigkeit der Mieter/innen erreicht und vielfach bereits überschritten.
In der Baualtersklasse 1919 bis 1949 betrug die Steigerung durchschnittlich 0,31 Euro qm oder 5,6%. Das sind die Wohnungen der Zwischenkriegsmoderne, viele von ihnen im Bestand der Genossenschaften. Diese haben schon seit Langem ihre betriebswirtschaftlichen Neigungen entdeckt und liefern jetzt den Nachweis über die erfolgreiche Umsetzung. Der höchste absolute Anstieg mit 0,36 Euro qm findet sich bei den zwischen 1973 und 1990 im Westteil der Stadt errichteten Wohnungen. Über einen großen Teil dieses Bestands verfügen die von der rot-roten Koalition privatisierten ehemals öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften Gehag und GSW. Die Preissteigerung liefert einen weiteren deutlichen Hinweis auf die Folgen der Privatisierungspolitik.
In der gleichen Baualtersklasse in den östlichen Bezirken beträgt die Mietsteigerung 0,28 Euro qm und zeigt mit dieser Dynamik, dass immer noch Modernisierungspotenziale ausgeschöpft werden konnten.
Neubauwohnungen sind knapp. Deshalb sind sie mit 9,39 Euro qm am teuersten. An dieser Stelle muss wieder einmal ganz entschieden vor der schildbürgerhaften Auffassung gewarnt werden, dass man doch lieber auf Neubau verzichten sollte, wenn er so teuer ist. Er ist so teuer und wird immer teurer werden, weil nicht ausreichend gebaut wird und vor allem, weil es keinen kommunalen Wohnungsbau gibt. Weil der Markt immer enger wird, sind nicht die Bestandsmieten in erster Linie das Problem, sondern die Neuvermietungsmieten. Deshalb muss unbedingt das Angebot erweitert werden.
MieterEcho 374 / Mai 2015
Schlüsselbegriffe: Berliner Mietspiegel 2015, Wohnraummangel, Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel, Mietspiegelwerte, Wohnungsmarkt, Angebotsmieten, Bestandsmieten, Neuvertragsmieten, Baualtersklassen