Im Jahr 2014 fasste der Berliner Senat nach langen Debatten den Beschluss zur „Transparenten Liegenschaftspolitik“ , zu einem Zeitpunkt, als der größte Teil der gut verwertbaren Grundstücke der Stadt bereits verkauft war (Mieter-Echo Nr. 385/ Dezember 2016). Im Prozess des „Clusterns“ wird seitdem darüber entschieden, ob die Grundstücke und Immobilien langfristig für öffentliche Zwecke gebraucht werden und damit in den sogenannten Fachvermögen verbleiben, oder ob sie auf die eine oder andere Weise veräußert werden sollen.
War in Berlin lange Jahre der Verkauf zum Höchstpreis im Bieterverfahren üblich, verschiebt sich die Praxis nun hin zur Direktvergabe, oftmals an städtische Wohnungsbaugesellschaften, und in kleinerem Umfang zum Konzeptverfahren. Bei letzterem soll das Nutzungskonzept der Bewerber im Vordergrund stehen, während der gebotene Preis weniger ausschlaggebend sein soll. Angewendet wird es auf Grundstücke mit „Entwicklungsperspektive“, bei deren künftiger Nutzung ein besonderes öffentliches Interesse besteht.
Schöneberger Linse
In Tempelhof-Schöneberg steht mit der „Schöneberger Linse“ ein seit März 2016 laufendes Konzeptverfahren kurz vor dem Abschluss. „Das Verfahren Schöneberger Linse gilt berlinweit als Pilotprojekt zur Umsetzung wohnungs- und sozialpolitischer Zielsetzungen mit dem Instrument Konzeptverfahren“, schreibt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Doch bereits vor der Vergabeentscheidung gibt es Kritik, ob das Verfahren den Entwicklungszielen gerecht wird. Die vermarktende Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) und die Finanzverwaltung geben sich derweil lernwillig. Am 1. November 2017 lud die BIM zu einer Infoveranstaltung zum Stand der aktuellen und zukünftigen Konzeptverfahren ein. Insgesamt laufen vier Ausschreibungen auf dem Gebiet der Schöneberger Linse, einem städtebaulichen Entwicklungsgebiet, das vom Sachsendamm und der S-Bahn zwischen den Bahnhöfen Schöneberg und Südkreuz begrenzt wird. Ein Teilstück davon nahe dem Südkreuz befindet sich in Landesbesitz und wird nun von der BIM vergeben. Der größere Teil des Grundstücks wird wiederum an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft gehen. Das laufende Konzeptverfahren bezieht sich auf vier angrenzende Grundstücke, von denen eins an einen sozialen Träger, eins an eine Genossenschaft und zwei an Baugruppen vergeben werden sollen. Auf diese Weise bemüht sich die Stadt, vielfältige Akteure zu berücksichtigen. Doch auch jeder einzelne der Bieter sollte noch möglichst viele Interessen unter einen Hut bekommen. Dahinter steht ein Grundproblem: „Wir haben immer weniger Grundstücke bei steigendem Bedarf. Es gilt daher zunehmend, Interessen abzuwägen und vielfältige Interessen auf einem Grundstück unterzubringen“, erklärt Sascha Piastowski, der bei der BIM für die Konzeptverfahren mitverantwortlich ist. Das im Mietshäuser Syndikat organisierte „Linse Hausprojekt“ hat sich trotz der bislang positiven Bewertung ihres Konzepts kurz vor der Vergabeentscheidung dagegen entschieden, das Bauvorhaben weiterzuverfolgen. „Auch nach sorgfältiger Prüfung des uns zuletzt vorgelegten Kaufvertrags, erscheint es unmöglich, die im Ausschreibungsverfahren formulierten Ziele einer nachhaltigen und sozialen Stadt- und Kiezentwicklung zu diesen Bedingungen umzusetzen“, heißt es im Schreiben zur Begründung des Ausstiegs. Der geforderten Nutzungsvielfalt und Öffnung für die Anwohner/innen versuchte die Hausprojektgruppe in ihrem Konzept gerecht zu werden. So sollte Wohnraum für rund 100 Personen in unterschiedlichsten und veränderbaren Wohnformen entstehen, Barrierefreiheit gewährleistet sein und 10% an einen sozialen Träger für betreutes Wohnen zur Verfügung gestellt werden. Im Erdgeschosse waren ein Späti mit Café, eine Theaterprobebühne und eine Familien- und Erziehungsberatung geplant. Doch die Kosten wie auch die Risiken wären zu hoch gewesen, um noch dem eigenen sozialen Anspruch gerecht zu werden. „Wir hatten einen großen Anteil an gefördertem Wohnraum geplant“, so Frank Hajdu von der Hausprojektgruppe. „Dieser wird aber nicht komplett gefördert. Je mehr es davon gibt, desto teurer werden die anderen Wohnungen.“ Förderfähigen Mieten von 6,50 Euro/qm hätten so frei finanzierte von 12 bis 14 Euro/qm nettokalt gegenübergestanden. Und auch die Gewerberäume wären für die vorgesehenen Nutzer zu teuer geworden. Hajdu kritisiert nicht nur den hohen Mindestpreis, den die BIM für das Grundstück verlangt, sondern auch eine Menge versteckter Kosten und Risiken. So würden sich auf dem Gelände Altlasten befinden, die Gruppe hätte dafür einen Sicherungskredit von 750.000 Euro aufnehmen müssen, so Hajdu. Der Grundwiderspruch des Verfahrens liege in der Vielzahl der sozialen und ökologischen Ansprüche und dem gleichzeitigen Beharren auf einem am Verkehrswert orientierten Bodenpreis. Der Verkehrswert hätte sich daran orientiert, zu welchem Preis die Immobilie in einigen Jahren wieder verkauft werden könnte – bei Wohnungen mit langfristiger Sozialbindung keine besonders sinnvolle Größe. Genossenschaften könnten dem Kostenproblem vielleicht damit begegnen, in 15 bis 20 Jahren einen Teil der Wohnungen in Eigentum umzuwandeln. Die im Mietshäuser Syndikat organisierten Projekte haben aber extra eine rechtliche Konstruktion geschaffen, um den Weiterverkauf und die Aufteilung in Einzeleigentum zu verhindern.
