MieterEcho
Nr. 281 - September/ Oktober 2000

Mieterhöhung! Was tun?

 

Tipps zur Überprüfung von Mieterhöhungen nach § 2 Miethöhegesetz (MHG) und dem Berliner Mietspiegel 200

Der § 2 des Miethöhegesetzes (MHG) gestattet es dem Vermieter, unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete in bestehenden Mietverhältnissen zu verlangen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für alle nicht preisgebundenen Wohnungen.

Aber:

Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen unter Berufung auf

§ 2 MHG zugeht, muss auch wirksam sein.

Mit diesem Infoblatt wollen wir Ihnen wichtige Hinweise zur Überprüfung einer solchen Mieterhöhung geben.

Dazu benötigen Sie auch ein Exemplar des Berliner Mietspiegels 2000, der in mehreren Tageszeitungen als Beilage erschienen ist. Er ist ebenfalls kostenlos bei allen Bezirksämtern oder bei uns erhältlich.

Dieses Infoblatt dient Ihrer Information und Orientierung, es soll und kann jedoch keine anwaltliche Beratung ersetzen!

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, unverzüglich nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen. Bitte bringen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit, wie Mietvertrag, Mieterhöhungserklärungen der letzten drei Jahre, neue Mieterhöhung; evt. andere Unterlagen, z.B. für selbst finanzierte oder öffentlich geförderte Modernisierungsmaßnahmen; und vergessen Sie nicht den Nachweis der Mitgliedschaft.

Zum 1.7.2001 soll die vorgesehene Mietrechtsreform in Kraft treten, aus der sich Änderungen auch für die folgenden Informationen ergeben können.

Wir weisen im Text auf die wichtigsten in Frage kommenden Vorschläge aus dem Gesetzentwurf zum neuen Mietrecht hin.

Wenn Ihnen eine Mieterhöhung ins Haus flattert ...

Geht Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG zu, prüfen Sie bitte in aller Ruhe, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen müssen. Denn Mieterhöhungen nach diesem Paragraphen bedürfen der Zustimmung der Mieter/innen. Sie sollten dabei folgende Fragen klären:

1. Entspricht das Erhöhungsverlangen den Formerfordernissen?

2. Ist die Jahressperrfrist eingehalten worden?

3. Wird die Kappungsgrenze eingehalten?

4. Übersteigt die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete?

5. Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen?

Für diese Prüfung haben Sie zwei volle Monate Zeit - genauer: den Rest des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, und die beiden folgenden Monate.

Sonderkündigungsrecht

Im Rahmen dieser Überlegungsfrist müssen Sie auch prüfen, ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 2 MHG, haben die Mieter/innen ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats.

Gründlich prüfen!

1. Formale Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter muss Ihnen sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich mitteilen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es


  • von allen Vermietern abgegeben wird,
  • von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben ist bzw. bei EDV-gefertigten Erklärungen deren ausgedruckte Namen trägt (aber:
  • Bevollmächtigung Dritter ist möglich!),
  • an alle Mieter/innen der Wohnung gerichtet ist und auch allen zugeht.

Die Erhöhung der Miete muss zahlenmäßig (Angabe in Prozent genügt nicht!) ausgewiesen und hinreichend begründet sein.

Der Vermieter muss darlegen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt (siehe unter "ortsübliche Vergleichsmiete").

Haben Sie Zweifel, ob der Absender des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich Ihr Vermieter oder sein Bevollmächtigter ist, lassen Sie sich binnen Wochenfrist beraten!

Ist ein Verwalter oder anderer Bevollmächtigter erstmalig der Absender des Mieterhöhungsverlangens, muss eine Vollmacht des Vermieters/der Vermieter beigefügt sein.

Fehlt die Vollmacht, ist die Mieterhöhung unwirksam, wenn Sie diese unverzüglich (d.h. maximal bis zum Ablauf von zwei Wochen) wegen Fehlens der Vollmacht schriftlich zurückweisen.

2. Jahressperrfrist

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 2 MHG erst dann verlangen, wenn Ihre Miete seit einem Jahr unverändert geblieben ist.

