Berlin bleibt Spitze. Jedenfalls was die Dynamik der Mietentwicklung auf dem Wohnungsmarkt betrifft. Laut dem im April vorgestellten Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB) ist die Median-Angebotsmiete, die den Mittelwert zwischen der oberen und der unteren Hälfte der Angebote markiert, im vergangenen Jahr um 3,1% auf 9,07 Euro/m² nettokalt gestiegen. Im letzten Quartal 2016 hat sich der Anstieg nochmals drastisch beschleunigt, die Medianmiete stieg auf 9,65 Euro/m² gegenüber dem Vorjahreswert von 8,91 Euro/m².
Die Mietpreisentwicklung verläuft in den einzelnen Stadtgebieten sehr unterschiedlich. Während in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg jeweils 29% der Wohnungen für Quadratmeterpreise von 13 Euro und mehr angeboten werden, beträgt dieses Segment in Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf lediglich 1%. Umgekehrt ist es im unteren Preisbereich. So werden in Marzahn-Hellersdorf noch 61% aller Wohnungen für weniger als 7 Euro/m² angeboten, während dieser Anteil in Friedrichshain-Kreuzberg bei 6% und in Charlottenburg-Wilmersdorf bei 7% liegt. Es lohnt auch ein Blick auf die Bevölkerungsentwicklung und die sozialen Indikatoren der Stadt. 2016 hatten 3,52 Millionen Menschen in Berlin ihren Hauptwohnsitz, eine Steigerung um 1,4% gegenüber dem Vorjahr. Mit 1,8% wuchs die Zahl der Haushalte sogar stärker – auf 2 Millionen. Der Wohnungsbestand nahm aber nur um 0,6% zu, bei den Mietwohnungen waren es 0,4%. Ein Minus von 9,9% war beim Bestand der belegungsgebundenen Sozialwohnungen zu verzeichnen, von denen es noch 122.000 gibt. Während die Medianeinkommen der Haushalte um 1,4% auf 1.775 Euro netto pro Monat stiegen, Wirtschaftswachstum und Erwerbstätigenquote sich im Bundesvergleich überdurchschnittlich entwickelten und die Erwerbslosenquote sank, blieb der Anteil der Haushalte, die auf Hartz-IV-Leistungen angewiesen sind, mit 15,8% nahezu konstant, was angesichts des Zuwachses an Haushalten bedeutet, dass deren absolute Zahl gestiegen ist.
Rekord bei Umwandlungen
Deutlich gestiegen ist auch die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Diese erreichte 2015 einen historischen Höchststand von 17.331, damit 6.000 mehr als im Vorjahr. Der IBB-Bericht konstatiert, dass dieser Wert die Fertigstellungsquote neuer Mietwohnungen deutlich übertraf. Die Zahl für 2016 liegt zwar noch nicht vor, doch bei der IBB geht man davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt. Zumal die noch vom alten Senat verabschiedete „Umwandlungsverbotsverordnung“ offensichtlich kaum Wirkung erzielt. Diese ohnehin nur in Milieuschutzgebieten anwendbare Verordnung hat nämlich eine entscheidende Lücke. Im § 172 Absatz 6 des Baugesetzbuchs ist festgelegt, dass die Umwandlungsgenehmigung erteilt werden muss, „wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“. Weitere „Ausnahmetatbestände“ gelten unter anderem, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört, die Veräußerung einer Wohnung an Familienmitglieder erfolgen soll oder die Umwandlung „der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient“. Vor diesem Hintergrund ist auch die verstärkte innerstädtische Verdrängung zu betrachten, die im IBB-Bericht euphemistisch als „Wanderungsbewegung“ bezeichnet wird. Besonders begehrte Innenstadtlagen mit noch immer hohem Aufwertungspotenzial wie Wedding, Moabit, Nord-Neukölln, Teile von Pankow und Friedrichshain und mittlerweile auch der südwestliche Teil von Lichtenberg weisen deutlich überdurchschnittliche Neuanmeldungen von Zuzüglern auf. Entsprechend stieg die Zahl der Neuanmeldungen von „Alt-Berliner/innen“ in Bezirken mit vergleichsweise moderaten Angebotsmieten außerhalb des S-Bahn-Rings. Der Bericht macht deutlich, dass der rot-rot-grüne Senat faktisch über keine wirksamen Instrumente verfügt, um außerhalb der Bestände der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und des belegungsgebundenen sozialen Wohnungsbaus dämpfend in den Angebotsmarkt für Mietwohnungen einzugreifen. Doch diese beiden Segmente versorgen lediglich rund ein Viertel der 1,6 Millionen Berliner Mieterhaushalte. Auch die „Mietpreisbremse“, mit der die Neuvermietungspreise bei einem Wert von 10% oberhalb des Mietspiegels gedeckelt werden sollen, bleibt offensichtlich eine Beruhigungspille, zumal Mieten, die vor der Neuvermietung bereits darüber lagen, nicht von der Kappung betroffen sind. Außer dem fast schon fatalistischen Verweis auf – bislang erfolglose – Bundes-ratsinitiativen zur Änderung von Miet- und Baugesetzen hatte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) bei der Vorstellung des Berichts nur Allgemeinplätze à la „Instrumente der Mietendämpfung im Bestand konsequent anwenden“ und „Nutzung aller Spielräume beim Erlass und der Umsetzung von Milieuschutzsatzungen“ anzubieten. Dass ihr dabei ausgerechnet eine städtische Wohnungsbaugesellschaft in den Rücken fällt, wirft ein Licht auf die „Wirkmächtigkeit“ des neuen Senats. In einem Weddinger Milieuschutzgebiet weigert sich die Gesobau die vom Bezirksamt Mitte auf der Grundlage eines gebietsspezifischen Mietspiegels veranschlagten „Verordnungsmieten“ nach Modernisierungen zu akzeptieren.
