Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 355 / Juli 2012

Werkzeugkiste für eine effiziente Mieterverdrängung?

Neues Mietrechtsänderungsgesetz benachteiligt Mieter/innen und bringt Rechtsunsicherheit

Wilhelm Lodde

Am 23. Mai 2012 legte die Bundesregierung den „Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz)“ vor. Das Gesetz wird in den Medien vielfach als „ausgewogen, auf Ausgleich und mehr Rechtssicherheit bedacht“ dargestellt. Wer sich damit beschäftigt, merkt schnell, dass nichts davon zutrifft und die Änderungen für Mieter/innen viele Nachteile bedeuten.

 

Rechtsanwalt Wilhelm Lodde ist langjähriger Mietrechtsberater der Berliner MieterGemeinschaft e. V. und berät zurzeit in den Beratungsstellen Möckernstraße und Adalbertstraße in Kreuzberg.



Das Bundesverfassungsgericht stellte in seinem Beschluss vom 26. Mai 1993 fest: „Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. (…) Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfes jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. (…) Der Gesetzgeber muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen.“ Diesen Vorgaben wird der Gesetzentwurf nicht ansatzweise gerecht. Er strebt vielmehr fast durchgängig eine weitreichende Einschränkung der Mieterrechte in zwei Bereichen an, und zwar bei der Modernisierung und bei der Kündigung und Räumung durch den Vermieter. Begründet werden die vorgesehenen Verschärfungen mit dem Klimaschutz und dem sogenannten Mietnomadentum.

Mieterrechte bei Modernisierung ausgehebelt

Das Modernisierungsverfahren bestand bisher aus zwei Teilen: der Durchführung der Modernisierung nach ordnungsgemäßer Ankündigung (Duldungsverfahren – müssen Mieter/innen die Maßnahmen überhaupt dulden oder können sie sich auf soziale Härten berufen?) und der Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahmen (Mieterhöhungsverfahren). Das bleibt grundsätzlich so, einzelne Teile des Verfahrens werden aber zum Nachteil der Mieter/innen „verlagert“ beziehungsweise für den Vermieter sehr stark vereinfacht.

„Energetische Modernisierung“

Erweitert werden durch das Mietrechtsänderungsgesetz die grundsätzlich zu duldenden Maßnahmen um „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)“. Eine konkrete Kostenersparnis für Mieter/innen muss die Maßnahme auch durch das neue Gesetz nicht bringen. Wie sinnvoll die derzeit üblichen Maßnahmen überhaupt sind, ist umstritten (zum Beispiel Schimmelbildung durch unsachgemäße Wärmedämmung oder Probleme beim Brandschutz, siehe MieterEcho Nr. 353/ März 2012). Fest steht nur, dass „energetische Modernisierungen“ für Mieter/innen zu enormen Mietsteigerungen führen werden. Wie bereits durch die üppigen Mietsteigerungen durch den aktuellen Mietspiegel oder durch die Möglichkeit, überhöhte Kostenmieten im sozialen Wohnungsbau zu verlangen, werden durch solche Modernisierungsmaßnahmen noch mehr wirtschaftlich schwache Mieter/innen aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt.

Ankündigungspflicht des Vermieters weiter vereinfacht

Zwar müssen Modernisierungsmaßnahmen nach wie vor drei Monate vor ihrem Beginn angekündigt werden, allerdings sind Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahmen nur noch „in wesentlichen Zügen“ darzulegen. Anstatt bei Maßnahmen zur Energieeinsparung wenigstens noch rudimentäre Angaben (z. B. konkrete Wärmedurchgangskoeffizienten) machen zu müssen, soll es in Zukunft genügen, auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ Bezug zu nehmen. Was das sein soll, ist völlig ungeklärt.
Für Mieter/innen ist die Wohnung der Lebensmittelpunkt. Vermieter müssen Baumaßnahmen ohnehin langfristig genau planen und verfügen über die entsprechenden Informationen. Deshalb ist es ihnen ohne Weiteres zuzumuten, diese Informationen detailliert an die Mieter/innen weiterzugeben.

