MieterEcho 310/Juni 2005: Urteil - Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel unter Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

MieterEcho

MieterEcho 310/Juni 2005

quadrat RECHT UND RECHTSPRECHUNG

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel unter Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Berlin grundsätzlich nach dem Mietspiegel zu berechnen und nicht nach einem Gutachten.
Innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen ist die Einordnung der für die jeweilige Wohnung maßgeblichen ortsüblichen Miete anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel vorzunehmen.

LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 - 63 S 48/04 -

Vermieterin und Mieterin stritten um die Berechtigung einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach 558 BGB. Das Amtsgericht hatte die Klage der Vermieterin zurückgewiesen, weil die nach dem Berliner Mietspiegel 2003 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bereits überschritten sei. Die Vermieterin begründete die Berufung unter anderem mit einem vorgelegten Privatgutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 anzuwenden sei und nicht das vorgelegte Privatgutachten.

Unbeachtlich war nach Ansicht des Landgerichts, dass die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 als solche nicht der Qualifikationswirkung unterliege. Sie unterliege der freien Beweiswürdigung des Gerichts insoweit, als bei Vorliegen positiver oder negativer Merkmale der Einfluss auf die jeweilige Spanne des qualifizierten Mietspiegels indiziert werde. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel stelle daher (auch durch vorangehende Mietspiegel geprägte) Erfahrungsgrundsätze und damit eine sachgemäße Differenzierung der Spanneneinordnung dar. Diese Erfahrungsgrundsätze können im Rahmen der freien Beweiswürdigung gemäß 286 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Wenn somit das Vorliegen wohnwerterhöhender oder wohnwertvermindernder Merkmale bewiesen sei, sei die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne des Mietspiegels durch Einordnung in die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zu ermitteln. Die Berufung wurde daher zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Revision gegen das Urteil zugelassen (BGH - VIII ZR 249/04 -).

Ebenso: LG Berlin, Urteil vom 10.09.2004 - 63 S 148/04 - (Revision beim BGH nicht zugelassen).

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel

Anmerkung:

Der Bundesgerichtshof hat in einem anderen Fall (- VIII ZR 110/04 -, s.u.) die Revision des Vermieters gegen ein Urteil der 67. ZK des Landgerichts Berlin zurückgewiesen. (Die oben genannte Rechtsansicht der 63. ZK des Landgerichts Berlin wurde somit durch den BGH bestätigt.) Der BGH hat in seiner Urteilsbegründung darauf hingewiesen, dass das Landgericht zu Recht die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 im Rahmen des 287 ZPO als Grundlage für eine eigene Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete genommen hat. Nicht zugestimmt hatte es der Rechtsauffassung des Vermieters, nach der ein Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb ausreichend begründet sein soll, weil sich die verlangte Miete überhaupt innerhalb der Spanne des einschlägigen Mietspiegelfelds bewege. Zwar treffe es zu, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert sei, sondern sich innerhalb einer Spanne bewege - gleichwohl sei die Feststellung einer konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete in jedem Mieterhöhungsverfahren erforderlich. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne nicht automatisch der jeweils höchste Wert der Mietspiegelspanne sein, weil ansonsten die Ausweisung von Spannen überhaupt keine Bedeutung mehr hätte.

Bei der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ist es nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden, wenn das Gericht auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der Spanne verzichtet. Ein solches Vorgehen wäre mit erheblichen Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der in keinem Verhältnis zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung stehe. Da im vorliegenden Fall zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung stehe, die von den an der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels beteiligten Experten getragen werde, sei ein solcher Aufwand bereits deshalb nicht gerechtfertigt, weil nicht feststehe, dass ein Sachverständiger (auf Grund der ihm nur beschränkt zur Verfügung stehenden Datenbasis) zu einem aussagekräftigeren Ergebnis komme. Die Revision des Vermieters wurde zurückgewiesen. BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 - (noch nicht veröffentlicht)

Zurück zum Inhalt MieterEcho Nr. 310