MieterEcho
MieterEcho 315/April 2006
TITEL
Vergleichsmöglichkeiten (noch) nicht in Sicht
Was ist ein Energiepass und wann kommt er?
Eigentlich sollte der neue Energieausweis bereits zu Anfang des Jahres gelten, doch ein Datum für die Einführung steht immer noch nicht fest.
Was ist der Energiepass?
Der Energiepass (auch Energieausweis genannt) ist ein bundeseinheitliches Mittel, um die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Er soll in einfacher und verständlicher Form verlässliche Informationen zum Energiebedarf vermitteln. Ein Energiepass ist immer dann vorzulegen, wenn Gebäude oder Wohnungen gebaut, verkauft oder neu vermietet werden. Das heißt: Wenn aus einem Mehrfamilienhaus eine Mietpartei auszieht, so muss zukünftig der Vermieter den nachfolgenden Mieter/innen einen Energiepass vorgelegen, sodass diese Informationen über die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes erhalten. Der Energiepass soll also in Zukunft Nutzer/innen von Gebäuden darüber aufklären, ob tendenziell ein hoher oder niedriger Energieverbrauch zu erwarten ist.
Was bringt der Energiepass für Mieter/innen?
Ein Energiebedarfsausweis ist gemäß der derzeit geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) bisher nur für neu zu errichtende Gebäude vorgeschrieben und es besteht keine Verpflichtung, diesen bei Neuvermietung den Mieter/innen vorzulegen. Wenn eine Wohnung neu angemietet wird, haben Mieter/innen bislang nur die Möglichkeit, anhand der Betriebskostenumlage (basierend auf den Nutzungsgewohnheiten der Vormieter/innen) die energetische Beschaffenheit der von ihnen favorisierten Wohnung einzuschätzen. Ein einfacher Vergleich, ob diese oder jene Wohnung besser oder schlechter ist, ist bislang nicht möglich. Der Energiepass soll dies ändern und zukünftig bundeseinheitlich den Mieter/innen ermöglichen, auf einen Blick die Energieeffizienz einer Wohnung zu erfahren und vergleichen zu können.
Warum soll es den Energiepass geben?
Die EU-Richtlinie von 2002 über die "Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" verpflichtete die EU-Mitgliedsstaaten, Maßnahmen der Energie- und CO2-Einsparung bis spätestens zum 04.01.2006 in nationales Recht umzusetzen. Zwar wurde dieser Zeitpunkt unter anderem aufgrund des Regierungswechsels nicht eingehalten, jedoch sind auch die anderen EU-Länder in der Umsetzung nicht weiter als die BRD. In der BRD wird die EU-Richtlinie in einem zweistufigen Verfahren umgesetzt. Im vergangenen Jahr wurde bereits das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) geändert. In diesem Jahr soll die Energieeinsparverordnung (EnEV) novelliert werden. Bei Redaktionsschluss lag der Referentenentwurf noch nicht vor, aber es wird mit In-Kraft-Treten der novellierten EnEV spätestens ab 2007 gerechnet.
Für welche Gebäude muss ein Energiepass ausgestellt werden?
Der Energiepass ist für sämtliche Gebäude, egal ob es sich um Neubau oder Altbau handelt, auszustellen (für Wohn- und Nichtwohngebäude). Neu ist dabei die Verpflichtung, für bereits bestehende Gebäude, also z.B. auch für den Altbau aus der Jahrhundertwende, die Energieeffizienz in Form eines Energieausweises darzustellen.
Wird es unterschiedliche Energiepässe für die Wohnungen innerhalb eines Gebäudes geben?
Der Energiepass kann nur für das gesamte Gebäude ausgestellt werden. Innerhalb eines Gebäudes gilt eine Unterscheidung von Wohnungen als nicht sinnvoll. Dies wird dadurch begründet, dass sich die Wärme innerhalb eines Gebäudes unter den einzelnen Wohnungen verteilt. Viele Mieter/innen haben Erfahrungen damit, weil sie über einer gut geheizten Wohnung wohnen und somit selbst weniger heizen müssen, oder über einer womöglich gar leer stehenden Wohnung wohnen und deshalb stärker heizen müssen. Auch gibt es innerhalb eines Gebäudes immer Wohnungen, die energetisch benachteiligt sind (wie Erd- und Dachgeschoss und Wohnungen mit höherem Anteil an Außenwänden). Diesem Umstand trägt beispielsweise auch die Heizkostenverordnung Rechnung, indem maximal 70% der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden dürfen. Bei dem Energiepass wird also die Energieeffizienz für das ganze Gebäude berechnet. Wie bei Kühlschränken und Autos wird ein Normverbrauch errechnet, um eine Vergleichbarkeit herzustellen.
