MieterEcho
Nr. 288 - November/ Dezember 2001

Die Last mit der Beweislast

 

Renate Berg

Das Entstehen von Schimmelkulturen und die Frage, wer oder was dafür verantwortlich ist, führt oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Mieter wollen Miete kürzen, weil die Wohnung mangelhaft sei, die Vermieter wollen kündigen, weil die Mieter die Wohnung verkommen lassen.

Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minderung der Miete (ab 5%) oder auch zur Kündigung berechtigen.

Das Landgericht Lüneburg erkannte in einem Fall aufgrund der mit dem Schimmelpilz verbundenen Gesundheitsgefahren gar einen "erheblichen Mangel", und das Amtgericht Neukölln geht bei großflächigem Schimmelbefall "grundsätzlich von einer Gesundheitsgefährdung aus", die MieterInnen zur fristlosen Kündigung berechtige (Az. 6 C 586/99).

Dies verhält sich anders, wenn MieterInnen den Schaden selbst verursacht haben. Zwar schulden MieterInnen keine besondere "Klimapflege" für ihre Wohnungen, meinte das Landgericht in Hamburg, jedoch sei es nötig, "in zumutbarem" Umfang zu lüften. Über dieses Wort "zumutbar" wird allerdings gestritten. Das Landgericht Hannover beispielsweise meinte in einem Fall, drei- bis viermaliges Stoßlüften für jeweils zehn Minuten am Tag sei ausreichend und notwendig, sofern die Wohnung richtig beheizt würde. Andere Gerichte halten dies allerdings für unzumutbar. Ausreichend sei es, morgens und abends 20 bis 30 Minuten alle Fenster weit zu öffnen, was jedoch bei Frost durchaus eine Herausforderung darstellen kann. So meinte z.B. auch das Landgericht Hamburg, dass einer berufstätigen Mutter ein mehr als zweimaliges Lüften am Tag nicht zuzumuten sei. Auch das Lüften im Abstand von drei bis vier Stunden (Amtsgericht Bochum) oder fünf- bis sechsmaliges Lüften am Tag (Amtsgericht Hamburg) wurde als unzumutbar befunden.

Einig sind sich viele Gerichte immerhin darin, dass das Schrägstellen der Fenster nicht genügt, da dabei kein nennenswerter Luftaustausch stattfindet.

Kommt es nach dem Einbau neuer Fenster zu Schimmelbildung, weil MieterInnen ihr Heiz- oder Lüftungsverhalten nicht anpassen, ist "der Mangel voll dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen, wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat", entschied das Landgericht Gießen (Az. 1 S 63/00).

Denn wenn bei zu dünnen Außenwänden (z.B. 24 cm Mauerwerk mit einem k-Wert von 1,6) neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung (k-Wert 1,3) eingebaut werden, kann es zu Kondensatbildung an den Außenwänden kommen, wenn MieterInnen nicht das Heiz- und Lüftungsverhalten auf die Veränderung durch die Modernisierung abstimmen. Einigen Gerichtsurteilen zur Folge müssen MieterInnen ihr Wohnverhalten dem Gebäudezustand anpassen oder zumindest durch ausreichendes - jedoch auch zumutbares - Heizen und Lüften versuchen, den Schaden zu begrenzen.

Zur zumutbaren Vorbeugung kann nach gerichtlicher Auffassung auch das Abwischen nasser Fenster gehören. Jedoch: "Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbst bauliche Maßnahmen vorzunehmen oder zusätzliche Heizquellen aufzustellen, wenn eine Schimmelbildung auf Grund der Bausubstanz nicht anders verhindert werden kann." Auch kann MieterInnen "nicht abverlangt werden, ständig alle Räume der Wohnung mit mehr als 20 Grad zu beheizen, nur damit es nicht zur Bildung von Feuchtigkeit kommt" (Az. 6 S 70/00).

Das Procedere bei der Beweislastverteilung: MieterInnen müssen beweisen, dass die Wohnung einen Mangel aufweist, weil Schimmel vorhanden ist. Dies ist in der Regel bei sichtbaren Stockflecken unschwer möglich. Nun müssen die VermieterInnen nachweisen, dass der Pilz deshalb gedeiht, weil der Mietgebrauch fehlerhaft ist, also MieterInnen unzureichend lüften und heizen. Sie müssen also darlegen, dass die Feuchtigkeit nicht durch die Beschaffenheit der Mietsache, also z.B. Bauschäden, eindringendes Regenwasser oder Wärmebrücken entsteht. So entschied der Bundesgerichtshof, wenn strittig ist, "ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereichen liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt" (Az. XII ZR 272/97).
Wenn die Wohnung nachweislich frei von Baumängeln ist und Fenster, Türen sowie Heizung nichts mit der Feuchtigkeitsbildung zu tun haben, müssen sich die MieterInnen entlasten und ihr Heiz- und Lüftungsverhalten sowie ihre Art der Möblierung darlegen.

Mietspiegel siehe PDF-Datei

Anmerkungen für die östlichen Bezirke:

Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft
(* = 15 - 29 Mietwerte,
** = 10 - 14 Mietwerte).
Spalte 9 ist auch für "Wendewohnungen" anwendbar, die nach dem 2.10.1990 bezugsfertig wurden.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, WC außerhalb der Wohnung liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,20 D unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalten mit der schlechtesten Ausstattung: Das ist bei Bezugsfertigkeit bis "1918" Spalte 1 und bei Bezugsfertigkeit von "1919 bis 1949" Spalte 4.

Einheitliche Sondermerkmale
für die östlichen und westlichen Bezirke

Moderne Einbauküche - Eine moderne Einbauküche (in den östlichen Bezirken ab dem 03.10.1990 neu eingerichtet oder modernisiert) ist ausgestattet mit Küchenschränken, Einbauherd mit vier Kochstellen, Einbauspüle sowie Wand- und Bodenfliesen.
+ 0,10 E/mon.

Modernes Bad - Ein Bad ( in den östlichen Bezirken ab dem 03.10.1990 neu eingerichtet oder modernisiert), dessen Boden und sämtliche Wände über 1,40 m Höhe gefliest sind und das über eine Einbauwanne oder -dusche verfügt.
+ 0,21 E/mon.

Hochwertiger Bodenbelag - Die überwiegende Zahl der als Wohnraum genutzten Zimmer verfügen über Parkett oder einen Teppichboden mit besserer Qualität als Nadelfilz o. ä.
+ 0,22 E/mon.

Lage der Wohnung im Erdgeschoss -
- 0,08 E/mon.

Gartennutzung - Eine nichtöffentliche Grünfläche, die nur den Mietern zur Verfügung steht und eindeutig von den umgebenden Grünanlagen abgegrenzt ist (nicht individueller Mietergarten).
+ 0,10 E/mon.

Bei Vorliegen von Sondermerkmalen kann der Spannenoberwert überschritten bzw. der Spannenunterwert unterschritten werden.

Anmerkungen für die westlichen Bezirke:

Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte,
** = 10 - 14 Mietwerte).
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, WC außerhalb der Wohnung liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,38 D unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalten mit der schlechtesten Ausstattung; das ist bei Bezugsfertigkeit "bis 1918" Spalte 1 und "1919 bis 1949" Spalte 3.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche bei Bezugsfertigkeit "bis 1918" monatlich 0,17 D unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 und bei Bezugsfertigkeit "1919 bis 1949" monatlich 0,24 D unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 3.
Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,34 D unter den Beträgen der Spalten, das ist bei Bezugsfertigkeit "1950 bis 1955" Spalte 5 und bei Bezugsfertigkeit "1956 bis 1964" Spalte 6.

 

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