Mit ihrer Neubau-Strategie will Berlins größtes kommunales Wohnungsunternehmen Degewo die Kosten beim Neubau von Wohnungen verringern und damit die Mieten in neu errichteten Objekten senken. Die Strategie besteht aus zwei Teilen. Eine unternehmensinterne Planung der Bauprojekte soll die Baunebenkosten reduzieren und die Neubauprozesse beschleunigen. Platzsparende Grundrisse und standardisierte Bauelemente sollen darüber hinaus die Kosten im Neubau reduzieren. Ob das Konzept tatsächlich zur Kostensenkung taugt, ist umstritten.
Im Mai 2015 gründete die Degewo das unternehmenseigene Planungsbüro Bauwerk, das Herzstück der Neubau-Strategie des Unternehmens. Im Bauwerk planen Architekt/innen und Bauingenieur/innen unternehmensintern die Neubauvorhaben. Bei der Planung sollen sie sich mit anderen Abteilungen wie den Kundenzentren und der Finanzierung abstimmen und so einen Wissenstransfer untereinander begünstigen. Ein weiterer Baustein der Degewo-Strategie zur effizienteren und kostengünstigen Planung sind die festen Kooperationen mit sieben Architekturbüros in Berlin, Potsdam und Wien, den sogenannten Werkplanern. Die Werkplaner wurden in einer EU-weiten Ausschreibung ausgewählt und sind für vier Jahre als Rahmenvertragspartner gebunden. Zudem soll ein unabhängiges Expertengremium, der sogenannte Baurat, die Umsetzung der ökologischen, sozialen, architektonischen und wirtschaftlichen Ziele der Degewo-Neubau-Strategie sicherstellen. Die Degewo verfolgt das Ziel, Baunebenkosten im Neubau einzusparen. Zu den größten Posten bei den Baunebenkosten zählen die Honorare von Planer/innen wie Architekt/innen und Statiker/innen. Bei der Anstellung externer Büros belaufen sich die Baunebenkosten auf rund 20% der Gesamtbaukosten. Das landeseigene Wohnungsunternehmen will nun große Teile der Planung durch das Bauwerk selbst übernehmen und dadurch kostengünstiger und effizienter arbeiten. Angesichts des großen Bedarfs an neuem Wohnraum versucht die Degewo, die Neubauprozesse zu beschleunigen. Die kommunale Gesellschaft hofft, durch die unternehmensinterne Planung eine Verringerung der Planungszeit um bis zu fünf Monate zu erreichen. Zur Neubau-Strategie der Degewo gehört auch die Suche nach neuen Wegen im Bereich der partizipativen Planung. Um bedarfsgerechter zu planen und zu bauen, setzt die Degewo auf die Beteiligung der Baufirmen, der Mitarbeiter/innen aus ihren Kundenzentren sowie der Anwohner/innen am Neubauprozess. Über Quartiersmanagements, Degewo-Kundenbüros und durch Mieterbeiräte aus umliegenden Degewo-Gebäuden sollen Wünsche und Interessen von Mieter/innen akquiriert werden.
Optimiert oder nur gespart?
Kosteneinsparungen plant die Degewo nicht nur bei den Baunebenkosten, sondern auch bei der konkreten Ausgestaltung der Bauprojekte und den Grundrissen der neu entstehenden Wohneinheiten. Hierzu wurden Planungsparameter für Flächen, Volumen und Fassaden entwickelt, um die Überprüfung und Optimierung von Planungsleistungen möglich zu machen. Der Leitsatz der Degewo-Strategie lautet: Funktion statt Fläche. In den geplanten Neubauprojekten sollen künftig bis zu sechs statt bisher drei Wohnungen pro Etage gebaut und kostenintensive Tiefgaragen durch wohnungsnahe Parkplätze ersetzt werden. Abstellmöglichkeiten für Fahrräder oder Kinderwagen auf den Etagen, unter dem Dach und im unbeliebten Erdgeschoss sollen den Bau von teuren Kellerräumen ersparen. Zudem möchte die Degewo die Kosten durch den Einsatz von Fertigteilen, standardisierten Bauelementen – wie bei Fenstern und Balkonen – und durch Reduzierung von Verkehrsflächen – wie bei Treppenhäusern und Fluren – verringern. An den Außenfassaden will das landeseigene Unternehmen bei Kostentreibern wie bodentiefen Fenstern und Vor- und Rücksprüngen sparen. „Das bedeutet nicht, dass wir neue Plattenbausiedlungen errichten wollen. Wir bauen kompakte Häuser – im Zweifelsfall kommt das Grün aufs Dach. Und wir sind sparsam beim Volumen der neuen Häuser“, betont Kristina Jahn vom Degewo-Vorstand gegenüber