Welche Rolle kann Bürgerbeteiligung spielen?
Ernüchternde Erfahrungen von Betroffenenvertreter/innen bei Bauprojekten in und um die Lehrter Straße
Von Susanne Torka
Auch in Moabit gab und gibt es zahlreiche größere Bauprojekte, bei denen Regeln zur Bürgerbeteiligung der betroffenen Anwohner/innen implementiert wurden. Das betrifft unter anderem das „Mittenmang“-Quartier, das die Groth-Gruppe in der Lehrter Straße errichtete.
Das Areal hat eine lange Geschichte als Bahnbetriebswerk mit Gütergleisen zu vielen Gewerbebetrieben, wie Steinmetzfabriken, Weinhandlungen, Vieh- und Pferdehandel. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden auf dem Grundstück Lager für den Kohlen- und Fassgroßhandel und „Antike Bauelemente“ , die wertvolle Materialien aus Abrisshäusern recycelten, sowie mehr als 30 Gärten der Eisenbahnerlandwirtschaft errichtet.
Bereits in den 1990er Jahren wurden Pläne für Wohnungsbau und eine neue Grundschule im Mittelbereich der Lehrter Straße geschmiedet, aber nicht verwirklicht. Nur am nördlichen Straßenende wurden einige Sozialwohnungen gebaut.
Eine ähnliche Ausgangslage als Bahngelände gab es auch in der Europacity, auch Stadtquartier Heidestraße genannt, die keineswegs „Niemandsland“ war, wie auch heute noch oft behauptet wird. Gewerbebetriebe und Logistik nutzten die alten Lagerhallen. Seit 2003 initiierte die Vivico, eine Tochtergesellschaft der Deutschen Bahn, das Bauprojekt. Im Verfahren „Strategien Nördlicher Cityrand“ wurden grundsätzliche Ziele formuliert. 2007 erwarb die CA Immo die Vivico in einem Bieterverfahren. Galerien und Kunst wirkten als Durchlauferhitzer, Fördermittel wurden eingesetzt, um das Gebiet interessant zu machen. Eigentlich gar nicht notwendig bei der Lage nah am neuen Hauptbahnhof, der auch wegen der großen nicht mehr für Bahnzwecke benötigten Flächen hier entstand.
Einwände kaum beachtet
Die Senatsverwaltung organisierte im Rahmen der Planung von 2006 bis 2015 acht öffentliche Standort-Konferenzen mit viel Fachpublikum, die letzten nur noch als „Informationsveranstaltung“ angekündigt. Vorschläge aus der Zivilgesellschaft flossen allerdings kaum in die spätere Planung ein, obwohl bis zu 180 Personen teilnahmen. Diskussionsbeiträge formulierten Bedenken: Angst vor Monostruktur und Luxusquartier, fehlende soziale Mischung und soziale Infrastruktur. Das Bezirksamt Mitte redete von kleinteiliger Entwicklung, unterschiedlichen Wohnformen, Einbeziehung von Baugruppen und Genossenschaften – ohne Ergebnis. In einer Nachhaltigkeitswerkstatt kamen interessante Ideen zur Sprache, aber sie wurden kaum umgesetzt. Die Stadt hätte ihre Interessen offensiver durchsetzen können, stattdessen betonten alle Beteiligten ständig die gute Kooperation der verschiedenen Eigentümer mit Verwaltung und Politik.
Heute ist fast jeder Zentimeter zubetoniert. Steinerne Plätze sind entstanden. Trotz attraktiver Wasserlage fühlt sich die schmale Promenade künstlich an. Die beiden einzigen öffentlichen Spielplätze werden an den lautesten Stellen des Gebietes entstehen, wo keine Wohnungen hätten genehmigt werden können.
Im neuen „Europacity Magazin #11“ wird behauptet, dass „die zahlreichen Läden und Cafés sowie die sozialen Infrastruktureinrichtungen ein funktionierendes Quartier bilden.“ Doch wo sind soziale Einrichtungen zu finden? Außer vier Kitas Fehlanzeige! Die neue Grundschule an der Boyenstraße liegt außerhalb, dennoch werden ihre Sporthalle und das Poststadion an der Lehrter Straße als ausreichend für die Bedürfnisse der Bewohner/innen dargestellt.
Kritik an „seelenloser Investorenarchitektur“ sowie den fehlenden öffentlichen Räumen und den exorbitanten Wohnungspreisen kam erst ab 2017 auf. Gerade mal 42 „bezahlbare Wohnungen“ entstanden östlich der Heidestraße. Die aktuelle Diskussion und die Klage des Landes Berlin um die „verschwundenen“ ursprünglich geplanten 215 Sozialwohnungen westlich der Heidestraße wurde erst durch Recherchen des Betroffenenrats Lehrter Straße angestoßen.
