MieterEcho

MieterEcho 333/April 2009

Quadrat MIETRECHT AKTUELL

Schönheitsreparaturen - was gilt heute?

Neue Urteile des Bundesgerichtshofs unter der Lupe

Christiane Hollander

"Da gibt es doch ein neues Gesetz!" Frau H. glaubt, gelesen zu haben, dass Mieter/innen nicht mehr malen, tapezieren oder lackieren müssen. Aber es gibt Anfangsrenovierung, turnusgemäße Durchführung von Schönheitsreparaturen, Endrenovierung, starre Fristen und Quotenregelung - kaum einer steigt da noch durch. Selbst erfahrene Mietrechtsexpert/innen müssen Skripte mit sich führen, um Fragen zu diesen Themen zu beantworten. Denn ein neues Gesetz gibt es nicht. Die Grundlagen ergeben sich aus verschiedenen Urteilen des Bundesgerichtshofs.

Das Gesetz ist einfach und mieterfreundlich. Die Regelungen zum Mietrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dort steht: Instandsetzungen sind Sache des Vermieters. Allerdings kann in den Mietverträgen in Bezug auf Schönheitsreparaturen etwas anderes vereinbart werden. Und davon haben die meisten Vermieter Gebrauch gemacht. Einige waren so unverschämt, ihren Vertragspartner/innen, den Mieter/innen, vorzugeben, welche Farbwahl sie treffen müssen und - ohne die Wohnung gesehen zu haben - in welchen Abständen renoviert werden muss. Das haben die Richter des Bundesgerichtshofs nicht mitgemacht. Eine unangemessene Benachteiligung sei das. Ein unzulässiger Eingriff in die Privatsphäre. Die Urteile des BGH waren entsprechend und so sind viele Klauseln in den Mietverträgen unwirksam. Eine unwirksame Klausel führt dazu, dass das Gesetz gilt. Und das ist, wie oben erörtert, mieterfreundlich. In diesen Fällen muss der Vermieter die Wohnung tapezieren, malen und lackieren.

Aber wie Juristen nun mal so sind - es wird nicht alles "gekippt", sondern nur ein Teil. Hier eine Auflistung einiger Vertragsklauseln, über die bereits entschieden wurde. Wenn Sie diese mit Ihrem Mietvertrag vergleichen, achten Sie bitte auf jedes Wort. Denn ein einziges Wort in der Klausel kann zur Wirksamkeit der Klausel führen.

Vorweg: "Der Mieter malt" ist die wirksame Klausel überhaupt. Und: Im Wohnraummietrecht ist die formularvertragliche Vereinbarung "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen (BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII ZR 339/03 -).

Starre Fristen und Grad der Abnutzung

Eine sogenannte starre Frist, also eine Verpflichtung zur Durchführung der Arbeiten ohne auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu achten, ist unwirksam, da sie den Mieter/innen nach Ansicht des BGH ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt. Über folgende Klausel wurde entschieden: "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen (...)" (BGH Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 -).

Aber Vorsicht, jedes Wort ist wichtig. Allein ein Zusatz wie "im Allgemeinen" oder "üblicherweise" führt zu einem anderen Ergebnis. Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen (...) spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten (...) spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen unwirksam (BGH Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04 -).

Doch wer nun glaubt, das System verstanden zu haben, sollte folgendes Urteil zur Kenntnis nehmen: Die formularmäßige Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier - fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre)" enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 -).

Eine Klausel, dass je nach Mietdauer ein Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen ist, verliert ihre Rechtsgrundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf die Mieter/innen unwirksam ist: "Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet (...). Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. (...) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o. g. Fristen ausgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind" (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 -).

Nach einem neueren Urteil gilt für Gewerberäume: Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter/innen in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, wenn die Mieter/innen unabhängig vom Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 84/06 -).

Viele Vermieter wollen selbst bestimmen, wann die Fristen enden. Dies kann zu einer Unsicherheit führen, denn der BGH meint, dass sich das Ermessen des Vermieters "auf null" reduziert, soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert. Über folgende Klausel war zu entscheiden, die wirksam ist: "Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen" (BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04 -).

