Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 363 / Oktober 2013

Wohnraum muss Wohnraum bleiben – Schluss mit der Zweckentfremdung

Der Entwurf des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes ist zahnloser Tiger

Von Katrin Schmidberger                    

Bis zu vier Mal mehr Miete bekommen Vermieter, wenn sie ihre  Wohnung als Ferienwohnung anbieten, also eine Zweckentfremdung von Wohnraum betreiben. Ein lukratives Geschäft. Leider bedeutet das in den meisten Fällen, dass Mieter/innen deshalb aus den Wohnungen verdrängt werden oder unter diversen Belästigungen leiden. Mittlerweile soll es mindestens 12- bis 18.000 Ferienwohnungen in Berlin geben. Der deutsche Hotel- und Gaststättenverband beanstandet, dass von den 23 Millionen Übernachtungen bis zu 5 Millionen in Ferienwohnungen stattfinden. Problematisch daran ist, dass sich die Ferienwohnungen auf das Gebiet innerhalb des S-Bahnrings konzentrieren – dort, wo der Wohnungsmangel am größten ist. Doch auch durch spekulativen Leerstand oder durch zunehmenden Abriss von Wohnungen verschlechtert sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt immer mehr.                                                    


Durch fehlende politische Steuerung in der Wohnungspolitik und eine steigende Anzahl der 1-Personen Haushalte sowie dem erfreulichen Zuzug ist in Berlin wieder eine Verknappung von Wohnraum eingetreten. Besonders bemerkbar macht sich die Mangellage in den unteren und mittleren Preissegmenten des Mietwohnungsmarkts. Immer mehr Menschen können mit den rapiden Mietsteigerungen nicht mithalten, während die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigt. Auch der Neubau, selbst durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, schafft keine Abhilfe. Gerade einmal 7.000 Wohnungen will der Senat in den nächsten fünf Jahren fördern bei einem Mietpreis von 6,50 Euro/qm nettokalt. Daher ist es dringend geboten, dass Wohnraum nicht mehr uneingeschränkt dem Mietwohnungsmarkt entzogen werden kann. Mit einem gesetzlichen Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum kann und muss die Verringerung des vorhandenen Wohnraumbestands eingeschränkt werden. Doch es dauert und dauert. Obwohl es bereits seit Mai 2011 einen Beschluss des Abgeordnetenhauses gibt, lässt das Verbot von Ferienwohnungen, spekulativem Leerstand sowie Abriss auf sich warten. Die Grüne-Fraktion brachte daher am 31. Januar dieses Jahres einen eigenen Gesetzesentwurf ins Parlament ein. Auch Die Linke und die Piraten machten Vorschläge. Nach etlichen öffentlichen Ankündigungen hat der rot-schwarze Senat nun auch einen Gesetzesentwurf vorgelegt. Aber wer gedacht hat, das Verbot von Ferienwohnungen wird schnellstmöglich und in ganz Berlin greifen, wird enttäuscht. Denn die Verhandlungen zwischen SPD und CDU haben den Entwurf so verwischt, dass dem Verbot Wirkungslosigkeit droht. Deutlich wurde dies in einer Anhörung des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Verkehr Anfang September.                        

 

Ich habe bisher kaum schlechte Erfahrungen mit den „Kurzzeitnachbarn“ gemacht, aber auch keine ausgesprochen guten. Die Wohnungen werden fast ausschließlich an ruhige Familien oder Paare vermietet, die eher leise und unsicher durchs Haus huschen, als dass sie groß auffielen. Ganz selten sind im Hochsommer Partytouristen dabei, die sind natürlich ein Ärgernis. Fies ist, dass die Touristen zum Rauchen auf die Straße gehen müssen (da Nichtraucher-Apartments) und dann stundenlang vor meinem Fenster stehen und in Gruppen meine Bude vollqualmen. Der größte Nachteil an den Ferienwohnungen ist, dass die Anonymität im Haus größer geworden ist und durch die Abwesenheit einer festen Mieter-/Nachbarschaftsstruktur vermehrt Einbrüche im Haus passieren. (10.02.2013)