Neubau soll Priorität haben
Für den Senat ist daher nach eigenem Bekunden die Schaffung von neuem Wohnraum vor allem im unteren Preissegment die zentrale Aufgabe. 2016 wurden rund 15.000 Wohnungen fertiggestellt, ein Plus von über 40% gegenüber dem Vorjahr, davon aber nicht einmal ein Fünftel im geförderten Wohnungsbau. Der Senat peilt für das laufende und die kommenden vier Jahre 20.000 Wohnungen pro Jahr an, davon 6.000 von städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Der jährliche Anteil geförderter Sozialwohnungen beim Neubau soll während der Legislaturperiode „schrittweise“ auf 5.000 steigen, auch durch Vereinbarungen mit privaten Investoren im Rahmen der kooperativen Baulandwicklung. Zusätzlich sollen die kommunalen Bestände in dieser Zeit durch den Ankauf von rund 25.000 Wohnungen aufgestockt werden. Doch das sind bislang nicht viel mehr als wohlfeile Ankündigungen. So räumt Lompscher ein, dass man sich mit dem wachsenden „Bauüberhang“ beschäftigen müsse. Darunter versteht man Grundstücke, für die bereits Baugenehmigungen erteilt wurden, ohne dass die Bauherren bislang Anstalten machen, mit dem Bau zu beginnen. Das betrifft derzeit Stand-orte für rund 20.000 Wohnungen. Der Senat will sich jetzt mit dieser Frage „beschäftigen“, auch um der möglichen Spekulation mit baureifen Grundstücken entgegenzuwirken. Auch das Herzstück der öffentlich geförderten Neubaupolitik, die elf Entwicklungsgebiete, sind derzeit noch eher Luftschlösser, die sich zumeist im Stadium der „vorbereitenden Untersuchungen“ befinden. Im Koalitionsvertrag wurde ein wohl bundesweit einmaliges Konglomerat von „Instrumenten der Bürgerbeteiligung“ implementiert, das letztendlich eine Einladung zur Blockade größerer Wohnungsbauvorhaben darstellt. Das ursprünglich geplante zwölfte Entwicklungsgebiet, die Elisabeth-Aue in Pankow mit 6.000 Wohnungen, wurde in den Koalitionsverhandlungen komplett begraben. Zwei weitere große Komplexe sind unmittelbar mit der Schließung des Flughafens Tegel verbunden, deren Termin nach wie vor in den Sternen steht. Natürlich kann man den erst seit wenigen Monaten amtierenden Senat nicht für die desaströse Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt verantwortlich machen. Und die Vereinbarungen zur Mietpreisdämpfung bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie die geplante Einführung von einkommensabhängigen Richtsatzmieten im alten sozialen Wohnungsbau sind zumindest erste Schritte in die richtige Richtung. Doch angesichts seiner vollmundigen Ankündigungen wird dieser Senat liefern müssen. Das betrifft zum einen sowohl ein Neubauprogramm, das sowohl der stetig wachsenden Einwohnerzahl als auch der sozialen Zusammensetzung der Berliner Bevölkerung gerecht wird. Und es betrifft die Entwicklung und Realisierung von Instrumenten zur Mietpreisdämpfung und zum Schutz vor Vertreibung aus Bestandswohnungen. Das würde angesichts der Bundesgesetzgebung ein hohes Maß an Konfliktbereitschaft und das Risiko langwieriger juristischer Auseinandersetzungen mit sich bringen. Die Alternative wäre allerdings, die Mieter/innen in der Hauptstadt weiterhin im Regen stehen zu lassen.