Für Kommunen hat das Instrument des Grundstückskaufs per Share Deal in erster Linie zu Steuerausfällen geführt. Statt einer Immobilie werden bei diesem Modell Anteile an einem grundbesitzenden Unternehmen verkauft. Solange dieser Anteil weniger als 95% beträgt, wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Nach fünf Jahren können dann die restlichen 5% veräußert werden. Bundesweit sollen durch Share Deals rund eine Milliarde Euro an Steuereinnahmen pro Jahr entfallen.
Ein Share Deal wurde zum Beispiel beim Verkauf des Sony Centers an einen kanadischen Fonds abgeschlossen, wodurch dem Land Berlin 66 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer entgingen. Per Share Deal erfolgten auch zahllose Verkäufe von Wohnungsbeständen. Zwar wurde das Steuerprivileg ursprünglich nicht für reine Immobiliengeschäfte geschaffen, aber Immobilienunternehmen haben das Modell für sich entdeckt. Um das Steuerprivileg zu nutzen, gründen sie für Objekte häufig jeweils neue Unternehmen.
Eine Arbeitsgruppe der Finanzministerien hat unter hessischer Federführung in den vergangenen zwei Jahren Vorschläge zur Neugestaltung der Share Deals erarbeitet. Demnach sollen bei derartigen Geschäften die Verkäufer mit mindestens 10% der Anteile für eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren beteiligt bleiben, andernfalls würde künftig Grunderwerbsteuer anfallen. Dieser Vorschlag muss zunächst in ein Bundesgesetz gefasst werden, um wirksam zu werden. Ob er ausreicht, um das Steuerschlupfloch zu schließen, daran scheiden sich allerdings die Geister. Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) wertete die Einigung als Erfolg: „Wir haben heute wichtige Maßnahmen gegen diese Steuertrickserei und damit für mehr Steuergerechtigkeit beschlossen.“ Die finanzpolitische Sprecherin der Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen Lisa Paus bezeichnete die Einigung hingegen als enttäuschend. „Für die Länder bedeutet dieser faule Kompromiss weiter Verluste in dreistelliger Millionenhöhe. Die Hauptleidtragenden sind aber die Mieter, denn ihre Mieten steigen auch durch Immobilienspekulation rasant.“ Die Arbeitsgruppe hatte die Quote zwischen Verkäufer und Käufer aufgrund verfassungsrechtlicher Bedenken nicht weiter verschieben wollen. Paus hält entgegen: „Der wissenschaftliche Dienst des Bundestags hat geurteilt, dass eine Absenkung bis auf 75% verfassungsrechtlich machbar, bis auf 51% denkbar sei. Andere Modelle, wie die Absenkung des Schwellenwerts auf 30% für Immobiliengesellschaften wie zum Beispiel in den Niederlanden, wurden von der Arbeitsgruppe des Bundesrats gar nicht ernsthaft geprüft.“
Reförmchen statt Durchgreifen
Die geplante Verschärfung wird vom Eigentümerverband „Haus und Grund“ begrüßt. Dieser hofft, dass höhere Steuereinnahmen bei größeren Grundstücksgeschäften dazu führen, dass die Grunderwerbsteuern insgesamt gesenkt und damit kleinere Eigentumserwerber entlastet würden. „Das Ziel muss es sein, bei der Grunderwerbsteuer alle Ausnahmen abzuschaffen und einen bundeseinheitlichen Satz von maximal 3,5% zu etablieren“, forderte Verbandschef Kai Warnecke. Finanzminister Schäfer kündigte bereits an, in Hessen einen Vorschlag zur Senkung der Grunderwerbsteuer zu machen, wenn die Neuregelung der Share Deals Erfolg zeigt.
Nach einem Bericht der Immobilien Zeitung würden Share Deals auch mit den neuen Quoten bei großen Transaktionen noch attraktiv für Unternehmen bleiben, lediglich die Zehnjahresfrist wird als Risiko und Belastung für Käufer und Verkäufer betrachtet.
Ein weiterer Kritikpunkt an der Mini-Reform ist, dass die Geschäfte weiterhin undurchsichtig blieben. Da beim Share Deal eben keine Grundstücke, sondern Unternehmensanteile verkauft werden, erfolgt keine Änderung des Grundbuchs. Dadurch ist für Mieter/innen oft nicht ersichtlich, wer Mehrheitseigentümer des Hauses ist.
Für die beschlossenen Vorschläge müssen nun Gesetzestexte formuliert werden, die das Bundesfinanzministerium ins Gesetzgebungsverfahren einbringen soll.