Erbbaurecht statt Verkauf
Doch die Schöneberger Linse könnte das letzte Konzeptverfahren gewesen sein, bei dem die BIM die zu bebauenden Grundstücke überhaupt verkauft. Drei Grundstücke in Steglitz und Lichtenberg sollen bald ausgeschrieben werden, wobei jeweils Erbbaurechte für 60 Jahre vergeben würden. Bei der künftigen Höhe des Erbbauzinses zeigt sich die BIM flexibel. Nach Vorstellung von Geschäftsführerin Birgit Möhring sollten Interessent/innen den Zinssatz anbieten, wobei ein höherer Erbbauzins nicht das bessere Konzept schlagen solle. Bislang gilt in Berlin für den Erbbauzins ein Richtwert von 4,5% für Wohnnutzungen, rund das Doppelte aktueller Bankfinanzierungen. Möhring deutete daher an, dass die BIM künftig weit weniger als 4,5% akzeptieren könnte. Um den Arbeitsaufwand für alle Beteiligten zu reduzieren, sollen die Konzeptverfahren nicht mehr zweistufig verlaufen wie bei der Schöneberger Linse, sondern einstufig und innerhalb von einem Jahr entschieden werden. Auch sollen die Grundstücke erst ausgeschrieben werden, wenn bereits Baurecht besteht, was ebenfalls vom bisherigen Verfahren abweicht, da der Bebauungsplan für die Schöneberger Linse noch nicht festgesetzt ist. Grundsätzliche Kritik wurde am 1. November vonseiten der Genossenschaften laut, die sich als Akteure beim Wohnungsbau gegenüber den städtischen Wohnungsbaugesellschaften benachteiligt fühlen. Bereits im Juli hatten 20 Genossenschaften in einem offenen Brief an die Berliner Landesregierung die aktuelle Wohnungspolitik kritisiert, die Genossenschaften zu wenig berücksichtige. Sie forderten unter anderem eine „gleichberechtigte Vergabe von Baugrundstücken zum Festpreis nach dem Münchner Modell: Schlanke Konzeptverfahren mit hohem Stellenwert auf sozialen, gemeinschaftlichen und integrativen Aspekten bei nur äußerst geringer Betrachtung des Preises“. Kooperationsprojekte von mehreren Genossenschaften sowie von Genossenschaften und sozialen Trägern sollten erleichtert werden. In München ist beispielsweise vorgesehen, dass auf bis zu 30% der ausgeschriebenen Wohnbauflächen sogenannter konzeptioneller Mietwohnungsbau entsteht. Die Stadt setzt dabei Festpreise für die Grundstücke deutlich unterhalb des Marktwerts an. Im Gegenzug sind die Erst- und Wiedervermietungsmieten begrenzt, Mieterhöhungen sind gedeckelt und frühestens im sechsten Jahr nach Erstbezug möglich. Zudem besteht eine 60-jährige Bindung als Mietwohnung und Aufteilungsverbot, um Umwandlungen in Eigentumswohnungen zu verhindern, sowie das Verbot von Eigenbedarfskündigungen. Abgesehen von der Frage, wie die Vergabeverfahren auch für kleinere Akteure zugänglicher werden könnten, bleibt in Berlin die Forderung nach mehr Transparenz und frühzeitiger Öffentlichkeitsbeteiligung im Raum stehen. So könnte ein Liegenschaftskataster über alle Grundstücke der öffentlichen Hand Auskunft geben.