Mit dem im Mai verabschiedeten Baulandmobilisierungsgesetz novellierte die Bundesregierung das Baugesetzbuch (BauGB). Die Länder bekommen neue Eingriffsmöglichkeiten für private Bauprojekte und können zukünftig besser gegen die Spekulation mit Bauland vorgehen. Um alle neuen Instrumente aus der Novelle zu nutzen, müssen die Landesregierungen den Wohnungsmarkt einer Kommune als angespannt ausweisen. Dies hat Berlin in zwei Schritten getan, was neue Möglichkeiten eröffnet.
Bereits seit August kann in Berlin die neue Umwandlungsverordnung nach §250 BauGB angewandt werden. Demnach dürfen Mietshäuser nur noch dann in Einzeleigentum umgewandelt werden, wenn zwei Drittel der Mieter/innen erklären ihre Wohnungen im Anschluss selbst zu kaufen (MieterEcho 420/ September 2021). Ende Oktober erklärte der Senat den Wohnungsmarkt mit Bezug auf den §201a BauGB erneut als angespannt, um die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zu verbessern. Ein Hindernis für den Neubau ist die Spekulation mit Bauland, die in den vergangenen Jahren zu einer Schranke für preisgünstigen Wohnungsbau geworden ist. Laut einer neuen Studie der Arbeiterkammer Wien sind die Bodenpreise in Berlin zwischen 2010 und 2019 um 409% gestiegen. Für die Stadt ist der Erwerb von Bauland zu Marktpreisen oftmals unmöglich. Mit dem neugeschaffenen, preislimitierten Vorkaufsrecht kann Berlin nun unbebaute Grundstücke zum Verkehrs- statt zum Marktwert für den kommunalen und preisgünstigen Wohnungsbau erwerben, wie es der Berliner Senat mit dem 2020 gegründeten Bodenfonds in kleinem Maßstab vorhat. Eine Entkoppelung von Markt und Bodenwert findet jedoch nicht statt, da in die Berechnung der Verkehrswerte auch die Marktpreise einfließen.
Zum Wohnungsbau verpflichten
Eine Folge der gestiegenen Bodenwerte ist die Ausdehnung des Bauüberhangs, der Differenz zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung eines Gebäudes. Berlin ist darin bundesweit Spitzenreiter. Laut des Berliner Amts für Statistik belief sich der Bauüberhang Ende 2020 auf über 66.000 Wohnungen. Statt zu bauen spekulieren Grundeigentümer/innen auf die Wertsteigerungen des Bodens. Das nun erweiterte Baugebot könnte dieser Spekulation etwas entgegenwirken. Eigentümer/innen können innerhalb einer Frist zum Wohnungsbau auf brachliegenden Grundstücken verpflichtet werden, wenn in den vorliegenden Bebauungsplänen eine Wohnnutzung zugelassen und bereits Baurecht geschaffen wurde. Ist die Wohnbebauung für die Eigentümer/innen unrentabel, besteht die gesetzliche Möglichkeit, das Grundstück an eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft weiterzuverkaufen. Als Druckmittel kann eine Kommune sogar mit der Enteignung renitenter Eigentümer/innen drohen. Jedoch führt der Weg dahin durch einen dichten juristischen Dschungel. Zudem gibt es beim Baugebot wichtige Ausnahmen, etwa wenn Eigentümer/innen die Entscheidung für die Nutzung ihrer Grundstücke ihren Ehegatten oder Kindern überlassen wollen. Flächen, die zur Altersvorsorge und Absicherung des Familienbesitzes bestimmt sind, dürfen also auch zukünftig brachliegen. Kleine Einschränkungen bei der Grundstücksverwertung müssen Investor/innen durch den sektoralen Bebauungsplan hinnehmen. Vor allem Bauprojekte im Innenstadtbereich konnten bislang vielfach ohne die Aufstellung von Bebauungsplänen errichtet werden. Mithilfe des sektoralen Bebauungsplans können die Bezirke hier nun einen Anteil von Sozialwohnungen vorschreiben, wo das mit Bezug auf §34 BauGB bislang nicht möglich war. Ein erstes Anwendungsbeispiel gibt es bereits bei einem Neubau im Münchner Stadtteil Giesing. Hier wollte ein Eigentümer ursprünglich 70 frei finanzierte Wohnungen errichten und muss nun knapp 30 davon gefördert und mietpreisgebunden bauen. Um die neuen Möglichkeiten in Berlin konsequent auszuschöpfen, müssten die Bezirke schnellstmöglich alle Neubauprojekte und Grundstücke identifizieren, die für die Anwendung der neuen Instrumente infrage kommen. Die Zeit dafür ist knapp, denn die Regelungen für die sektoralen Bebauungspläne laufen bereits Ende 2024 wieder aus.