MieterEcho
Nr. 285 - Mai/ Juni 2001

Instrumente der Verteidigung

 

Was geschieht, wenn der Vermieter Mieterrechte ignoriert? - Einstweilige Verfügung.

Modernisierungsankündigungen lösen Beklemmung aus. Das ist verständlich, aber in der Regel nicht nötig. Man sollte gelassen bleiben, sich mit Nachbarn verständigen und guten Rat suchen. Der ist gar nicht teuer. Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft erhalten ihn in den Beratungsstellen kostenlos und wenn sie eine Hausversammlung veranlassen, wird er auch den Nachbarn, die nicht in der Berliner MieterGemeinschaft sind, zum gleichem Nulltarif zuteil.

Hausversammlungen haben gegenüber der Einzelberatung manch einen Vorteil. Neben der juristischen Aufklärung können auch das kollektive Vorgehen der Mieter erörtert sowie praktische Fragen behandelt werden. Dazu gehört unter anderem häufig das Problem, wie die Mieter ihre Rechte durchsetzen bzw. verteidigen können, wenn sich der Vermieter nicht an die innerhalb des gesetzlichen Rahmens gegebenen Spielregeln hält.
Nehmen wir als Beispiel einen Fall, der - zugegeben - immer seltener wird. Jemand wohnt in einer Wohnung mit Außen-Toilette. Zwar nennt man das einen niedrigen Standard, aber eine solche Wohnung ist auch sehr billig, was nun wahrlich kein Nachteil ist. Die Gerichte schätzen grundsätzlich eine Innentoilette als Gebrauchswerterhöhung ein. Doch nicht in jedem Fall stellt ihr Einbau auch wirklich eine Wohnwertverbesserung dar. Vor allem dann nicht, wenn bei sehr kleinen Wohnungen das Innenklo deutlich zu Lasten der Wohnfläche gehen würde. Dann kann der Vorteil der Innentoilette durch den Nachteil der Wohnflächenverminderung als neutralisiert angesehen werden und damit eine Duldungspflicht suspendiert sein.
Dies ist nicht nur ein guter Standpunkt, sondern auch ein richtiger und einer, der sogar vor Gericht Bestand hat. Ein Mieter der folglich in dieser Situation der Modernisierungsmaßnahme nicht zustimmt, müsste vom Vermieter auf Duldung verklagt werden.

Wenn der es aber vorzieht, stattdessen vollendete Tatsachen zu schaffen, kann der Gang zum gewohnten äußeren Örtchen zu der überraschenden Feststellung führen, dass die Bauarbeiter dieses Örtchen kurzerhand beseitigt haben.

Juristen sehen das als klassischen Fall einer Besitzstörung. Der Vermieter mag der Eigentümer des Hauses sein und allerlei Eigentümerrechte haben, aber der Mieter ist der Besitzer sowohl der Wohnung als auch der dazugehörigen Außentoilette. Und in diese Besitzrechte hat der Eigentümer mit der Beseitigung ungerechtfertigt eingegriffen.

Da nun zweifellos die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands dringlich, in unserem Beispielsfall sogar außerordentlich dringlich ist, sind alle Voraussetzungen für ein einstweilige Verfügung gegeben.
Zwar handelt es sich dabei nur um ein Sicherungsverfahren mit vorläufigem Charakter, doch der innerhalb von maximal zwei Tagen vom Amtsgericht ausgestellte Titel verpflichtet den Vermieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und berechtigt den Mieter gegebenenfalls zur Zwangsvollstreckung in Form der Ersatzvornahme oder des Zwangsgeldes.

Selbst wenn der Vermieter Einspruch erhebt, was zu erwarten sein dürfte, erzwingt er damit nur eine mündliche Verhandlung über die einstweilige Verfügung in der lediglich summarisch geprüft wird.
Unser Beispiel ist einem realen Hintergrund entlehnt.

In dem folgenden Hauptprozess wurde schließlich der Duldungsanspruch des Vermieters, siehe MieterEcho 284, S.35, dann auch zurückgewiesen.

Nebenbei bemerkt: Es hatte sich damit noch nicht die Frage des "Wohin?" geklärt, aber ein Anspruch auf eine deftige Mietminderung war zudem gegeben.
AG Umwandlung

 

Startseite | MieterEcho Archiv