Das Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen erst nach Ablauf der Sperrfrist zugehen.

Beispiel: Wenn Ihre Miete das letzte Mal zum 1.9.99 gemäß

§ 2 MHG erhöht wurde, darf ein neues Mieterhöhungsverlangen Ihnen frühestens am 1.9.00 zugehen.

Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Sie sollten darauf nicht reagieren. Sie sparen Geld, solange der Vermieter die Unwirksamkeit nicht bemerkt. Umso später kann er Ihnen das erforderliche neue Mieterhöhungsverlangen mit den entsprechend einzuhaltenden neuen Fristen zusenden.

Aber Achtung! Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung (§ 3 MHG) oder wegen gestiegener Betriebskosten

(§ 4 MHG) oder erhöhter Kapitalkosten (§ 5 MHG) bleiben bei der Berechnung der Jahressperrfrist unberücksichtigt.

Sperrfrist nach Neu- oder Wiedervermietung

Wohnen Sie weniger als ein Jahr in einer Wohnung, darf Ihnen der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG erst nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses zustellen.

Fälligkeit der neuen Miete

Ist die Jahressperrfrist eingehalten worden, so ist die neue Miete - vorausgesetzt, das Erhöhungsverlangen ist ansonsten wirksam - ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs des Erhöhungsverlangens folgt.

Beispiel: Wenn das Mieterhöhungsverlangen unter Einhaltung der Sperrfrist am 15.6.00 zugegangen war, war die neue Miete ab 1.9.00 fällig (also nach Ablauf der Überlegungsfrist = Rest des Zugangsmonats plus zwei Monate).

In jedem Falle vergehen also mindestens 15 Monate zwischen zwei Mieterhöhungen nach § 2 MHG, nämlich zwölf Monate Sperrfrist seit der Fälligkeit der letzten Mieterhöhung und weitere drei Monate bis zum Ablauf der Überlegungsfrist der Mieter/innen und dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung.

3. Kappungsgrenze 30%*

Der Vermieter muss bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG die Kappungsgrenze beachten, d.h. er darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 30% erhöhen (Voraussetzung: Ihre Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete - S. 18).

Allerdings werden Mieterhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG - also Erhöhungen wegen Modernisierungsumlagen, gestiegener Betriebskosten und höherer Kapitalkosten - bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.

Ausgangsmietzins

Der Berechnung der Kappungsgrenze wird die Ausgangsmiete zugrunde gelegt.

Als Ausgangsmiete wird die Miete bezeichnet, die Sie vor drei Jahren gezahlt haben, und zwar von dem Zeitpunkt an zurückge-rechnet, an dem die Mieterhöhung wirksam wird.

Beispiel: Die neue Miete soll zum 1.11.00 wirksam werden. Die Ausgangsmiete ist somit die Miete, die am 1.11.97 gezahlt worden war.

Wenn die für die Wohnung anfallenden Betriebskosten im gesonderten Umlageverfahren mit monatlichen Vorauszahlungen erhoben werden und jährliche Abrechnungen der Betriebskosten erfolgen, haben die Mietvertragsparteien eine Nettokaltmiete vereinbart.

Sind die Betriebskosten in der Miete enthalten, haben sie eine Bruttokaltmiete vereinbart.

Diese jeweils vereinbarte Miete stellt die Ausgangsmiete dar.

Sie errechnen die Kappungsgrenze - also den Betrag, um den Ihre Miete maximal erhöht werden darf - wie folgt: Ausgangsmiete plus 30%.

Nichteinhaltung der Kappungsgrenze

Eine Überschreitung der jeweiligen Kappungsgrenze macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern begrenzt es. (Achtung! Siehe für diesen Fall unter "Teilzustimmung".)

4. Ortsübliche Vergleichsmiete

Eine weitere Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 2 MHG stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar.