 

Stadtweite Anwendung bleibt offen            

Laut rot-schwarzem Gesetzesentwurf ist völlig offen, ob sich das Zweckentfremdungsverbot auf ganz Berlin oder nur auf einige Bezirke beziehen soll, denn es schafft nur den Rahmen für eine später vom Senat zu erlassende Verordnung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat aber der Gesetzgeber das Wesentliche eines bestimmten Regelungsgegenstands selbst zu entscheiden und darf es nicht an die Verwaltung delegieren. Dementsprechend sollte auch der Gesetzgeber den Geltungsraum festlegen und zukünftig darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen des Verbots weiterhin vorliegen. Artikel 28 der Berliner Landesverfassung – „Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum.“ – gibt dem Senat dafür auch den notwendigen Auftrag.         

Das Gesetz stadtweit anzuwenden ist nicht nur notwendig, um es rechtssicher zu machen, sondern auch weil die Verengung des Wohnungsmarkts in ganz Berlin bereits eine kritische Schwelle überschritten hat. Die Wohnraummangellage in Berlin hatte der Senat im Mai mit der sogenannten Kappungsgrenzen-Verordnung schließlich auch endlich eingestanden.        

Der Forderung nach einer stadtweiten Anwendung eines Zweckentfremdungsverbots gehen auch die Erfahrungen aus anderen Städten voran. Weil Hamburg bei der Beschränkung eines Zweckentfremdungsverbotsgesetzes auf einzelne Bezirke beziehungsweise Teile der Stadt negative Erfahrungen machte, stellte der dortige Senat das gesamte Stadtgebiet unter das Gesetz. Berlin sollte daraus lernen, denn auch Bezirke wie Neukölln oder Lichtenberg stehen unter großem Druck. Die Behauptung, es gebe dort noch ausreichend bezahlbaren Wohnraum, trifft einfach nicht mehr zu. Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf dagegen werden das Gesetz erst einmal nicht anwenden müssen, weil dort noch keine Zweckentfremdung stattfindet.                                        

 

 Als ich 1997 eingezogen bin, war dieses Haus noch ein normales Wohnhaus mit langfristigen Mietverhältnissen. Vor fünf Jahren sind dann meine privaten Vermieter dahinter gekommen, dass sich mit „Mietern auf Zeit“ viel Geld machen lässt. Ich möchte jetzt unbedingt dort ausziehen, da es der Horror geworden ist. Diese „Mieter auf Zeit“ verhalten sich rücksichtslos in diesem sehr hellhörigen, nicht kernsanierten Haus und schleppen ständig „Berlinbesucher“ an. Diese Leute haben natürlich Urlaub, kommen nachts angetrampelt und sind noch sehr deutlich hörbar „aktiv“, während man selbst schlafen möchte, da man am nächsten Tag zur Arbeit muss. Ich finde, diese Masche gehört ein für alle Mal verboten. Ich als einzige „normale“ Mieterin im Haus werde jetzt beschimpft, für verrückt erklärt, als Mimose bezeichnet und regelrecht rausgemobbt! Ich würde am liebsten ganz aus Berlin raus, da man ja in der ganzen Stadt vor diesen „Zwischenvermietungen“ und Ferienwohnungen nicht mehr sicher ist. (13.01.2013)

 

