MieterEcho
MieterEcho 322/Juni 2007
TITEL
Mietspiegel-Glossar
Bruttowarmmiete
Miete einschließlich aller Nebenkosten, d.h. Kosten für Heizung und Warmwasser sowie kalte Betriebskosten. Der Berliner Mietspiegel weist Nettokaltmieten aus. (Die AV-Wohnen, d.h. die Ausführungsvorschriften für angemessene Kosten für Wohnung und Heizung für ALG-II-Beziehende gibt jedoch die Obergrenzen für Mietkosten als Bruttowarmmieten vor.)
Freifinanzierter Wohnraum
Freifinanzierter Wohnraum wird auch preisfreier Wohnraum genannt. Es handelt sich um Wohnungen, die keiner Mietpreisbindung unterliegen. Im Unterschied dazu gibt es preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln finanziert wurde und deshalb einer Mietpreisbindung unterliegt (= sozialer Wohnungsbau). Der Mietspiegel bezieht sich nur auf freifinanzierten Wohnraum, jedoch gehören zu diesen auch die Sozialwohnungen, die bereits aus der Bindung herausgefallen sind und nun auch zum freifinanzierten Wohnraum zählen.
Grundgesamtheiten
Für jedes Mietspiegelfeld gibt es eine bestimmte Anzahl von Wohnungen, auf die das Mietspiegelfeld anwendbar ist. Dazu müssen Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung übereinstimmen. Die Grundgesamtheiten differieren stark. Die geringste Anzahl findet sich in dem Mietspiegelfeld M3 mit 300 Wohnungen, die größte Grundgesamtheit gibt es für 2G mit 51.400 Wohnungen. Die Summe aller Grundgesamtheiten ist die Summe aller Wohnungen, auf die sich der Berliner Mietspiegel bezieht, d.h. ca. 1,2 Millionen Wohnungen.
Halbstandard/ Substandard
Wohnungen, die entweder über eine Zentralheizung oder über ein Bad verfügen, entsprechen Halbstandard. Sie werden im Mietspiegel in den Spalten 1 und 3 ausgewiesen, die Ausstattung lt. Erläuterung in der Tabelle ist: "mit Sammelheizung (SH) oder Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)". Wohnungen, die weder über eine Zentralheizung noch ein Bad, sondern nur über ein Innen-WC verfügen, können als Substandard bezeichnet werden. Wohnungen, die nur über ein Außen-WC verfügen, werden vom Mietspiegel seit 2003 nicht mehr erfasst.
Mietspiegel
Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mieter/innen und Vermietern erstellt wird. Nicht jede gezahlte Miete ist ortsüblich (z.B. Gefälligkeitsmiete oder Wuchermiete), durch Extremwertbereinigung und Spannenbildung werden die unüblichen Mieten herausgefiltert.
Median/Mittelwert
In den Mietspiegeln bis 1992 wurde pro Mietspiegelfeld der Median ausgewiesen. Der Median ist bei 100 Mietwerten der 50. Wert bzw. die eine Hälfte der Werte liegt über und die andere Hälfte unter dem Median. Von der Vermieterseite wurde die Ausweisung des arithmetischen Mittels gefordert, da dieser Wert die Dynamik der Mietenentwicklung stärker abbildet. Das arithmetische Mittel wird aus der Summe aller Mietwerte geteilt durch ihre Anzahl gebildet. Als Kompromiss wurde ab 1994 der Berliner Mittelwert als Mittelwert aus Median und arithmetischem Mittel entwickelt.
Nettokaltmiete
Miete ohne alle Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen.
Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
Hiermit wird die Miete für eine konkrete Wohnung innerhalb eines Mietspiegelfelds ermittelt. Es gibt wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale für Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Übliche Entgelte, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart oder von Betriebskostenveränderungen abgesehen, verändert worden sind. Dies entspricht der Definition des § 558 Absatz 2 BGB. In der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht enthalten: die unveränderten Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen sowie die Mieten der preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen oder Wohnungen mit öffentlich geförderter Modernisierung mit Mietbegrenzung). Mieterorganisationen fordern seit langem, dass auch unveränderte Bestandsmieten zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete beitragen sollen. Hierdurch würde die Mietendynamik abgemildert. Diese Forderung blieb auch bei der Mietrechtsreform 2001 durch Rot-Grün unberücksichtigt.
Qualifizierter Mietspiegel
Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern als solche anerkannt wird.
Sondermerkmale
Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, bei deren Vorliegen die ortsübliche Vergleichsmiete von den übrigen Wohnungen positiv oder negativ abweicht. Diese Abweichungen sind empirisch ermittelt.
Spannenbildung
In den Hinweisen der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln wird neben der Extremwertbereinigung die Bildung von Spannen für jedes Mietspiegelfeld als weiteres Mittel zur Herausfilterung von nicht üblichen Entgelten empfohlen. Bis 2000 wurde im Mietspiegel Westberlins die 2/3-Spanne abgebildet. Dabei wurde von den erhobenen unteren und oberen Werten eines Mietspiegelfelds jeweils 1/6 der Werte abgeschnitten. 1997 wurde für den ersten Mietspiegel Ostberlins die 4/5-Spanne angewandt, dabei werden von den unteren und oberen Werten jeweils 1/10 der Werte entfernt. 1999 und 2000 wurde für die östlichen Bezirke Berlins die 3/4-Spanne ausgewiesen, dabei wird jeweils unten und oben 1/8 aller Werte gekappt. Seit 2003 werden gleitende Spannen von 2/3 bis 4/5 ausgewiesen.
Vollstandard/ Vollausstattung
Wohnungen, die sowohl über eine Zentralheizung als auch ein Bad verfügen, entsprechen Vollstandard bzw. Vollausstattung. Dies trifft auf die meisten Wohnungen in Berlin zu.