In seinem Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter begründen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Dazu hat er drei Auswahlmöglichkeiten: durch Bezug auf den Mietspiegel, auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei vergleichbare Wohnungen. Dabei kann sich der Vermieter gleichrangig auf eine dieser Möglichkeiten berufen.**

Mietspiegel

Der "Berliner Mietspiegel 2000" ist in mehreren Tageszeitungen als Beilage erschienen. Er ist auch kostenlos bei allen Bezirksämtern, in dieser Ausgabe oder bei uns erhältlich.

Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 30.9.1999 bezugsfertig geworden sind.

Er gilt nicht für


  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
  • Neubauwohnungen, die ab dem 1.10.1999 bezugsfertig geworden sind, sowie
  • preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen.

Der Mietspiegel gilt für ganz Berlin, weist aber die Mietwerte, also die ortsübliche Vergleichsmiete, in getrennten Mietspiegelwertetabellen für die bisherigen östlichen Bezirke und West-Staaken sowie die bisherigen westlichen Bezirke aus. Der Grund dafür liegt in der weiterhin noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietenstruktur in den beiden Teilen Berlins.

Die folgenden Hinweise beziehen sich auf den Umgang mit den veröffentlichten Mietspiegelwertetabellen, den dazu gehörigen Orientierungshilfen und den Sondermerkmalen. Die Formblätter zur Spanneneinordnung für West- und Ost-Berlin sind in diesem Heft, ab S. 19 abgedruckt.

Begründung der Mieterhöhung

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel, muss er ausdrücklich auf ihn Bezug nehmen: Er muss ein Mietspiegelfeld benennen. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens reicht es aus, wenn der Vermieter sich auf einen Wert innerhalb der Spanne bezieht.

Im Mietspiegel finden Sie sowohl Leerfelder als auch Felder mit Sternchen (* oder **). Felder mit Sternchen haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft. Bezieht sich der Vermieter auf ein Leerfeld, ist das Erhöhungsverlangen nicht begründet und damit unwirksam (Leerfeld im Mietspiegel: siehe weiter unten).

Die Bezugnahme auf ein Feld mit Sternchen, also mit bedingter Aussagekraft, reicht dagegen zur Begründung aus, berührt also nicht die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

Aber auch ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen bedeutet noch nicht, dass tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wird und Sie der Mieterhöhung zustimmen müssen. Es gilt, die Vermieterbegründung zu überprüfen.

Das richtige Mietspiegelfeld

Das für Ihre Wohnung richtige Mietspiegelfeld lässt sich aus dem für Sie zutreffenden Mietspiegel anhand der folgenden vier verwendeten Kriterien, die Sie oberhalb der Tabelle bzw. links vorn stehen, herausfinden. Sie lauten:


  • bezugsfertig
  • Wohnfläche
  • Wohnlage
  • Ausstattung

Die ersten drei Kriterien sind relativ einfach zu prüfen. Besonderes Augenmerk sollten Sie auf das vierte Kriterium - Ausstattung - verwenden, denn: Sollten Sie auf eigene Kosten etwas erstmalig in Ihrer Wohnung eingebaut haben, das den Wohnwert erhöht (z.B. Bad/Dusche oder eine Gasetagenheizung = Sammelheizung), so wird bei der Einordnung so verfahren, als ob diese nicht vorhanden wären, da sie Ihnen ja nicht von Ihrem Vermieter zur Verfügung gestellt worden sind.

Zur Wohnlage

Die Wohnlage lässt sich im Groben aus den Wohnlagekarten ersehen, die im Mietspiegel enthalten sind. Die genaue Zuordnung ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis, das zum Mietspiegel gehört, ihm aber nicht beigefügt ist. Die zutreffende Einordnung Ihres Wohnhauses können Sie bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt oder über das "Mietspiegeltelefon" der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (90 12 37 37) erfahren. Auskunft zur Wohnlage erhalten Sie auch in unseren Beratungsstellen und der Geschäftsstelle.