Zwei Jahre Übergangsfrist ist zu lang            

Wenn es nach dem rot-schwarzen Entwurf geht, soll das Verbot von Ferienwohnungen erst zwei Jahre nach Inkrafttreten für bereits bestehende Ferienwohnungen greifen, also im Jahr 2015. Bis dahin genießen bereits vorhandene Zweckentfremdungen Bestandsschutz. Das ist angesichts des Wohnungsmarkts fatal. Berlin darf sich nicht weiter sozial spalten. Die aktuellen Verdrängungsprozesse müssen konsequent gestoppt werden. Der Vorschlag der Grünen dagegen gewährt keinen Bestandsschutz, sondern verlangt, dass eine Genehmigung auch für bereits zweckentfremdete Wohnungen beantragt werden muss. Damit wird ermöglicht, dass gerade die vielen in den letzten Jahren errichteten Ferienwohnungen überprüft werden können. Ob eine Genehmigung erteilt wird, soll im Ermessen der zuständigen Bezirksämter liegen. Denn der Gesetzgeber muss keinen Vertrauensschutz geben, wenn er ein Verbot für gerechtfertigt hält. Wenn dann Bezirksämter zum Beispiel feststellen, dass Mieter/innen durch Ferienwohnungen belästigt werden oder der Vermieter aufgrund der höheren Renditeerwartung systematisch Mieter/innen entmietet, können sie auf dieser Grundlage auch rückwirkend die Zweckentfremdung untersagen. Denn es gibt kein Recht auf das Betreiben einer Ferienwohnung, aber es gibt das Recht auf angemessenen Wohnraum.

 

Bezirke können Verbot nicht umsetzten        

Ein weiterer großer Haken am Entwurf des Senats ist die sogenannte Genehmigungsfiktion: Wenn ein Bezirksamt nicht innerhalb von vier Wochen den Genehmigungsantrag bearbeitet und anschließend die Verlängerungsfrist von sechs Wochen verstreicht, sollen Ferienwohnungen automatisch erlaubt sein. Mit dieser Genehmigungsfiktion dürfte das Gesetz ins Leere laufen. Auch der Rat der Bürgermeister hat das bemängelt. Die Bezirksverwaltungen können das Gesetz nur umsetzen, wenn dafür zusätzliches Personal zur Verfügung steht. Es wäre absurd, wenn dieses Gesetz zum Ferienwohnungsgenehmigungsgesetz wird. Die Genehmigungsfiktion behindert die Bezirke und muss deshalb raus aus dem Entwurf.             

 

Opposition kämpft gemeinsam            

Die Oppositionsfraktionen haben gemeinsam Änderungen am rot-schwarzen Entwurf formuliert und werden diese zur zweiten Lesung in den Ausschuss bringen. Dazu gehören ein inhaltlich ausgestaltetes, wirksames Gesetz mit uneingeschränktem Geltungsbereich in der gesamten Stadt und die Verkürzung der Fristen nach Hamburger Vorbild. Das gilt sowohl für die Übergangsfristen für Ferienwohnungen als auch für die Dauer des tolerierten Leerstands einer Wohnung. Ebenso fordern wir die Streichung der Genehmigungsfiktion, die genaue Festlegung von Ersatzwohnraum und vor allem eine adäquate Ausstattung der Bezirke mit Personal.                    

Natürlich kann ein solches Gesetz nicht alle Probleme auf dem Wohnungsmarkt lösen. Nur die konsequente Anwendung aller ordnungspolitischen und förderrechtlichen Instrumente, von der Zweckentfremdung, der Umwandlungsverordnung bis hin zur Mietpreisbremse und städtebaulichen Verträgen sowie einer neuen sozialen Wohnraumförderung sind die Voraussetzung für eine Entlastung der Mieter/innen sowie eine sozialräumlich positive Entwicklung Berlins.          

 

Weitere Informationen:

Das Protokoll der Anhörung:

www.parlament-berlin.de/ados/17/BauVerk/protokoll/bv17-030-wp.pdf


MieterEcho 363 / Oktober 2013

Schlüsselbegriffe: Zweckentfremdung, Zweckentfremdungsverbots-Gesetz, Ferienwohnung, Wohnungspolitik, Wohnraummangel, Berlin, landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Kappungsgrenzen-Verordnung, Übergangsfrist, Bezirksverwaltungen, Mietpreisbremse

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