MieterEcho
Nr. 285 - Mai/ Juni 2001

Falsch beraten

 

Zur Rolle der Mieterberatung im Sanierungsgebiet
Andrej Holm

Im Prenzlauer Berg häufen sich die Beschwerden von MieterInnen über die "Mieterberatungsgesellschaft". Vor einigen Monaten wurde eines der Beratungsbüros von außen großflächig mit Farbe beschmiert und in Gesprächen mit Betroffenen ist von "Täuschung" und "Mieterverrat" die Rede. Anlass genug, den durchaus widersprüchlichen Funktionen dieser Institution auf den Grund zu gehen. Nicht zuletzt, da sie als erneuerungsbegleitende Moderatorin bei fast allen Modernisierungsmaßnahmen in den Ostberliner Altbaugebieten eine zentrale Rolle bei den Konflikten zwischen MieterInnen und Eigentümern spielt. Vor allem durch die Verschlechterung der Konditionen bei Erneuerungen (z. B. weniger geförderte Häuser, umstrittene Mietobergrenzen) gewinnt ihre harmonisierende Position an Bedeutung. Immer weniger MieterInnen in den betroffenen Häusern sind den geplanten Erneuerungsarbeiten gegenüber aufgeschlossen. Zudem sind vielen Betroffenen die Konsequenzen der Modernisierung zu unklar und dagegen eine dauerhaft preiswerte Wohnung zu wertvoll. Im Falle einer Verweigerung von Modernisierungsmaßnahmen zeigen sich dann sowohl die schizophrene Stellung der Mieterberatung als auch das Dilemma der Stadterneuerung, denn Investitionen werden gewünscht und die Standards der Erneuerung stehen im Konfliktfall möglicherweise den Interessen der MieterInnen diametral gegenüber.

Welche Aufgaben hat die Mieterberatung in Sanierungsgebieten?

Die Sanierung in den festgelegten Sanierungsgebieten ist ein hochregulierter Prozess: bezirkliche Genehmigungen und Eigentümerberatungen, Hausversammlungen und Modernisierungsvereinbarungen, Umzugsmanagement und Sozialpläne sollen die Sanierungsarbeiten "mieterfreundlich" und "sozialverträglich" gestalten. Dies gelingt, wenn sich zwischen allen Beteiligten ein Konsens über die geplante Modernisierung verhandeln lässt. Im Idealfall zeigt sich also der Eigentümer einverstanden mit den Auflagen des Bezirks, der Mieter unterzeichnet eine Modernisierungsvereinbarung und mit Unterstützung der Mieterberatungsgesellschaft werden der Ablauf der Bauarbeiten und eventuell notwendige Umsetzungen organisiert. Für diesen problemlosen Ablauf der Sanierungsarbeiten reichen die bezirklichen
Instrumente (Genehmigungsverfahren nach §144, Eigentümerberatung durch S.T.E.R.N. und Mieterberatung) aus.

Die Mieterberatungsgesellschaft soll hier mit einer "offenen Beratung" allen MieterInnen in den Sanierungsgebieten die Möglichkeit geben, sich über den Ablauf und ihre Rechte zu informieren. Daneben wird die Mieterberatungsgesellschaft in einigen - vom Bezirk und seinen Sanierungsbeauftragten als problematisch eingeschätzten - Häusern mit einem "Sozialplanverfahren" beauftragt. In diesem Fall werden Hausversammlungen durchgeführt und alle MieterInnen werden (in Einzelgesprächen) nach ihrer Situation und ihren Wünschen hinsichtlich der anstehenden Modernisierung befragt. Aus diesen Gesprächen und Hausversammlungen werden Berichte für das Bezirksamt erarbeitet, die insbesondere über sog. "Mietervoten" einen entscheidenden Einfluss auf die jeweilige Sanierungsgenehmigung haben. Aus der Sicht der Sanierungsverwaltungsstelle (die die Genehmigung erteilen muss) stellt ein positiver Bericht der Mieterberatungsgesellschaft eine hinreichende Entscheidungshilfe für einen Bescheid an die Eigentümer dar.