Im Straßenverzeichnis sind Straßen, in denen eine sehr hohe Lärmbelastung ermittelt wurde, durch einen Stern (*) gekennzeichnet. Dies betrifft aber nur Hauptverkehrsstraßen und durch Straßenverkehr verusachten Lärm. Nicht betroffen sind Nebenstraßen bzw. andere vorfahrtsberechtigte Straßen und von Schienenwegen verursachter Lärm.

Die Kennzeichnung mit einem * ist also kein hinreichender Hinweis für erhebliche Lärmbelastung - die Lärmbelastung anderswo durch "Schienenlärm" kann z.B. eben so hoch sein wie die Lärmbelastung durch Straßenverkehr in den Straßen mit *. Deshalb ist diese Kennzeichnung nur als Orientierung zu verstehen.

Als sehr hohe Lärmbelastung gelten durchschnittlich über 65dB(A) am Tag oder 55 DB(A) in der Nacht.

Abschläge

Für Wohnungen, deren Ausstattung deutlich unter dem Durchschnitt liegt, gelten Abschläge von den Mietspiegelbeträgen, weil es für diese Wohnungen keine Spalten im Mietspiegel gibt. Die genauen Angaben finden Sie rechts neben dem Mietspiegel.

In den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) gibt es folgende Abschläge:

0,74 DM für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949) ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit Außentoilette. Der Abschlag erfolgt je nach Baualter und Wohnungsgröße von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 1 oder 3;

0,34 DM für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949) ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt hier ebenfalls von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 1 oder 3;

0,66 DM für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Innentoilette und mit Sammelheizung oder Bad. Der Abschlag erfolgt hier von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 5 oder 6.

In den östlichen Bezirken (mit West-Staaken) gibt es diesen Abschlag:

0,39 DM für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949), ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit Außentoilette. Der Abschlag erfolgt auch hier je nach Baualter und Wohnungsgröße von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 1 oder 4.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine unterdurchschnittlich ausgestattete Wohnung wird am einfachsten wie folgt errechnet: Sie ermitteln zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete - wie wir es weiter unten darlegen - anhand eines ansonsten zutreffenden Mietspiegelfeldes in der Spalte mit schlechtester Ausstattung; von diesem Betrag ziehen sie dann den Abschlag ab.

Leerfelder im Mietspiegel

Steht kein Wert in dem für Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegelfeld, so hat es bei der Aufstellung des Mietspiegels nicht genügend Vergleichswohnungen in dieser Kategorie gegeben. Ein Zurückgreifen auf Nachbarfelder ist nicht zulässig. Hier kommen für den Vermieter die beiden anderen, neben dem Mietspiegel bestehenden Begründungsmöglichkeiten für die Erhöhung nach § 2 MHG in Betracht: der Bezug auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei vergleichbare Wohnungen. In solchen Fällen sollten Sie unbedingt eine Beratungsstelle aufsuchen.

Die Spannen im Mietspiegelfeld

Haben Sie das für Ihre Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld gefunden, müssen Sie noch die Spanneneinordnung vornehmen, also feststellen, ob und inwieweit die ortsübliche Miete für Ihre Wohnung vom Mittelwert abweicht.

Denn über die in den Tabellen aufgeführten allgemeinen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus unterscheiden sich Wohnungen noch in anderen Merkmalen, die einen Vorteil oder einen Nachteil für die jeweilige Wohnung darstellen und sich deshalb positiv oder negativ auf die Miethöhe auswirken können.

Diese zusätzlichen Qualitäts- und Ausstattungsmerkmale haben Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, indem sie diese vom Mietspiegelmittelwert nach oben oder unten abweichen lassen.

Diese Abweichungen werden in der Regel in den Spannen, die in jedem Mietspiegelfeld ausgewiesen sind, aufgefangen und berechnen sich aufgrund von zusätzlichen Merkmalen und von Sondermerkmalen.

Spanneneinordnung

Sie müssen zunächst feststellen, welche zusätzlichen Merkmale auf Ihre Wohnung zutreffen und sich wohnwertmindernd oder wohnwerterhöhend auswirken.

Jeder der beiden Mietspiegeltabellen sind zwei "Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung" beigefügt.

