Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 365 / Februar 2014

Wenig Neues und viel heiße Luft

Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung bringt nicht
nur für Mieter/innen kaum substanzielle Verbesserungen

Von Rainer Balcerowiak        

Was lange währt, wird keineswegs immer gut. Fast drei Monate verhandelten CDU, CSU und SPD über die Bildung einer neuen Bundesregierung. Mitte Dezember vergangenen Jahres gaben die SPD-Mitglieder in einer Urabstimmung mit Dreiviertelmehrheit grünes Licht.                                    


Bei den Sozialdemokraten hatte es zuvor erhebliche Widerstände gegen eine Große Koalition gegeben. Um die skeptische Basis mit ein paar „Verhandlungserfolgen“ zu überzeugen, wurde eine entsprechend bunte Wundertüte gepackt. Allerdings lohnt es sich, das Kleingedruckte des Koalitionsvertrags zu lesen, denn alle angekündigten „sozialen Wohltaten“ stehen unter Finanzierungsvorbehalt. Ohnehin wurden nur ausgesuchte Klientele in einer Art Reißverschlussverfahren nach dem Motto „gibst du mir, geb’ ich dir“ bedient. CDU und CSU bekommen ihre „Mütterrente“, also eine kleine Aufwertung der Rentenansprüche für Erziehungszeiten von vor 1992 geborenen Kindern. Die SPD verbucht auf der Habenseite die symbolträchtige abschlagsfreie Rente mit 63 Jahren nach 45 Versicherungsjahren. Diese werden jedoch nur sehr wenige künftige Ruheständler/innen in Anspruch nehmen können. Das Gleiche gilt für die knapp über dem Niveau von Hartz-IV- beziehungsweise Grundsicherung liegende „Lebensleistungsrente“ von 844 Euro pro Monat, die an den Nachweis von 35 Beitragsjahren sowie eigene private Vorsorge geknüpft wird. Die Voraussetzungen dürften angesichts der enormen Prekarisierung von Arbeitsverhältnissen in den vergangenen Jahren nur sehr wenige erfüllen.               

 

Mogelpackung Mindestlohn                

Bei dem im Koalitionsvertrag festgelegten gesetzlichen Mindestlohn von 8,50 Euro pro Stunde, eine sozusagen identitätsstiftende Kernforderung der SPD, könnte sich ebenfalls bald erweisen, dass es sich um eine Mogelpackung handelt. Und dies nicht nur wegen der Verschiebung der Einführung auf 2015, sondern auch wegen diverser Öffnungsklauseln, beispielsweise für Tarifverträge, die mit Gewerkschaften abgeschlossen wurden und unterhalb dieses Niveaus liegen. Zudem bieten Praktika und Werkverträge jede Menge Schlupflöcher für Unternehmen. Interessant am Koalitionsvertrag sind auch jene Bereiche, in denen die Koalition offenbar keinen Handlungsbedarf sieht. Das menschenunwürdige Hartz-IV-System, das Millionen Menschen in staatlich verordnete Armut drückt und ihnen angemessene soziokulturelle Teilhabe konsequent verweigert, bleibt unangetastet. Auch der Sanktionskatalog gegen angeblich kooperationsunwillige Erwerbslose bleibt bestehen. Das gilt auch für die von der SPD im Wahlkampf noch heftig kritisierte „Herdprämie“ für Familien, die ihren Kindern frühkindliche Betreuung und Bildung vorenthalten.                

Mieterhöhung bei Neuvermietung begrenzt        

Aus Sicht von Mieter/innen sind natürlich jene Passagen des Koalitionsvertrags besonders spannend, die sich mit der künftigen Mieten- und Wohnungsbaupolitik beschäftigen. Bereits im Wahlkampf hatte sich angedeutet, dass sich auch CDU und CSU einer Regelung zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen nicht verschließen werden. In „Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ können die Erhöhungen künftig auf maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt werden. Statt diese Regelung in der Bundesgesetzgebung zu verankern, wird die Verantwortung aber auf die Länder abgeschoben. Ohnehin dürfte besagter „Nachweis“ Gegenstand langwieriger juristischer Auseinandersetzungen werden, wie Vermieterverbände bereits angekündigt haben. Ferner sind sowohl Erstvermietungen in Neubauten als auch Neuverträge „nach umfassenden Modernisierungen“ von der Kappung ausgeschlossen. Das liest sich wie eine Einladung an Hausbesitzer, Wohnungen zu entmieten, anschließend aufwändig aufzumotzen und dann zu verlangen, was der Markt so hergibt. Zudem werden bereits jetzt deutlich überhöhte Mieten nachträglich legalisiert, denn „die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können“, heißt es im Koalitionsvertrag.