Als Legitimationsinstanz der angestrebten Sozialverträglichkeit im Erneuerungsprozess ist die Arbeit der Mieterberatungsgesellschaft auf die Herstellung von einem Konsens zwischen Eigentümern und MieterInnen ausgerichtet. Weichen die Interessen der Eigentümer oder der Mieter voneinander ab, kommt es zum offenen Interessenkonflikt und damit verändert sich die Rolle der Mieterberatung. Denn da sich die Eigentümer in einer rechtlich stärkeren Position befinden und sich nur selten zu Kompromissen überreden lassen, richtet sich die Konsensorientierung vor allem an die nicht zustimmungswilligen Mieter. Die Vorbehalte der MieterInnen gegen eine Modernisierung sind oft existentieller Art: eine erhöhte Miete kann nicht bezahlt werden oder würde zu Einschränkungen in anderen Lebensbereichen führen, geplante Grundrissänderungen können die bisherige Wohnungsnutzung in Frage stellen oder umfassende Modernisierungen können eigene Arbeiten an der Wohnung entwerten etc. Wenn diese Schwelle der Zumutbarkeit für die Mieter bei den geplanten Maß-
nahmen überschritten wird, ist auch jeder Kompromiss eine Entscheidung gegen Mieterinteressen.

MieterInnen sind, mit dem üblichen Laienverständnis in Miet- und Sanierungsrecht, im Sanierungsgeschehen benachteiligt und brauchen deshalb Unterstützung. Aber diese kann ihnen die vom Bezirk beauftragte Mieterberatung nicht geben, da sie letztendlich dem Ziel der Erneuerung - also der Investition - verpflichtet ist. Die Finanzierungsgrundlage der Mieterberatung in Sanierungsgebieten spricht hier eine klare Sprache: Bezahlt wird (neben den Pauschalen für die "offenen Beratung") letztendlich pro Haushalt, in dem das Sozialplanverfahren und damit die Modernisierung durchgeführt wurde. D.h. es gibt für die Mieterberatung mehr Geld, wenn sie durch ihre Begleitung eine möglichst konfliktfreie und damit schnelle Durchführung von Erneuerungsmaßnahmen gewährleisten kann.

Wie wirkt sich die Arbeit der Mieterberatung auf die Mieterposition aus?

1. Aushöhlung des Mietrechts
Generell kann die Arbeit der Mieterberatungsgesellschaft in den Sanierungsgebieten als eine Aushöhlung der mietrechtlichen Standards beschrieben werden, die für Modernisierungsvorhaben im Normalfall gelten. Der Weg von der Modernisierungsankündigung bis zur Zustimmung, Teilzustimmung, Ablehnung oder Duldungsklage wird im Sanierungsgebiet vielfach durch die sogenannte "Modernisierungsvereinbarung" ersetzt. Diese zwischen Eigentümern und Mietern getroffenen Vereinbarungen gelten der bezirklichen Genehmigungsbehörde als Garant für die Sozialverträglichkeit der Maßnahmen, da sie ja von den MieterInnen unterschrieben sind.

2. Vereinzelung
Mit dem Anspruch, den differenzierten Voraussetzungen von "Betroffenen" gerecht zu werden, wird bereits im Verfahren der
Beratungsarbeit jede mögliche Kollektivität von Bewohnerprotesten untergraben: Einzelgespräche, wohnungsspezifische Modernisierungsvereinbarungen, individuelle Umzugslösung und Eingehen auf "der persönlichen Situation entsprechende" Bedürfnisse etc. Auch die von der Mieterberatung organisierten "Hausversammlungen" bieten kaum einen Ansatz für eine Organisierung der Mieterschaft, denn, angetreten mit der Konsensorientierung, sind es Runden mit allen Beteiligten, "wo endlich mal der Eigentümer, die Architekten und die Mieter an einem Tisch zusammen kommen". Aber zugleich dienen diese Versammlungen z.T. der denunziatorischen Isolation einzelner MieterInnen. Öffentlich vorgetragene Aussagen wie "Herr X hat sich ja immer noch nicht entschieden, so dass Sie sich alle mit dem Einbau der Heizung noch gedulden müssen" oder "Frau Y braucht sich hier nicht so aufzuspielen" dienen in der Regel dazu, noch nicht zustimmungsbereite Bewohner als "Störenfriede" aus der imaginierten Gemeinschaft der "normalen" sanierungswilligen Bewohner auszuschließen und sie unter moralischen Druck zu setzen. Einer Solidarisierung werden so deutliche Grenzen gesetzt.