Für die östlichen Bezirke und West-Staaken sind das die Orientierungshilfe bei Altbauwohnungen, bezugsfertig bis 1949, und die Orientierungshilfe bei Neubauwohnungen, bezugsfertig ab 1950 bis 2.10.90, und so genannte Wendewohnungen (siehe hierzu S. 19).

Für die westlichen Bezirke ohne West-Staaken sind das die Orientierungshilfe bei Altbauwohnungen, bezugsfertig bis 1949, und die Orientierungshilfe bei Neubauwohnungen, bezugsfertig 1950 bis 30.9.1999. (Siehe hierzu S. 21).

Die Orientierungshilfen unterscheiden sich voneinander (ebenso wie die Mietspiegeltabellen), weil zum Teil unterschiedliche Merkmale in ihnen aufgenommen sind.

Mit diesen Orientierungshilfen werden die zu berücksichtigenden zusätzlichen Merkmale bezeichnet.

Benutzen Sie die für Ihre Wohnung zutreffende Orientierungshilfe.

Die Spanneneinordnung selbst erfolgt überall gleich.

In den Orientierungshilfen sind die zusätzlichen Merkmale in vier Merkmalsgruppen aufgeteilt:


  • Bad/WC
  • Küche
  • Wohnung/Gebäude
  • Wohnumfeld

Die vier genannten Merkmalsgruppen gehen grundsätzlich mit je 25% - positiv oder negativ - in die Berechnung des Abstandes des für Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegelwertes zum Mittelwert - nach oben oder unten - ein. Innerhalb einer Merkmalsgruppe kann die Anzahl der positiven und negativen Merkmale gleich sein: Sie heben sich gegenseitig auf, so dass diese Merkmalsgruppe keine Abweichung vom Mittelwert des Mietspiegels bewirkt.

Sie kreuzen in der Orientierungshilfe die entsprechenden negativen und positiven Merkmale, die für Ihre Wohnung zutreffen, an.

Allerdings müssen Sie hierbei auch prüfen, ob Sondermerkmale auf Ihre Wohnung zutreffen, weil beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale ähnliche Merkmale in den Orientie-rungshilfen nicht anzukreuzen sind - also nicht in die Berechnung eingehen (Näheres siehe unter "Sondermerkmale").

Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, ist ein Zuschlag von 25% des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt.

Überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalsgruppe, ist ein Abzug von 25 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert angemessen.

In gleicher Weise ist mit jeder anderen Merkmalsgruppe zu verfahren, wobei die Gruppen gegeneinander aufgerechnet werden.

Beispiel: In drei Merkmalsgruppen überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, in einer die wohnwertmindernden. Es verbleiben also zwei Merkmalsgruppen mit überwiegend wohnwerterhöhenden Merkmalen in der Berechnung.

Das sind 2 x 25% = 50% des Unterschiedsbetrags zwischen Mittelwert und Spannenoberwert. Damit liegt die nach Mietspiegel maximal zulässige Miete in der Mitte der Spanne zwischen dem Mittelwert und dem oberen Wert des Mietspiegelfeldes.

Wie bei den Ausstattungskriterien der Mietspiegeltabelle gilt auch hier: Haben Sie auf eigene Kosten etwas erstmalig ge-schaffen, das wohnwerterhöhend ist, z.B. den Boden des Bades erstmalig gefliest, so ist dies nicht zu berücksichtigen - ebenso wenig eine vorhandene Waschmaschine, wenn es Ihre eigene ist. Es zählt nur das, was zusammen mit der Wohnung vermietet wird.

Sondermerkmale

Die Untersuchung des Berliner Mietengefüges bei Erstellung des Mietspiegels hat ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität gegeben ist, woraus sich eine höhere - bzw. eine niedrigere - ortsübliche Vergleichsmiete für solchen Wohnraum ergibt. Die ermittelten Sondermerkmale und die Höhe der Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete wurden in einer gesonderten Tabelle einheitlich für ganz Berlin erfasst.