Wie wird die Energieeffizienz berechnet?
Derzeit sind zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden in Diskussion: der verbrauchsorientierte und der bedarfsorientierte Energiepass. Der verbrauchsorientierte Energiepass basiert auf dem Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser. Dieser Ermittlungsmethode liegen also die vorhandenen Daten und Abrechnungen der Vermieter zugrunde.
Der bedarfsorientierte Energiepass basiert auf den technischen Daten der Gebäudehülle (also Wärmedämmeigenschaften der Wände, des Dachs, der Fenster usw.) sowie der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage.
Die Wohnungswirtschaft favorisiert den verbrauchsorientierten Energiepass, vor allem, da dieser in der Erstellung günstiger ist. Auf der anderen Seite hat die Deutsche Energie-Agentur (dena) im Auftrag der Bundesregierung in einem Feldversuch den bedarfsorientierten Energiepass erprobt und verteidigt diesen. Die Bundesregierung lässt verlauten, dass sie sich "für einfache und kostengünstige Lösungen einsetzen" und "darüber hinaus die Möglichkeiten für Übergangsregelungen" ausschöpfen werde. Die Diskussion, ob nun der verbrauchsorientierte oder der bedarfsorientierte Energiepass eingeführt werden soll, ist also noch nicht beendet, aber es wird vermutet, dass es bei Gebäuden mit mehr als sechs oder acht Wohnungen beide Varianten geben wird.
Auch die Frage, von wem Energiepässe erstellt werden können, ist noch nicht entschieden. In Betracht werden bisher z. B. Ingenieure, Architekten oder Energieberater, aber auch Heizungsbauhandwerksmeister oder Schornsteinfeger gezogen.
Können die Kosten für die Erstellung eines Energiepasses auf die Miete umgelegt werden?
Eine Umlage der Kosten auf die Mieter/innen ist auf jeden Fall auszuschließen. Die Kosten sind von den Vermietern zu tragen, weil sie im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen entstehen.
Welche Ansprüche werden Mieter/innen aufgrund des Energiepasses haben?
Der Energiepass soll entsprechend der EU-Richtlinie ausschließlich der Information der Gebäudenutzer/innen dienen, ohne rechtliche Rückwirkungen nach sich zu ziehen. Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter/innen aufgrund des Energiepasses sollen vermieden werden. Falls sich die Hauseigentümer durchsetzen und bei einer Wahlmöglichkeit zwischen dem bedarfsorientierten und dem verbrauchsorientierten Energiepass den letzteren wählen werden, haben Mieter/innen nicht allzu viel gewonnen. Dem verbrauchsorientierten Energiepass liegt - wie der Name schon sagt - der Verbrauch der Vormieter/innen zugrunde. Gewonnen wird lediglich eine einfachere Vergleichsmöglichkeit zwischen mehreren Wohnungen (auch z.B. zwischen Etagenwohnungen und Reihenhäusern). Diese Transparenz ist zwar zu begrüßen, aber auch nur wirklich nützlich, wenn für die Mieter/innen tatsächlich eine Auswahlmöglichkeit für zukünftig anzumietende Wohnungen besteht. Bei stark nachgefragten Wohnungen, also z.B. Altbauwohnungen in angesagten Wohnlagen, wird der Energiepass also vermutlich nur wenig zur Verringerung der Heiz- und Warmwasserkosten beitragen.
Weitere Infos unter:
http://www.gebaeudeenergiepass.de
http://www.gre-online.de
Die EU-Richtlinie über die "Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" sieht für die Mitgliedsstaaten vor:
Schaffung von Bewertungsregeln für Gebäude durch die Mitgliedsstaaten, die auch eine Bewertung der CO2-Emissionen beinhalten können
Energiebedarfsgrenzwerte für Neubauten
Vorgabe zur Nutzung erneuerbarer Energien für große neue Gebäude
Energiebedarfsgrenzwerte für umfassend renovierte große Gebäude
Energiezertifizierung in Form von Energieausweisen für alle Gebäude zur allgemeinen Einsicht
Regelmäßige Überprüfung der Effizienz von Wärme- oder Kälteerzeugern.