3. Abhängigkeit
Die übliche Prozedur eines Sozialplanverfahrens schafft bei vielen BewohnerInnen den Eindruck von der Mieterberatung als einer unverzichtbaren Vermittlungsinstanz: sie sind es, die den Kontakt zu den Eigentümern haben, sie sind es, die sich mit dem Sanierungsrecht und dem komplizierten Institutionengeflecht der Stadterneuerung auskennen und sie sind es schließlich, die die begehrten Umsetzwohnungen anbieten. Auch viele Eigentümer haben den Wert dieser Vermittlungsinstanz längst erkannt und verweisen in Fällen einer direkten Auseinandersetzung mit selbstbewussten MieterInnen gerne an die entsprechende Mieterberatungsgesellschaft. Selbst Mieter mit eigenen Vorschlägen für die "Modernisierungsvereinbarung" werden von den Eigentümern zum Teil damit vertröstet, dass "wir das erst noch mal mit der Mieterberatung durchsprechen müssen". Mit dieser wahrgenommenen universellen Kompetenz für den Erneuerungsprozess wird die Mieterberatung für viele MieterInnen zur Entscheidungsinstanz: Wenn sogar von der Mieterberatung mit z.B. den bautechnischen Bedenken des Eigentümers argumentiert wird, dann wird da schon "was dran sein"; wenn selbst die Mieterberatung sagt, dass die "Miete in der Umsetzwohnung doch ein prima Angebot" sei, dann ist die Zustimmung schon fast gegeben.

4. Verwirrung
Die Verhandlungsorientierung in Modernisierungsprozessen sind für die meisten BewohnerInnen eine enorme Herausforderung. Im Unterschied zu einer "normalen" mietrechtlichen Modernisierungsankündigung des Eigentümers stehen die MieterInnen einer ganzen Palette an unbekannten und schwer einschätzbaren Akteuren gegenüber: Sanierungsbeauftragte, Sanierungsverwaltungsstelle, Architekten, manchmal noch das Wohnungsamt und die örtliche Betroffenenvertretung. Wenn sich dann jemand als fürsorgende Mieterberatung vorstellt, ist das Eis oft schon gebrochen. Die freundlichen, wohlmeinenden und kompetenten Experten erklären das ganze Durcheinander und machen Mut. Alles wird gut.

Doch nicht nur die Vielfalt der Institutionen ist undurchsichtig, sondern auch die in den Verhandlungsrunden aufgeworfenen, z.T. unkonventionellen, "Lösungsvorschläge". So fällt es MieterInnen oftmals schwer, in unklaren und komplexen Entscheidungssituationen den Blick für das Wesentliche zu behalten: "Ging es eben noch um die Pläne des Eigentümers, meine Wohnung zu modernisieren, soll ich jetzt erst mal sagen, ob ich denn lieber eine Zwischen- oder eine Endumsetzung haben will und vor allem wohin, und wie war das jetzt noch mal mit den Umzugspauschalen? (...) Beim nächsten Treffen mit der Mieterberatung liegt vielleicht der Vorschlag auf dem Tisch, die Wohnung mit dem Nachbarn schräg über mir zu tauschen, weil da irgendwas mit den Grundrissen besser gelöst werden kann und heller wär' es da ja auch..." So sehen die typischen (oft unter Zeitdruck stehenden) Entscheidungssituationen für die MieterInnen aus. Eine klares Festhalten an den mietrechtlich verankerten Ansprüchen in Bezug auf die angemietete Wohnung ist in diesen Situationen die absolute Ausnahme. Viele Betroffenen berichten, erst hinterher so richtig verstanden zu haben, was eigentlich alles entschieden wurde und an welcher Stelle eigene Interessen zu kurz gekommen waren.

Für unabhängige Mieterberatungen

Das anfangs beschriebene Gemisch an Vorwürfen und Unzufriedenheit gegenüber der Mieterberatung kann also v.a. durch die spezifische Struktur von Modernisierungsabläufen in den Sanierungsgebieten erklärt werden: In dem vorliegenden System haben der Bezirk, die Eigentümer und die Mieterberatung ein gemeinsames Interesse an der Modernisierung von Häusern. Wenn Kompromisse innerhalb dieser Allianz verhandelt werden und sich diese von den Mieterinteressen unterscheiden, stehen die Mieter dann allein da. Wenn also der übliche Sanierungsablauf aus Mietersicht gescheitert ist, hat sich die Arbeit der Mieterberatung objektiv gegen die Mieterinteressen gerichtet. Soll den Verdrängungsprozessen in den Sanierungsgebieten tatsächlich etwas entgegengesetzt werden, braucht es u.a. unabhängigere Beratungsstellen und verstärkt Unterstützungsangebote für die MieterInnen - aber zunächst eine Aufklärung über die Funktion und Arbeit der bezirklich beauftragten Mieterberatungen.

 

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