Diese Sondermerkmale lauten:


  • moderne Einbauküche
  • modernes Bad
  • hochwertiger Bodenbelag
  • Wohnung im Erdgeschoss
  • Gartennutzung

Die Tabelle enthält deren nähere Definition und die durch die Sondermerkmale bedingten Zu- bzw. Abschläge von der zuvor ermittelten maximalen Miethöhe nach Mietspiegel.

Haben Sie also über die Spanneneinordnung die für Sie maximal zulässige ortsübliche Miete ermittelt, bleibt zu prüfen, inwieweit eine Abweichung davon durch Zu- bzw. Abschläge auf Grund von Sondermerkmalen gerechtfertigt sein könnte.

Achtung! Beim Vorliegen von Sondermerkmalen kann der Spannenoberwert überschritten bzw. der Spannenunterwert unterschritten werden.

Mietspiegelwert und Nettokaltmiete

Zahlen Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenumlage, gelten für Ihre Wohnung die entsprechenden Werte des zutreffenden Mietspiegelfeldes unmittelbar, da die im Mietspiegel angegebenen Quadratmeterpreise Nettokaltmieten darstellen - also Mieten ohne "warme" und "kalte" Betriebskosten und ohne Zuschläge wegen Untervermietung oder gewerblicher Nutzung von Wohnräumen.

Mietspiegelwert und Bruttokaltmiete

Verlangt der Vermieter bei vereinbarter Bruttokaltmiete eine höhere Miete nach § 2 MHG unter Berufung auf den Mietspiegel, muss er in seinem Erhöhungsverlangen die Bruttokaltmiete in Nettokaltmiete und kalte Betriebskosten aufschlüsseln, so dass Sie selbst überprüfen können, ob die verlangte Miete nach dem Mietspiegel zulässig ist - denn die in ihm angegebenen Werte beziehen sich auf die Nettokaltmiete. Die neue Bruttokaltmiete ergibt sich dann aus der ermittelten ortsüblichen Nettokaltmiete zuzüglich der Betriebskosten, soweit diese im üblichen Rahmen liegen. Das bedeutet: Die Erhebung von Betriebskosten ist nur gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zulässig und nur, soweit sie unter Beachtung der Grundsätze einer ordentlichen Bewirtschaftung entstanden sind.

5. Modernisierung mit öffentlichen Mitteln

Hat Ihr Vermieter mit öffentlichen Mitteln modernisiert, muss er das im Mieterhöhungsverlangen nicht ausdrücklich mitteilen. Er muss es aber bei der Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt haben. Liegt bei Ihnen ein solcher Fall vor - lassen Sie sich beraten!

Worauf sie noch zu achten haben:

Was begrenzt mehr: Kappungsgrenze oder Mietspiegel?

Die erhöhte Miete darf weder die Kappungsgrenze noch den Mietspiegelwert übersteigen.

Liegt die verlangte Mieterhöhung unter beiden Werten oder erreicht sie den niedrigeren der beiden Werte, müssen Sie der Erhöhung nach § 2 MHG zustimmen.

Liegt die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung über der Kappungsgrenze als auch über dem Mietspiegelwert, hat der Vermieter nur Anspruch auf Mieterhöhung bis zum niedrigeren Wert.

Maßgebend ist also immer der niedrigere Mieterhöhungsbetrag im Vergleich zwischen Kappungsgrenze und Mietspiegelwert.

Beispiel: Der Vermieter fordert 40,- DM Mieterhöhung. Die Kappungsgrenze gestattet aber nur 28,- DM, und nach Mietspiegel sind 30,- DM zulässig. Maßgebend ist hier die Kappungsgrenze mit dem niedrigeren Mieterhöhungsbetrag von 28,- DM.

Hier ist eine Teilzustimmung bis zu diesem Betrag abzugeben (siehe unter "Zustimmen oder nicht?").

Überlegungsfrist

Nach Ablauf des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen mit der Aufforderung zur Zustimmung zugegangen ist, haben Sie weitere zwei Monate Überlegungsfrist - also praktisch bis zum Fälligwerden der Mieterhöhung.

