BGH-Urteile zu Mieterhöhungen wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Viele in Altmietverträgen verwendete Schönheitsreparaturklauseln wurden in den letzten Jahren gerichtlich für unwirksam erklärt. Bei nicht preisgebundenen Mietwohnungen dürfen Vermieter deswegen keinen Mietaufschlag verlangen, während dies im geförderten Wohnungbau möglich ist.
Vorbemerkung: Die sogenannten Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Sie können jedoch durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was seit Jahrzehnten üblich ist. Entgegen einer verbreiteten Auffassung hat es keine Gesetzesänderung gegeben. Der Bundesgerichtshof erklärte lediglich in den letzten Jahren eine Vielzahl der in Altmietverträgen verwendeten Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam mit der Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt (also der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist). In der Folge haben auch Vermieter preisfreier Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel damit zu begründen, dass entgegen dem ursprünglichen Parteiwillen die Schönheitsreparaturen aufgrund der BGH-Rechtsprechung vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat eine solche Möglichkeit im preisfreien Wohnraum verneint. Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung des BGH allerdings im öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnraum, in welchem die sogenannte Kostenmiete gilt.
Preisfreier Wohnraum:
Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
BGH, Urteil vom 09.07.2008 AZ: VIII ZR 83/07
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums einen solchen Zuschlag nicht vorsieht. Vielmehr ziele das Vergleichsmietensystem darauf ab, dem Vermieter die Erzielung einer angemessenen, am örtlichen Markt orientierten Miete zu ermöglichen. Der vom klagenden Vermieter begehrte Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete orientiere sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht darauf, ob ein solcher Zuschlag am Markt durchsetzbar wäre. Damit würde das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen. Es bleibt also dabei: Wer einen Mietvertrag mit unwirksamer Schönheitsreparaturklausel hat, muss weder selbst renovieren, noch eine mit dieser Klausel begründete Mieterhöhung akzeptieren.
Preisgebundener Wohnraum:
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
BGH, Urteil vom 24.03.2010 AZ: VIII ZR 177/09
Wenn die Kosten der (wegen einer unwirksamen Klausel) vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen bisher nicht in der Miete für eine preisgebundene Wohnung enthalten waren, kann der Vermieter den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) hierfür vorgesehenen Betrag durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegen, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Hiervon wird derzeit in Berlin in einer Vielzahl von Fällen Gebrauch gemacht. Meist wird den Mietern zunächst angeboten, zur Vermeidung einer solchen Mieterhöhung eine neue, wirksame Schönheitsreparaturvereinbarung zu unterschreiben.
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MieterEcho 347 / Mai 2011
Schlüsselbegriffe: BGH-Urteile, Mieterhöhungen, unwirksame Schönheitsreparaturklausel, Instandhaltungspflicht des Vermieters, Altmietverträge, Schönheitsreparaturen, preisfreie Wohnungen, preisgebundene Wohnungen, Kostenmiete, Zuschlag, Vergleichsmiete, öffentliche Förderung, Zweite Berechnungsverordnung