Mieterhöhung trotz unterbliebener Ankündigung

Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht vor, dass sich die Mieterhöhung nach Modernisierung lediglich um sechs Monate verschiebt, wenn Vermieter die Maßnahmen nicht gemäß den gesetzlichen Vorschriften ankündigen. Bisher gilt die Verschiebung nur, wenn die zu erwartende Mieterhöhung nicht in der Ankündigung angegeben ist oder die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10% über der angekündigten liegt. Für Vermieter kann sich die neue Regelung rechnen: Ersparen sie sich die lästige Ankündigung, die drei Monate vor der Modernisierung erfolgen muss, und legen gleich los, müssen sie nach Abschluss der Arbeiten nur etwas länger auf die erhöhte Miete warten. Für Mieter/innen kann es dazu führen, dass sie nach der Rückkehr aus einem Urlaub einen außen angebauten Aufzug vorfinden und hierfür die Modernisierungsumlage zahlen sollen, ohne über das Vorhaben auch nur informiert worden zu sein.

Die „geschleifte“ Sozialklausel

Die bisherige Sozialklausel, wonach Modernisierungsmaßnahmen nicht geduldet werden müssen, wenn sie für Mieter/innen, ihre Familien oder Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, wird im Gesetzentwurf gravierend eingeschränkt. Vor allem wird der wohl weitaus häufigste Einwand der finanziellen Härte ausdrücklich nicht mehr im Duldungsverfahren berücksichtigt. Mieter/innen können sich vielmehr nur noch im anschließenden Mieterhöhungsverfahren auf die finanzielle Unzumutbarkeit der Mieterhöhung berufen. Bisher ist die Duldung der Mieter/innen erforderlich, mit dem neuen Gesetz aber werden die baulichen Fakten unwiderruflich geschaffen. Erst Monate später und möglicherweise nach einem (weiteren) Rechtsstreit bekommen die Mieter/innen Gewissheit darüber, ob und in welcher Höhe sie die Mieterhöhung bezahlen müssen. Die Sozialklausel läuft damit praktisch ins Leere. Auch diese Änderung wird zur Verdrängung von Mieter/innen mit geringen und vor allem ungewissen Einkommen führen.

Mieter/innen müssen Ausschlussfrist einhalten

Trotzdem sollen Mieter/innen verpflichtet werden, ihren Vermietern Härtegründe im Hinblick auf  Duldung oder Mieterhöhung „bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, in Textform mitzuteilen“. Nur wenn Mieter/innen die Frist unverschuldet nicht einhalten, können sie die Härtegründe nach Ablauf dieser Frist noch einwenden. Sie müssen den Vermieter zudem unverzüglich über die Umstände und Gründe der Verzögerung in Textform unterrichten. Besonders problematisch:  Umstände, die eine finanzielle Härte bedeuten, werden nur berücksichtigt, wenn sie „spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme“ mitgeteilt werden.
Alles klar? Diese im Einzelfall komplizierten Fristen mögen in Anwaltskanzleien noch richtig notiert werden, für den privaten Terminkalender der Mieter/innen stellen sie eine Herausforderung dar. Hinzu kommt, dass viele Mieter/innen innerhalb der Fristen oft noch gar keine Gewissheit über ihre finanziellen Möglichkeiten haben, weil beispielsweise noch der Bescheid des Jobcenters aussteht oder die Höhe der Rente unsicher ist. Selbst wenn solche einschneidenden Veränderungen die finanzielle Situation rückwirkend verschlechtern, können sich die Mieter/innen nicht mehr darauf berufen.

Keine Mietminderung bei energetischer Sanierung

Behauptet wird im Gesetzentwurf, dass das Minderungsrecht die politisch erwünschte energetische Sanierung erheblich behindern würde. Das erscheint wenig glaubhaft. Trotz der oft sehr erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm, Dreck usw. sind die realistisch durchsetzbaren Minderungen mit rund 20% der Warmmiete überschaubar. Zudem verlangen Minderungen den Mieter/innen ohnehin einiges an Arbeit ab, wenn sie vor Gericht Bestand haben sollen (genaues Notieren der Beeinträchtigungen). Wenn auch der Minderungsausschluss sachlich auf energetische Modernisierungsmaßnahmen und zeitlich auf drei Monate beschränkt ist, wird damit ein fundamentaler Grundsatz des Mietvertragsrechts außer Kraft gesetzt, nämlich dass Mieter/innen nur dann die volle Miete zahlen müssen, wenn sie eine mängelfreie Wohnung zur Verfügung gestellt bekommen. Weil alles andere wirtschaftlich unsinnig wäre, werden Vermieter in aller Regel energetische mit anderen Modernisierungsmaßnahmen kombinieren. Wann und wie lange Mieter/innen nicht mindern dürfen, wird daher in der Praxis zu großen Abgrenzungsproblemen und Unsicherheit führen. Eine denkbare Situation ist, dass Mieter/innen, die monatelang auf einer Baustelle leben, womöglich sogar einen Heizungsausfall im Winter erdulden müssen, hierfür keinerlei Ausgleich erhalten. Die Regelung ist daher völlig undurchdacht. Wegen der oben erwähnten Abgrenzungsprobleme führt sie keinesfalls zu mehr Rechtssicherheit, sondern zu einer Vielzahl von unnötigen Rechtsstreitigkeiten zur Frage, ob eine Maßnahme (auch) eine energetische ist oder nicht. Und andererseits werden Vermieter nach bisherigem Recht bei größeren Investitionen in energetische Modernisierungen – in Höhe von 100.000 Euro oder mehr – sicher nicht durch die relativ geringen Mietminderungen abgehalten.

