Obwohl die Zahl der Baugenehmigungen in Berlin steigt, bleibt der Neubau weit hinter dem Bedarf zurück. Privatwirtschaftliche Investoren bauen fast ausschließlich Eigentumswohnungen für gehobene Ansprüche. Die Pläne der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sind dagegen bescheiden und noch wenig ausgereift.
30.000 Wohnungen sollen in dieser Legislaturperiode in Berlin neu gebaut werden, so steht es zumindest in der Koalitionsvereinbarung zwischen SPD und CDU. Wie diese Zahl zustande kam, lässt sich schwer sagen, zu vermuten ist, dass sie irgendwann im Wahlkampf ausgewürfelt wurde. Um eindrucksvoll genug zu sein, sollte die Zahl schon im fünfstelligen Bereich liegen. Eine empirische Grundlage für die Zahl 30.000 gibt es nicht. Inzwischen sprechen Expert/innen von einer weit größeren Zahl von benötigten Wohnungen in Berlin.Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) geht von einem zusätzlichen Bedarf von mindestens 150.000 Wohnungen bis zum Jahr 2030 aus, um dem erwarteten Bevölkerungswachstum der Stadt gerecht zu werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung rechnet bis 2030 mit 250.000 Neu-Berliner/innen. Hinzu kommt, dass es immer mehr Singlehaushalte gibt. In den letzten 20 Jahren wuchs der Anteil der 1-Personen-Haushalte von rund 45 auf 54%. „Wir schätzen den Neubaubedarf in den nächsten Jahren auf mindestens 10.000 Wohnungen pro Jahr. Ein Teil dieses Neubaus muss gefördert werden, damit sich auch einkommensschwache Haushalte weiterhin gut auf dem Berliner Wohnungsmarkt versorgen können“, erklärte BBU-Vorstandsmitglied Maren Kern anlässlich der Vorstellung des Marktmonitors 2012 im letzten November.
1.500 kommunale Neubauwohnungen
Die Zahl 30.000 des Senats sagt allein wenig aus. In der Koalitionsvereinbarung steht weder, wer diese Wohnungen bauen soll, noch für welche Einkommensschicht sie gedacht sind oder ob Miet- oder Eigentumswohnungen vorgesehen sind. Zwar soll die Zahl der landeseigenen Wohnungen im gleichen Zeitraum auf 300.000 erhöht werden, doch muss dies nicht notwendigerweise durch Neubau geschehen. Die Praxis zeigt vielmehr, dass die kommunalen Wohnungsgesellschaften wieder dabei sind, Bestände aufzukaufen, wodurch sich die Gesamtzahl der Wohnungen auf dem Berliner Markt aber nicht erhöht. Was die Bauvorhaben der kommunalen Wohnungsunternehmen angeht, sind momentan lediglich rund 1.500 Wohnungen geplant. Bei diesen ist ungewiss, zu welchem Zeitpunkt sie fertig gestellt und zu welchem Preis sie am Ende vermietet werden. Die Degewo, die im Mai 2012 ankündigte, 720 neue Wohnungen bauen zu wollen, 400 davon in der Gropiusstadt, rechnet nach Angaben der Berliner Zeitung mit einem Mindestmietpreis von 8 Euro/qm nettokalt. Die Gesobau plant rund 500 Wohnungen bis zum Jahr 2017, davon 270 in der Mendelstraße in Pankow und rechnet dort mit einer Miete von 9 bis 10 Euro/qm. „Auf dem rund 9.000 qm großen Grundstück sollen ab Ende 2012 preisdifferenzierte Wohnungsangebote auf rund 12.000 qm Wohnfläche entstehen, die sich an den Bedürfnissen breiter Bevölkerungsschichten mit einfachen bis mittleren Einkommen orientieren“, heißt es dazu in der Pressemitteilung vom 8. September 2011. Allerdings konnte bislang nicht mit dem Bau begonnen werden, da der Gesobau noch eine Teilfläche fehlt. Weiterhin planen die Howoge 310 Wohnungen, die Stadt und Land 130 und die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) 117 Wohneinheiten. Näheres ist bislang nicht bekannt. Selbst wenn die landeseigenen Wohnungsunternehmen ihre Planungen aufstocken, ist kaum damit zu rechnen, dass sie in dieser Legislaturperiode mehr als ein paar tausend Wohnungen bauen werden. Und wenn die Wohnungen frei finanziert ohne Förderung errichtet werden, werden sie kaum den unteren Einkommensschichten zur Verfügung stehen. Der BBU forderte daher Ende November den Neubau von 30.000 geförderten Neubauwohnungen. Durch die Förderung sollen die Wohnungen für eine Nettokaltmiete von 6,50 Euro/qm angeboten werden können.
