MieterEcho
Nr. 288 - November/ Dezember 2001

Tipps für Mieter/innen zur Berechnung ihrer Wohnfläche

 

Was tun, wenn Ihr (neuer) Vermieter bei Miet- und anderen Berechnungen plötzlich von einer anderen Wohnfläche in Ihrer Wohnung ausgeht, als es bis dahin üblich war?
Eine Veränderung ist nur wirksam, wenn sie auf einer fachmännischen Neuvermessung beruht, und gilt für die Zukunft. Sie hat Auswirkungen auf Mieterhöhungen, Betriebs- und Heizkostenerhöhungen und -abrechnungen.
Auch die vereinbarte Miethöhe kann sich auf Grund einer größeren/kleineren Wohnfläche verändern. Das gilt für den Sozialen Wohnungsbau, kann aber auch ausnahmsweise auf andere Wohnungen zutreffen, wenn ausdrücklich ein Preis pro Quadratmeter vereinbart wurde.
Die folgenden Informationen sollen Ihnen helfen, bei Widersprüchen in den Wohnflächenangaben Klarheit über die richtige Ermittlungsweise Ihrer Wohnungsgröße durch Neuvermessung zu bekommen.

Berechnungsgrundlage
Die Paragraphen 42 bis 44 der "Zweiten Berechnungsverordnung" (II.BV) bilden die wesentliche Grundlage für das Aufmaß und die Berechnung der Wohnflächen. Diese Verordnung bezieht sich zwar ausdrücklich auf den öffentlich geförderten bzw. steuerbegünstigten Wohnraum, wird aber in der Praxis weitgehend auf jede Art Wohnraum angewandt. Wir orientieren uns im Folgenden an den genannten Paragraphen.

Welche Räume
zählen zur Wohnfläche?
Angerechnet werden alle Räume, die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu ihr gehören - also auch Toilette, Bad, Flur, Speisekammer. Außerhalb gelegene Räume wie Keller, Boden, Garage zählen nicht mit zur Wohnfläche (§ 42 II.BV).

Wie wird die Fläche
berechnet?
Messung: Es werden die Abstände zwischen den "nackten" Wänden gemessen. Das heißt, Scheuerleisten, Wandbekleidungen, Heizkörper, Öfen werden dabei ignoriert.

Abzug: Abgezogen werden lediglich die Flächen, die von Schornsteinen und anderen Mauervorsprüngen sowie von Pfeilern im Raum eingenommen werden - vorausgesetzt, es handelt sich jeweils um mehr als 0,10 Quadratmeter Grundfläche (Beispiele für abzugsfähige Schornsteinvorsprünge: 1,00 m x 0,12 m = 0,12 qm, oder 0,70 m x 0,20 m = 0,14 qm).

Einbeziehung: Hinzugerechnet werden aber Fenster- und Wandnischen, wenn sie mehr als 0,13 m tief sind, bzw. Erker und Wandschränke, die jeweils eine Grundfläche von mindestens 0,50 qm haben.
Die Grundflächen der Türnischen sind nicht hinzuzurechnen (§ 43 II.BV).

Nur teilweise anrechenbare Flächen: Die Fläche von Räumen oder Raumteilen, die weniger als zwei Meter, aber doch mehr als einen Meter Höhe haben, wird nur zur Hälfte angerechnet.
Die Flächen von Balkons, Loggien, Dachgärten und Wintergärten (letztere sofern nicht voll beheizbar) werden ebenfalls maximal zur Hälfte angerechnet.

Wohnfläche und Mietvertrag
In der Regel ist die Wohnfläche im Mietvertrag in Quadratmetern angegeben. Laut herrschender Rechtsprechung ist diese Angabe jedoch keine ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft der Mietsache, auf die die Mieter/innen pochen könnten, sondern nur eine ungefähre Beschreibung des Mietobjekts, von der maßvolle Abweichungen möglich sind.

Wohnfläche und Miethöhe
Stellt sich bei einer Neuvermessung heraus, dass die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, so führt das nicht ohne weiteres zu einer Mietsenkung. In der Regel ist diese nur möglich, wenn Sie bei Mietvertragsabschluss ausdrücklich eine bestimmte Miete pro Quadratmeter vereinbart hatten.
Entsprechendes gilt, wenn sich beim Nachmessen herausstellt, dass Ihre Wohnung größer ist, als bisher angenommen: Eine sofortige Mieterhöhung ist in der Regel nicht zulässig. Die Neuvermessung dürfte sich jedenfalls auf die Berechnung der nächsten Mieterhöhung auswirken. In der Regel wird dann die neue Quadratmeter-Miete mit der neu ermittelten Quadratmeterzahl der Wohnfläche multipliziert.

Wohnfläche und Betriebskosten
Die auf Grund der Neuvermessung veränderte Wohnfläche wirkt sich auch auf die zu zahlenden Betriebskosten aus: Da diese entsprechend der Wohnfläche auf die Mietparteien umgelegt werden, haben Sie je nach Ergebnis der Neuvermessung einen größeren oder kleineren Anteil an den Betriebskosten zu tragen.
Dies kann jedoch nur für die Zukunft gelten - also erst für die auf die Neuvermessung nächstfolgende Betriebskostenabrechnung. Dies trifft auch auf die Heizkostenabrechnung zu.
Stoßen Sie auf widersprüchliche Wohnflächenangaben Ihres Vermieters - zum Beispiel auf eine Quadratmeterzahl in einer Mieterhöhungserklärung oder Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnung, die nicht mit der im Mietvertrag aufgeführten Zahl übereinstimmt - so können Sie auch mal selbst zum Zollstock zwecks Kontrollmessung greifen.
Weicht die selbst ausgemessene und berechnete Wohnfläche erheblich von der vom Vermieter angegebenen ab und wirkt sich diese Differenz zu Ihren Ungunsten als Mieter/in aus, dann sollten Sie Ihren Vermieter darauf aufmerksam machen. Bitte beachten Sie dabei: Vor deutschen Gerichten gibt es keine "Pfenniggerechtigkeit", es muss sich schon um eine erhebliche Differenz handeln.
Im Konfliktfall suchen Sie bitte, als Mitglied, eine unserer Beratungsstellen auf.

 

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