                                

Modernisierungsumlage wird gesenkt            

Eine kleine Überraschung sind die Festlegungen der Koalition zur künftigen Gestaltung der Kosten von Modernisierungen. Die Umlage soll zum einen von 11% auf 10% pro Jahr gesenkt werden. Wirklich neu ist allerdings, dass die Umlage nur noch bis zur Amortisation der Investition erhoben werden soll, anschließend soll die Nettomiete wieder gesenkt werden. Dies sorgt in der Bau- und Immobilienwirtschaft bereits für Unruhe: „In Teilen der Koalition muss sicherlich die Erkenntnis noch wachsen, dass Engpässe am Wohnungsmarkt nicht durch Reglementierung, sondern nur durch attraktive Bedingungen (...) bekämpft werden können“, heißt es in einer Stellungnahme des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie. Und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen warnte: „Die Befristung des Mieterhöhungsanspruchs bei Modernisierung bis zur Amortisation der Modernisierungskosten kombiniert mit einem Absenken auf 10% und gleichzeitiger Mietpreisbremse verhindern Investitionen in die Sanierung und den Neubau.“                        

Eine weitere Neuregelung betrifft die Berechnung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße. Bislang konnten Mieter/innen eine Senkung der Nettomiete und der Betriebs-kosten nur verlangen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich fixierten Quadratmeterzahl abweicht. Diese „Bagatellgrenze“ entfällt, künftig zählt jeder Quadratmeter.          

 

 

Kaum Konkretes zum Wohnungsbau            

Wenig konkrete Pläne gibt es bislang für den Wohnungsbau. Dazu heißt es im typischen Politiker-Deutsch lediglich: „Wir setzen auf einen wohnungspolitischen Dreiklang aus einer Stärkung der Investitionstätigkeit, einer Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Flankierung. Alle Maßnahmen werden wir in einem Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsbaus und der energetischen Gebäudesanierung zusammenfassen. Wir streben dazu ein Bündnis mit den Ländern, Kommunen und allen relevanten gesellschaftlichen Akteuren an. Den immobilienwirtschaftlichen Dialog werden wir ausbauen.“        

Für die „Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus“ sollen die Länder bis Ende 2019 jährlich 518 Millionen Euro erhalten. Dies bedeutet allerdings nicht, dass diese Mittel für Wohnungsneubau eingesetzt werden müssen. Es wird von den Ländern lediglich „erwartet“, dass sie „diese Mittel zweckgebunden für den Bau neuer Sozialwohnungen, neue Sozialbindungen sowie für die sozialverträgliche Sanierung des Wohnungsbestands einsetzen“. Dem Finanzierungsvorbehalt zum Opfer fielen im Laufe der Koalitionsverhandlungen die ursprünglich vorgesehen Steuererleichterungen für energetische Gebäudesanierungen. Lediglich das Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) soll aufgestockt, verstetigt und deutlich vereinfacht werden. Ebenfalls gestrichen wurde die noch im Oktober von Bauminister Peter Ramsauer (CSU) versprochene Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für den Wohnungsbau, die Investoren in den ersten Jahren Steuervorteile bescheren würde. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sieht durch diese Beschränkung der Profitmöglichkeiten bereits „das Ende des Mieterlands Deutschland“ eingeläutet.               

 

Kein Kurswechsel in Sicht                

Für vergleichsweise wenig Aufsehen sorgt dagegen die aus Mietersicht längst überfällige Festlegung, dass der Vermieter künftig die Gebühren für einen Makler tragen muss, falls er diesen beauftragt hat. Weitere, wenig konkrete Absichtserklärungen betreffen die Leistungen des Wohngelds und die Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht (§ 559 Absatz 4 BGB), mit der ein „wirksamer Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierungen gewährleistet“ werden soll. Ähnlich nebulös ist die Ankündigung, dass künftig „im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt wird“.                 

Was aus dem Koalitionsvertrag wann und in welcher Form umgesetzt wird, ist noch nicht absehbar. Die Immobilienlobby wird jedenfalls alles in ihrer Macht stehende unternehmen, um mieterfreundliche Gesetze zu verhindern oder wenigstens stark zu verwässern. In der Vergangenheit hatte sie damit in der Regel auch Erfolg. Ohnehin ist auch von der neuen Bundesregierung kaum zu erwarten, dass sie einen wirklichen Kurswechsel in der Mieten- und Wohnungsbaupolitik einleitet.    

 

 

 


MieterEcho 365 / Februar 2014

Schlüsselbegriffe: Koalitionsvertrag, Bundesregierung, CDU, CSU, SPD, Große Koalition, Lebensleistungsrente, Mütterrente, Mindestlohn, Tarifverträge, Mieterhöhung, Neuvermietung, Modernisierungsumlage, Mietpreisbremse, Wohnungsbau

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