Eigentumswohnungen kaum unter 3.000 Euro/qm
Es ist kaum zu übersehen, dass in Berlin wieder Wohnungen gebaut werden. In der Innenstadt schießen in allen Baulücken „Apartments“, „Lofts“ und „Townhouses“ aus dem Boden. Die Anzahl der jährlich fertig gestellten Neubauwohnungen war in den letzten Jahren relativ konstant und pendelte zwischen knapp 3.000 und 3.500. In Bauantragsverfahren wurden im Jahr 2010 insgesamt 3.890 Neubauwohnungen genehmigt, 2011 waren es bereits 5.804. Im Jahr 2012 wurden bis November bereits für 7.034 neue Wohnungen Baugenehmigungen erteilt. Was zurzeit ge-plant oder schon gebaut wird, sind zum größten Teil Eigentumswohnungen im gehobenen Segment. Als Projektentwickler tun sich unter anderem die Bauwert AG, Klaus Groth, Pantera AG, CA Immo oder Kondor Wessels hervor. Kaufpreise unter 3.000 Euro/qm für Neubauwohnungen finden sich kaum noch, nach oben sind dagegen kaum Grenzen gesetzt. Im „Lux“ am Neustädtischen Kirchplatz werden pro Quadratmeter bis zu 10.500 Euro genommen, in den „Kronprinzengärten“ in Mitte sogar bis zu 15.000 Euro. Die luxuriösesten Bauprojekte finden sich in Mitte, Zehlendorf und Charlottenburg. Doch nicht nur in Baulücken wird verdichtet, auch größere Neubaugebiete werden von Privaten geplant. In der „Wasserstadt Spindlersfeld“ sollen beispielsweise 850 Eigentumswohnungen in neu zu errichtenden Townhouses und in umgebauten Fabrikgebäuden entstehen. Im Entwicklungsgebiet „Wohnen am Campus Adlershof“ sind auf 14 Hektar rund 1.000 Wohnungen verschiedener Investoren geplant, darunter neben Townhouses für 410.000 Euro und Stadtvillen auch Mietwohnungen und ein Studentendorf mit 380 Plätzen. In der „Gartenstadt Karlshorst“ sind 1.200 Wohnungen vorgesehen, allerdings handelt es sich dabei um bauherrenfinanzierte Reihen- und Einfamilienhäuser, die lediglich bestimmten architektonischen Vorgaben folgen sollen. Aus dem Panorama des Luxuswohnens fällt ein Projekt der Greta AG heraus. Am Sterndamm, einer stark befahrenen Straße in Treptow-Köpenick sollen 69 Eigentumswohnungen für 2.150 bis 2.700 Euro/qm entstehen. Dies könnte ein erstes Anzeichen sein, dass Investoren in Zukunft nicht mehr nur im Luxussegment attraktive Gewinnmargen sehen.
Mietwohnungen ab 9,50 Euro/qm nettokalt
Mietwohnungen sind bei den Berliner Neubauprojekten eher selten und die Mietpreise werden in den wenigsten Fällen weniger als 9,50 Euro/qm nettokalt betragen. So entstehen in der „Europacity“ am Spandauer Schifffahrtskanal 550 Wohnungen, wovon ein Teil für 9,50 Euro/qm vermietet werden soll. Am Leipziger Platz plant der Investor Harald Huth 270 Mietwohnungen für „solide 10 Euro/qm aufwärts“. In den „Rosengärten“ in der Württembergischen Straße wird die Axa Investment Management GmbH Wohnungen für 12,50 Euro/qm vermieten. 12 Euro/qm und 15 Euro/qm im Dachgeschoss sollen die Wohnungen im „Flottwell Living“ kosten, dem neuesten Projekt von Klaus Groth, das an den Park auf dem Gleisdreieck angrenzt und ab April 2013 gebaut werden soll. Damit bewegen sich fast alle Projekte oberhalb der aktuellen durchschnittlichen Miete für Neubauwohnungen. Diese beträgt laut einer von TLG Immobilien beauftragten Studie des Immobilienmarktforschungsunternehmens BulwienGesa in Berlin 9,10 Euro/qm. Laut BBU ist Neubau ohne Förderung erst ab einer Nettokaltmiete von 8,50 bis 9 Euro/qm finanzierbar.Daher werden auch bei den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften im Neubau kaum erschwingliche Mieten zu erwarten sein. Das Gleiche gilt für Genossenschaften, die sich ebenfalls kaum durch große Neubautätigkeit hervortun. Bei der Genossenschaft Berolina etwa, die in der Sebastianstraße und Dresdener Straße in der Nähe des Moritzplatzes 100 Wohnungen baut, werden 10 Euro/qm Nettokaltmiete anfallen.