Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 360 / Mai 2013

Mietspiegel-Glossar

Berliner Mietspiegel 2013

Bruttokaltmiete                    

Miete einschließlich der kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Be- und Entwässerung, Straßenreinigung, Müllabfuhr etc.). Ist diese vereinbart, müssen Vermieter bei einer Mieterhöhung die tatsächlich in der Miete enthaltenen Betriebskosten herausrechnen, um die Miete mit den Werten im Mietspiegel vergleichbar zu machen.    



Extremwertbereinigung                

Verfahren zum Ausschluss von extrem hohen und extrem niedrigen Mietwerten wie Wucher- oder Gefälligkeitsmieten.      



Freifinanzierter Wohnraum            

Freifinanzierter Wohnraum wird auch preisfreier Wohnraum genannt. Es handelt sich um Wohnungen, die keiner Mietpreisbindung unterliegen. Im Unterschied dazu gibt es preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln finanziert wurde und deshalb einer Mietpreisbindung unterliegt (= sozialer Wohnungsbau). Der Mietspiegel bezieht sich nur auf freifinanzierten Wohnraum, jedoch gehören dazu auch die Sozialwohnungen, die bereits aus der Bindung herausgefallen sind und damit zum freifinanzierten Wohnraum zählen.    



Grundgesamtheiten                

Für jedes Mietspiegelfeld gibt es eine bestimmte Anzahl von Wohnungen, auf die das Mietspiegelfeld anwendbar ist. Dazu müssen Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung übereinstimmen. Die Grundgesamtheiten differieren stark. Die geringste Anzahl findet sich in dem Mietspiegelfeld C7 mit 500 Wohnungen, die größte Grundgesamtheit gibt es für E3 mit 57.900 Wohnungen. Die Summe aller Grundgesamtheiten ist die Summe aller Wohnungen, auf die sich der Berliner Mietspiegel bezieht, rund 1,25 Millionen Wohnungen.         



Halbstandard/ Substandard            

Wohnungen, die entweder über eine Zentralheizung oder über ein Bad verfügen, entsprechen Halbstandard. Die Ausstattung laut Erläuterung in der Tabelle ist: „mit Sammelheizung (SH) oder Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)“. Wohnungen, die weder über eine Zentralheizung noch ein Bad, sondern nur über ein Innen-WC verfügen, können als Substandard bezeichnet werden. Die Mietwerte für diese Wohnungen werden nicht mehr durch eigene Mietspiegelfelder, sondern durch entsprechende Abschlagswerte von Wohnungen mit Vollausstattung ausgewiesen. Wohnungen, die nur über ein Außen-WC verfügen, werden vom Mietspiegel seit 2003 nicht mehr erfasst.                                                        



Mietspiegel                        

Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mieter/innen und Vermietern erstellt wird. Da nicht jede gezahlte Miete ortsüblich ist, werden durch Extremwertbereinigung und Spannenbildung die unüblichen Mieten herausgefiltert.    

 



Median/Mittelwert                    

In den Mietspiegeln bis 1992 wurde pro Mietspiegelfeld der Median ausgewiesen, das heißt die eine Hälfte der Werte liegt über und die andere Hälfte unter dem Median. Von der Vermieterseite wurde die Ausweisung des arithmetischen Mittels gefordert, da dieser Wert die Dynamik der Mietenentwicklung stärker abbildet. Das arithmetische Mittel wird aus der Summe aller Mietwerte geteilt durch ihre Anzahl gebildet. Als Kompromiss wurde 1994 der Berliner Mittelwert als Mittelwert aus Median und arithmetischem Mittel entwickelt.                                                                



Nettokaltmiete                    

Miete ohne alle Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen. Der Mietspiegel bildet Nettokaltmieten ab.                 



Neubau                        

Als Neubau im Sinne des Berliner Mietspiegels gelten alle seit 1950 errichteten Gebäude. Für Neubauwohnungen seit 2003 gibt es keine eigene Spalte. Mit nur 7.700 Wohnungen ist ihre Grundgesamtheit sehr gering.    

 

 

Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung    

Hiermit wird die Miete für eine konkrete Wohnung innerhalb eines Mietspiegelfelds ermittelt. Es gibt wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale für Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld. Im neuen Mietspiegel darf mit der Orientierungshilfe der Spannenoberwert nicht mehr überschritten werden.                          



Ortsübliche Vergleichsmiete            

Übliche Entgelte, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart oder (von Betriebskostenveränderungen abgesehen) verändert worden sind. Dies entspricht der Definition des § 558 Absatz 2 BGB. In der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht enthalten: die unveränderten Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen sowie die Mieten der preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen oder Wohnungen mit öffentlich geförderter Modernisierung mit Mietbegrenzung). Mieterorganisationen fordern seit Langem, dass auch unveränderte Bestandsmieten zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete beitragen sollen.    



Qualifizierter Mietspiegel            

Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mieter/innen und Vermietern als solche anerkannt wird.     



Sammelheizung                    

Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.



Sondermerkmale                    

Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, bei deren Vorliegen die ortsübliche Vergleichsmiete vom Mittelwert positiv oder negativ abweicht. Diese Abweichungen sind empirisch ermittelt. Bei gehäuft vorliegenden Sondermerkmalen kann im Einzelfall der Spannenoberwert überschritten werden. Dann findet für die Wohnung keine Spanneneinordnung durch die Orientierungshilfe mehr statt.        



Spannenbildung                    

In den Hinweisen der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln wird neben der Extremwertbereinigung die Bildung von Spannen für jedes Mietspiegelfeld als weiteres Mittel zur Herausfilterung von nicht üblichen Entgelten empfohlen. Seit 2003 werden gleitende Spannen von 2/3 bis 4/5 ausgewiesen.    



Vollstandard/ Vollausstattung            

Wohnungen, die sowohl über eine Zentralheizung als auch ein Bad verfügen, entsprechen Vollstandard beziehungsweise Vollausstattung. Dies trifft auf die meisten Wohnungen in Berlin zu.

 


MieterEcho 360 / Mai 2013

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10963 Berlin

Tel.: 030 - 21 00 25 84
Fax: 030 - 216 85 15

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