der Berliner Zeitung. Für die Architektenkammer hingegen sind die Vorhaben der Degewo Grund zur Sorge. „Wenn nun im großen Stil wieder Wohngebäude von der Stange gebaut werden sollen, besteht die Gefahr, dass dysfunktionale Wohnquartiere mit Leerstand und sozialen Problemen entstehen“, gibt die Berliner Architektenkammer in einer Stellungnahme zu den Vorhaben der Degewo zu bedenken. „Kleine Fenster und Abstellräume in den attraktivsten Flächen unter dem Dach mögen kurzfristig zu Einsparungen führen; ob es die intelligenten Lösungen von morgen sind, darf bezweifelt werden“, so Christine Edmaier, Präsidentin der Architektenkammer Berlin. Die Kammer wirbt als Vertreterin der frei planenden Architekt/innen hingegen für Planungswettbewerbe. Nur über die Konkurrenz der Architekturbüros ließe sich eine Vielfalt in der Gestaltung, Innovation, Qualität und Wirtschaftlichkeit bei Neubauvorhaben erreichen. Die Einsparmöglichkeiten bei einer unternehmensinternen Planung seien hingegen gering. Derzeit umfasst das Neubauprogramm der Degewo 49 Projekte mit insgesamt 4.700 Wohnungen. Lediglich fünf davon wurden bisher fertiggestellt. Fünf weitere befinden sich im Bau und 39 in der Planung. Zielmarke des Unternehmens ist die Fertigstellung von bis zu 1.500 Wohnungen pro Jahr. Bis 2026 will die Degewo ihren Bestand um insgesamt 22.000 Wohnungen auf knapp 100.000 Wohneinheiten erweitern. 11.000 Wohnungen sollen durch Neubau entstehen, der Rest durch Zukauf. Im Rahmen der neu aufgesetzten Neubau-Strategie sollen insgesamt 1.400 Wohnungen von den sieben Architekturbüros zusammen mit dem Bauwerk geplant und gebaut werden. Bisher bekannte Projekte liegen in Marzahn, Lankwitz, Altglienicke, Nikolassee und Köpenick. Nach eigenen Angaben haben die Maßnahmen der Degewo bereits erste Früchte getragen. In einem Neubauprojekt am Tischreuther Ring in Marienfelde entstehen 82 neue Wohnungen mit Baukosten von 1.408 Euro/qm auf einem unternehmenseigenen Grundstück. Üblich seien in der Branche Kosten von rund 1.600 bis 1.700 Euro/qm. In der Kalkulation des landeseigenen Unternehmens sollen die Gesamtkosten für Neubauten durch die unterschiedlichen Maßnahmen auf maximal 1.900 Euro/qm begrenzt werden. Die Miete im Neubau könnte um bis zu 90 Cent/qm sinken. Für 80% der Neubauten werden Nettokaltmieten von 6,50 bis 10,50 Euro/qm kalkuliert, bisher liegen die Mieten im Neubau meist über 10 Euro/qm. Die angepeilte Miethöhe bezieht sich jedoch nur auf Werte, die aus den Bau- und Baunebenkosten resultieren. Individuelle Kappungsgrenzen für Mieter/innen und die Mittel aus dem Programm zur sozialen Wohnraumförderung des Senats sollen für rund ein Drittel der Wohnungen Mieten von 6,50 Euro/qm gewährleisten.
Substandard muss vermieden werden
Ob sich die Hoffnungen der Degewo auf eine nachhaltige Kostensenkung beim Neubau erfüllen, ist jedoch umstritten. Die Architektenkammer Berlin wies in einer Stellungnahme darauf hin, dass es sich bei der Kalkulation nur um eine Kostenberechnung handle und noch keine verbindlichen Firmenangebote vorlägen. Bei der derzeitigen Baukonjunktur seien die tatsächlichen Kosten bei Neubau schwer voraussagbar. Zudem sei unklar, inwiefern die zusätzlichen Kosten für die Einrichtung der neuen Planungsabteilung in die Berechnung eingeflossen sind. Die Kammer hält das Einsparpotenzial bei der Planung – im Verhältnis zu den Gesamtbaukosten – für gering. Die Diskussion über Wege zu einem günstigeren Neubau des dringend benötigten Wohnraums ist jedenfalls eröffnet. In dieser Debatte gilt es sehr genau darauf zu achten, dass Einsparungen nur ohne einen Verlust an Wohnqualität vorgenommen werden und das Tor in Richtung eines neuen Substandards für Menschen mit niedrigen Einkommen nicht geöffnet wird. Der herrschende neoliberale Sparzwang und die bestehende Renditeorientierung im Wohnungsbau dürfen nicht in einem stigmatisierenden und schlecht ausgestatteten Schlichtbau für die unteren Einkommensklassen und marginalisierten Randgruppen der Gesellschaft münden.