Kündigung und Räumung für Vermieter vereinfacht

Die vorgesehenen Erleichterungen für den Vermieter bezüglich Kündigung und Räumung werden mit den sogenannten „Mietnomaden“ begründet. Die verschwindend geringe Zahl von – für den Staatsanwalt interessanten – „Einmietbetrügern“ ist durch unseriöse Presseberichte und zweifelhafte TV-Dokumentationen zum vermeintlichen Massenphänomen hochstilisiert worden. Mit dem Gesetzentwurf werden aber die Rechte aller Mieter/innen gravierend eingeschränkt. Die Aufweichung des Kündigungsschutzes beginnt bereits kurz nach Beginn des Mietverhältnisses.

Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Bekanntlich darf die Kaution in drei monatlichen Raten gezahlt werden. Zukünftig sollen Vermieter schon dann fristlos kündigen können, wenn Mieter/innen mit der Zahlung von zwei dieser Raten in Verzug geraten. Vorher mahnen muss der Vermieter nicht. Das dürfte eine Vielzahl von Mieter/innen vor erhebliche Probleme stellen. Der vorherige Vermieter hat laut Rechtsprechung nach Rückgabe der Wohnung im Allgemeinen zur Rückzahlung der Kaution ein halbes Jahr Zeit (siehe auch Seite 22). Muss die Kaution von den Mieter/innen eingeklagt werden, kann durchaus ein Jahr vergehen, bis sie das Geld zurückerhalten. Die Übernahme der (neuen) Mietkaution durch die zuständigen Behörden (Jobcenter, Sozialamt) ist lediglich in „Kann-Bestimmungen“ geregelt und muss daher womöglich ebenfalls erst eingeklagt werden. Vielen Mieter/innen wird deshalb auch eine nachträgliche Zahlung innerhalb der dreimonatigen Schonfrist nicht gelingen.
Die neue Regelung wird keinen einzigen „Mietnomaden“ an seinem betrügerischen Tun hindern, aber dazu führen, dass viele Mieter/innen die soeben gefundene Wohnung bald wieder verlieren könnten. Dabei ist die Kautionszahlung nicht einmal eine „Hauptpflicht“ des Mietvertrags. Zudem ist es Vermietern völlig unbenommen und zumutbar, die Kaution von den Mieter/innen im Wege einer Zahlungsklage zu verlangen. Zumindest muss es den Mieter/innen ermöglicht werden, durch die nachträgliche Zahlung der Kaution innerhalb der Schonfrist jede Kündigung unwirksam zu machen, nicht nur eine fristlose.

Mieter müssen Mietzahlungen hinterlegen

Die Neuregelungen zur Hinterlegung der Miete sind im Einzelnen recht kompliziert und für die Mieter/innen besonders dramatisch. Haben sie erst einmal vom Gericht eine auf Zahlungsverzug gestützte Räumungsklage erhalten, kann das Gericht auf Antrag des Vermieters mit einer sogenannten Sicherungsanordnung festlegen, dass sie die weiteren Mietzahlungen jeweils nach Fälligkeit hinterlegen und das gegenüber dem Gericht unverzüglich nachweisen müssen. Versäumen die Mieter/innen dies, weil sie beispielsweise schlichtweg mit dem sehr umständlichen Hinterlegungsverfahren nicht klarkommen, kann das Gericht die Festsetzung eines Ordnungsgelds oder gar einer Ordnungshaft (!) anordnen. Für die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung muss der Vermieter sein Interesse nicht beweisen, sondern nur glaubhaft machen. Bei diesem Verfahren geraten die Gewährleistungsrechte der Mieter/innen (Mietminderung, Zurückbehaltung) in jedem Fall „unter die Räder“.
Diese neue Regelung ist völlig unakzeptabel und schneidet die betroffenen Mieter/innen unzumutbar von ihren Gewährleistungsrechten ab. Die Begründung mit dem „Mietnomadentum“ erscheint schon deshalb vorgeschoben, weil die Regelung für alle Ver-träge mit regelmäßig wiederkehrenden Zahlungspflichten gelten soll.