Wenn Sie einer Mieterhöhung erst einmal zugestimmt haben, gilt die neue Miete als vereinbart.

Also: Vor jeder Entscheidung erst gründlich prüfen, die Zeit dazu ist Ihnen gegeben!

Zustimmen oder nicht?

Ergibt die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens, dass es wirksam ist, müssen Sie vor Ablauf der Überlegungsfrist schriftlich zustimmen - der Vermieter hat einen Anspruch darauf und kann Sie sonst auf Zustimmung verklagen. (Siehe unter "Vermieterklage...")

Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete oder mehr als die Kappungsgrenze zulässt, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird durch die ermittelte Vergleichsmiete begrenzt.

In diesem Fall erklären Sie schriftlich eine Teilzustimmung. Wie auch immer: Lassen Sie sich zuvor beraten!

Kommen Sie zu dem Schluss, dass Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen müssen, ist es Ihnen überlassen, wie Sie dies zum Ausdruck bringen wollen - ob einfach durch die Nichtzahlung des Erhöhungsbetrages oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter.

Achtung! Behebbare Mängel in der Wohnung, berechtigen laut Rechtsprechung nicht dazu, die Zustimmung zu versagen (siehe aber "Wiederaufleben des Mietminderungsrechts").

Vermieterklage auf Zustimmung

Stimmen Sie einer Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht oder nur teilweise zu, so muss der Vermieter - will er auf seiner Erhöhung in vollem Umfang bestehen - nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist innerhalb der darauffolgenden zwei Monate* Klage auf Zustimmung erheben.

Versäumt der Vermieter die Klagefrist, kann er aus dieser Erhöhung keine weiteren Rechte ableiten.

Eine Falle: "Einvernehmliche Mieterhöhung"

Der § 10 MHG erlaubt eine "einvernehmliche Mieterhöhung". Dieser Paragraph ist eine Mieterfalle, in die Sie nicht hineintappen sollten: Eine solche Mieterhöhung sollten Sie - und das hängt vom jeweiligen Einzelfall ab - nur nach reiflicher Überlegung vereinbaren. Lassen Sie sich bei unseren Rechtsanwälten beraten!

Sonderfall Staffelmietvertrag

Bei einer Staffelmietvereinbarung sind Mieterhöhungen nach § 2 MHG ausgeschlossen. Der Mietzins muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben, und die Steigerungen oder die jeweils zu zahlende Miete müssen betragsmäßig ausgewiesen sein.

Mit Hilfe des Mietspiegels können Sie die Zulässigkeit Ihrer gezahlten Staffelmiete überprüfen. Bei Mietpreisüberhöhung greift hier § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG).

Wiederaufleben des Mietminderungsrechts

Das Mietminderungsrecht ist verwirkt, wenn Sie trotz bestehender Mängel die Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos gezahlt haben.

Aber: Das Mietminderungsrecht lebt wieder auf, wenn alte Mängel das neue Preis-Leistungsverhältnis, nachhaltig stören. Dabei ist die Minderung höchstens in der Höhe der Mieterhöhung zulässig. Mängel am Gebäude kommen hierbei nur in Frage, wenn sie die eigene Wohnqualität erheblich beeinträchtigen.

Erwägen Sie, im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG eine Mietminderung vorzunehmen, sollten Sie sich innerhalb der Überlegungsfrist unbedingt beraten lassen.

Umrechnung in Euro

Die Mietspiegelwerte sind in DM pro Quadratmeter monatlich angegeben.

Es empfiehlt sich, die ortsübliche Vergleichsmiete auf dem angegebenen Wege erst in DM zu ermitteln, diesen Quadratmeterpreis mit der Wohnungsgröße in Quadratmetern zu multiplizieren und erst dann die Umrechnung in Euro vorzunehmen. Der festgelegte Umrechnungskurs lautet: 1 Euro = 1,95583 DM.

Zum Schluss noch einmal der Hinweis: Die gegebenen allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung!

Der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform sieht hierfür eine Verlängerung auf drei Monate vor.

 

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