Ganz wichtig ist ein neues Urteil des BGH. Wer eine unwirksame Klausel in seinem Vertrag hat und erst später in einem individuell ausgehandeltem Wohnungsprotokoll sich zu einer Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss renovieren. (BGH, Urteil vom 14.01.2009 - VIII ZR 71/08 -). Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde: Der Mietvertrag wurde am 12. Februar 2000 abgeschlossen. Er enthielt eine unwirksame, starre Renovierungsklausel. Der Mieter wäre nicht verpflichtet gewesen zu renovieren. Drei Wochen später, bei Einzug am 6. März 2000, unterzeichnete der Mieter das Übergabeprotokoll in dem u. a. folgendes stand: "(Der Mieter) verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."

Turnusgemäße Schönheitsreparaturen und Endrenovierung

In einigen Mietverträgen ist neben der Verpflichtung zur Durchführung der turnusgemäßen Schönheitsreparaturen eine sogenannte Endrenovierungsklausel vereinbart worden. Dazu gibt es verschiedene Vertragsgestaltungen - und Urteile: Eine Vertragsklausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter/innen, wonach die Abwälzung flankiert wird durch die Fußnote "im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre", die kombiniert ist mit der weiteren Klausel "hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet", ist wirksam (BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 230/03 -).

Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit die Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich genommen unwirksam ist. Folgende Klausel wurde untersucht: "§ 8 Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen fachmännisch auszuführen, (...). § 12 Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 (...) vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch dekoriertem Zustand zurückzugeben" (BGH, Urteil vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02 -).

Auch die schlichte Formulierung "bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben" ist neben einer Verpflichtung zur laufenden Renovierung unwirksam (BGH, Urteil vom 25.06. 2003 - VIII ZR 335/02 -).

Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter "verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam" (BGH, Urteil vom 05.04.2006 -VIII ZR 109/05 -).

Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02 -).

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher die Mieter/innen verpflichtet sind, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen unwirksam. Das gilt auch, wenn die Mieter/innen zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet sind (BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 -).

Anfangsrenovierung und laufende Schönheitsreparaturen

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach die Mieter/innen alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen haben und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahingehend auszulegen, dass die den Mieter/innen auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt die Mieter/innen nicht unangemessen. Die Klausel lautete: "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: (...) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich ()" (BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04 -).

Eine mieterfreundliche Entscheidung kommt vom Landgericht Hamburg. Beim Zusammentreffen einer Anfangsrenovierungsklausel mit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen entfällt jede Schönheitsreparaturverpflichtung der Mieter/innen. Die Klausel lautet: "§ 14 Abs.3 (...) der Mieter ist verpflichtet, die erstmaligen Renovierungsarbeiten (...) innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen" (LG Hamburg, Urteil vom 12.09.2003 - 311 S 152/01).

Ausblick

Frau H. hat Glück, obwohl es kein neues Gesetz gibt. Ihr Mietvertrag enthält eine starre Klausel und sie muss daher nicht renovieren. Sollten Sie im vorstehenden Text Ihre Klausel gefunden haben, können Sie im günstigsten Fall Ihrem Vermieter gleich das Urteil mit Geschäftszeichen entgegenhalten. Anderenfalls suchen Sie die Beratungsstellen der Berliner MieterGemeinschaft auf, wo fachkundige Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte Ihnen Auskunft geben können. Denn es gibt noch mehr Klauseln und Urteile, die das Thema Schönheitsreparaturen betreffen. Falls Sie eine Klausel mit einer Vorgabe der Farbwahl oder eine sogenannte Quotenklausel haben oder ihr Vermieter will, dass Sie renovieren, da die Wohnung durch starken Zigarettenkonsum schwer vergilbt ist - lesen Sie das nächste MieterEcho. Dann geht es weiter mit dem Wirrwarr zum Thema Schönheitsreparaturen.

Christiane Hollander ist Juristin beim Mieterverein "Mieter helfen Mietern" in Hamburg (www.mhmhamburg.de).

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