Auch in der Lehrter Straße selbst ging es um gravierende Veränderungen. Schon 2005 wurden die ehemaligen Sozialwohnungen an der angrenzenden Invalidenstraße privatisiert. 2009 kauften Finanzinvestoren weitere Häuser aus den 1920er Jahren auf. Die Stadtmission hatte Pläne für ein Kongresszentrum, zwei Hotels wurden gebaut. 2008 protestierten Anwohner/innen erstmals unter dem Motto „Wohnräume statt Investorenträume“. Das Bezirksamt reagierte mit einer „Zukunftswerkstatt“ zur Entwicklung der Lehrter Straße. Als dabei bekannt wurde, dass es ein städtebauliches Gutachterverfahren zum Mittelbereich der Lehrter Straße auf der Ostseite plante, taten sich 2009 Anwohner/innen in einer Initiative zusammen und erarbeiteten ihre Forderungen an die Bauleitplanung. Die übergab eine ansprechend gestaltete Broschüre, die die ökologische Funktion des Gebietes hervorhob. Kleingewerbe und Gärten sollten erhalten bleiben – ergänzt mit kleinteiligem Wohnungsbau. Mit dem Ergebnis des ersten Bebauungsplan-Verfahrens waren weder der Betroffenenrat Lehrter Straße noch viele Anwohner/innen einverstanden und machten entsprechende Einwendungen bei den öffentlichen Auslegungen 2010 und 2012 geltend. Doch es sollte noch schlimmer kommen.
Kurz danach kaufte die Groth-Gruppe das Grundstück und startete einen neuen Wettbewerb. Der endete mit noch dichterer Bebauung und sogar einem Hochhaus, dem späteren Fritz-Tower, zunächst als Studentenwohnen beworben. Bei der formalisierten Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan gelang es weder, die Bebauungsdichte herabzusetzen, noch den Bau aller Kita-Plätze im Baugebiet durchzusetzen. Der Betroffenenrat konzentrierte sich in den folgenden Auseinandersetzungen auf den Anteil von Sozialwohnungen. Es wurden 158 Sozialwohnungen errichtet. Dem Wunsch, dass diese Sozialwohnungen im ganzen Baugebiet verteilt werden, wurde nicht entsprochen. Sie liegen ausschließlich in zwei nördlichen Blöcken, während an der Lehrter Straße – hinter der historischen Mauer, die zum großen Teil erhalten werden konnte – die Eigentums- und an der Bahn die Mietwohnungen sind.
„...was der Markt so hergibt“
Während der Bauarbeiten ging es vor allem um Lärmbeschwerden und Staubentwicklung, für die mit Hilfe der Umweltverwaltung ein Vermeidungs-Konzept erarbeitet wurde. Trotzdem war noch die Blockade einer Baustellenzufahrt nötig, weil sich die Baufirmen nicht an die Anfangszeit von Bauarbeiten laut Immissionsschutzgesetz hielten. Der Betroffenenrat hatte im Februar 2013 Investor Klaus Groth eingeladen, das Bauvorhaben vorzustellen. Er musste viele kritische Fragen beantworten, etwa zu den Preisen für die Mietwohnungen. Groth sprach daraufhin von „11,50 Euro oder was der Markt so hergibt.“ Der gab am Ende viel mehr her, nämlich Anfangsmietpreise von 16,50 bis 17,50 Euro. Klaus Groth kündigte damals an, eventuell 100 Wohnungen für 8,50 Euro zu bauen, aber daraus wurde nichts. Die Sozialwohnungen kaufte bzw. errichtete zum größten Teil die Degewo. Und hier liegt auch die kleine Kita des Areals, für 25 Kinder. Die restlichen vereinbarten Kitaplätze bezahlte der Investor dem Bezirk. Sie wurden an anderer Stelle gebaut.
Knapp vier Jahre lang besuchten Vertreter/innen der Groth-Gruppe häufig die monatlichen Sitzungen, später nur noch, wenn sie zu Problemen durch die Baustelle eingeladen waren. So waren direkte Ansprechpersonen für Kritik gut zu erreichen, doch als schwierig erwies sich die Durchsetzung von wirkungsvollen Vogelschutzmarkierungen auf den Schallschutzwänden zwischen den an der Bahnstrecke gelegenen Baukörpern. Hierfür war die gute Zusammenarbeit mit Naturschutzverbänden ebenso wichtig wie für die ausführlichen Einwendungen bei der Öffentlichkeitsbeteiligung zum Bebauungsplan.
Nachdem die Mietwohnungen von der Groth-Gruppe an zwei verschiedene Family-Offices verkauft wurden, konnten keine Forderungen mehr durchgesetzt werden. Die Umwandlung von 94 Mietwohnungen im zweiten Bauabschnitt in 266 Co-Living-Zimmer und deren möblierte Vermietung durch zunächst Medici-Living, jetzt Habyt, trägt zu viel Fluktuation bei, ebenso wie die möblierten Apartments im Hochhaus. Auch dank einiger engagierter Gewerbetreibender ist der Stadtplatz erfreulich belebt, er ist ein Treffpunkt von neuen und alten Anwohner/innen geworden. Hier steht schon viele Jahre ein großer Lebensmittelladen leer, weil sich Bezirk und Investor lange nicht auf die Belieferung einigen konnten. Für eine wünschenswerte unterirdische Belieferung hätte die Groth-Gruppe die Tiefgarage zwei Meter tiefer bauen müssen. Das Geld wollte sie sparen.
Weitere Informationen:
lehrter-strasse-berlin.net/heidestrasse
lehrter-strasse-berlin.net/mittelbereich-ostseite-neubau
MieterEcho 445 / November 2024