Räumung durch einstweilige Verfügung

Im Mietrechtsänderungsgesetz wird erstmals die Möglichkeit geschaffen, dass Mieter/innen ihre Wohnung verlieren, bevor über die eigentliche Räumungsklage überhaupt rechtskräftig entschieden wird. Bislang ist eine Räumung durch einstweilige Verfügung nur unter sehr eingeschränkten Bedingungen bei „verbotener Eigenmacht“ (Beispiel: Hausbesetzungen) oder bei einer „ konkreten Gefahr für Leib und Leben“ möglich. Jetzt soll diese Möglichkeit auch bestehen, wenn Mieter/innen einer der oben genannten Sicherungsanordnungen nicht Folge leisten. Gravierend ist dabei vor allem, dass bei einer einstweiligen Verfügung ein einzelner Richter aufgrund einer minimalen Faktenlage eine Entscheidung treffen muss. Deshalb soll eine einstweilige Verfügung eine Entscheidung in der Hauptsache (das wäre in diesen Fällen die Räumungsklage) nicht vorwegnehmen. Genau das wird aber faktisch geschehen und was nützt es den Mieter/innen, die vom Gerichtsvollzieher aufgrund einer solchen einstweiligen Verfügung aus ihrer Wohnung gewiesen wurden, wenn sich die Räumungsklage im Nachhinein doch als unbegründet erweist?
Eine Räumung aufgrund dieser Neuregelung kann sich übrigens auch gegen weitere Personen richten, die in der Wohnung wohnen, beispielsweise Untermieter/innen. Es genügt, wenn der Vermieter hiervon (angeblich) keine Kenntnis hatte.
Die Regelung stellt – als konsequente Steigerung der Sicherungsanordnung – eine enorme Rechtswegverkürzung und damit einen Eingriff in Grundrechte der Mieter/innen dar. Diese sind mit den komplizierten und unausgegorenen Regelungen zur Sicherungsanordnung regelmäßig überfordert. Der Verlust ihrer Wohnung aufgrund einer falschen gerichtlichen Entscheidung in einem extrem verkürzten Verfahren ist im Nachhinein nicht mehr rückgängig zu machen.

Fazit

Im Hinblick auf die eingangs wiedergegebenen Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts sind die beabsichtigten Regelungen verfassungsrechtlich bedenklich und schaffen keinesfalls mehr Rechtssicherheit. Sie stellen vielmehr Scheinlösungen für angebliche Probleme der Vermieter dar.
Mit dem neuen Gesetz werden Mieterrechte abgebaut. Nötig wären dagegen wirksame Instrumente zur Bekämpfung eines ungebremsten Mietanstiegs wie Kappungsgrenzen bei Neuvermietung, Zweckentfremdungsverbot, sicherer Kündigungsschutz sowie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Niemand bestreitet die Notwendigkeit technisch sinnvoller Maßnahmen zur Energieeinsparung. Das darf aber nicht ausschließlich auf Kosten der Mieter/innen geschehen und damit zu einer Verdrängung aus ihrem angestammten Wohnumfeld führen.
 

Stellungnahme der Berliner MieterGemeinschaft zum Mietrechtsänderungsgesetz:

MietRAendG_Stellungnahme-BMG_17012012.pdf

(Diese Stellungnahme bezieht sich auf den Referentenentwurf vom Oktober 2011, doch die mittlerweile vom Bundeskabinett verabschiedete Fassung unterscheidet sich nur unwesentlich von dem Referentenentwurf.)


MieterEcho 355 / Juli 2012

Schlüsselbegriffe: Mietrechtsänderungsgesetz, energetische Modernisierung, Ankündigungspflicht, Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung, Sozialklausel, Ausschlussfrist, Mietminderung

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