MieterEcho 309/April 2005: Mietrechtsreform Nachbesserung Kündigungsfristen

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MieterEcho 309/April 2005

 MIETRECHT AKTUELL

Nachbesserung der Mietrechtsreform

Kündigungsfrist von drei Monaten soll auch für formularvertragliche Vereinbarungen in Alt-Mietverträgen gelten

Am 17.03.2005 hat der Deutsche Bundestag einem Gesetzentwurf zur Regelung der Kündigungsfristen für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 (In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform) geschlossen wurden, zugestimmt.

Endlich wird Klarheit geschaffen: Die kürzere dreimonatige Kündigungsfrist soll auch für die Mieter/innen, die formularvertraglich vor dem 01.09.2001 längere Kündigungsfristen vereinbart hatten, gelten.

Die Mietrechtsreform ließ Zweifel hinsichtlich der Frage, ob das asymmetrische Kündigungsrecht auch auf die vor dem 01.09.2001 geschlossenen Verträge anzuwenden sei. Die Gerichte urteilten zunächst so, wie es auch jetzt im Gesetzentwurf verankert ist, nämlich dass Individualvereinbarungen nach altem Recht und Formularvereinbarungen nach neuem Recht gelten. Nein, urteilte jedoch im Jahr 2003 der Bundesgerichtshof (BGH), grundsätzlich gelten die Fristen für alle Verträge.

Zur Begründung für die verkürzte Kündigungsfrist für Mieter/innen wurde zwar im Referentenentwurf des Bundesministeriums für Justiz darauf hingewiesen, dass sich die Schutzwirkung langer Kündigungsfristen für die Mieter/innen zunehmend in das Gegenteil verkehrt habe. "Lässt sich", so der Entwurf (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67), "der Vermieter nämlich nicht auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrags ein, so kann der Mieter die Wohnung nicht kurzfristig aufgeben, obwohl er die Wohnung nicht mehr weiter nutzen kann, etwa weil er seinen Arbeitsplatz wechseln oder kurzfristig in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen muss."

Doch das wollte der BGH nicht anerkennen. In komplizierter Auslegung entwickelte er eine Sichtweise, die dem Gesetzgeber unterstellte, er wolle die Vertragsfreiheit stärken.

Der BGH urteilt im Zweifelsfall immer zu Gunsten der Vertragsfreiheit, ohne Rücksicht darauf, dass Mieter/innen in aller Regel nicht die Freiheit haben, Verträge auszuhandeln, sondern nur die Freiheit, einen vorgelegten Vertrag zu unterschreiben oder sich um eine andere Wohnung zu bemühen.

Die Vermutung, dass die BGH-Richter, in gepflegten Eigenheimen lebend, wenig Erfahrung mit Mietverträgen haben, liegt nahe. Jetzt hat der Gesetzgeber Nachhilfeunterricht zum Thema Kündigungsfristen erteilt und dem BGH gleichzeitig eine schallende Ohrfeige hinsichtlich des gesetzgeberischen Willens verpasst. Das war schon lange fällig, nur ist zu befürchten, dass die penetrant vermieterfreundliche Rechtsprechung des BGH dadurch nicht nachhaltig beeinflusst wird.

Leider muss das Gesetz noch durch den Bundesrat. Sollte es dort auf Einspruch stoßen, kann der Bundestag diesen Einspruch zurückweisen. Wann das Gesetz tatsächlich in Kraft tritt, ist also noch offen.

Wenn Mieter/innen z. Zt. noch eine längere Kündigungsfrist haben, sollten sie deshalb gegebenenfalls schon jetzt kündigen. Nach In-Kraft-Treten des Gesetzes kann dann mit dreimonatiger Frist die Kündigung erneut ausgesprochen werden.

Asymmetrisches Kündigungsrecht

573 c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung
Abs. 1: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

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