MieterEcho
Nr. 281 - September/ Oktober 2000

Die Mietspiegel 2000

 

Von Chaim Reich

Zwar ist diesmal noch kein Gesamtberliner Mietspiegel erarbeitet worden, aber die aktuellen Mietspiegel für die beiden Stadthälften haben das gleiche Erscheinungsdatum. Die Laufzeit des letzten Westberliner betrug dabei zwei Jahre, die seines Ostberliner Kollegen nur ein Jahr. Entsprechend unterschiedlich sind denn auch die Veränderungen…?

In der Tagespresse waren die Kommentare moderat. Die Morgenpost meinte: "Im Osten stagnieren die Mieten, während sie sich im Westen langsam nach oben bewegen." Von durchschnittlich DM 7,30 im Osten und DM 8,36 pro m2 im Westen wurde berichtet. Hinweise auf einen entspannten Wohnungsmarkt mit mietpreisdämpfenden Leerständen fanden sich überall ebenso wie Anmerkungen des Senators Strieder zu dem, wie er meint, - verglichen mit anderen Städten - niedrigen Mietniveau. "Ein Standortvorteil für die Stadt" (Mopo 8.9.00).

Also kann es der beruhigte Leser dem Wohnungsmarkt gleichtun und Entspannung zeigen. Oder?

Vor einem Jahr wurde im MieterEcho der Mietspiegel Ost kommentiert. Besondere Aufmerksamkeit fanden die Rahmenbedingungen, d.h. die Faktoren, die wesentlich den Markt beeinflussen oder jedenfalls nach Ansicht der Ökonomen beeinflussen sollten. Das Angebot überstieg die Nachfrage, die Realeinkommen und damit die Kaufkraft auf der Nachfrageseite stagnierte, die Baukosten waren gesunken, d.h. die Angebotsseite war kostenmäßig entlastet und dennoch: die Mieten hatten sich erhöht.

Die für die Mieter günstige Entwicklung der Rahmenbedingungen hat sich, wenn auch mit verzögertem Tempo, im letzten Jahr weiter fortgesetzt. Und dennoch: die Mieten sind per saldo wieder gestiegen.

Wenn also, wie es die taz in aller Unschuld ausdrückt, das Überangebot an Wohnungen die Durchschnittsmieten im Westteil Berlins nur moderat habe steigen lassen, dann muss man sich doch fragen - und seltsamerweise tut dies kaum jemand - wo die Mieten trotz stagnierender und teilweise sinkender Realeinkommen gelandet wären, wenn es den so arg problematisierten Leerstand nicht gäbe.

Woran liegt es eigentlich, dass ein Überangebot nicht zu Preisnachlässen führt? Liegt es an der Besonderheit des Wohnungsmarktes, auf dem die immer wieder beschworenen ausgleichenden allgemeinen Marktregeln nicht zum Zuge kommen, oder sind die bejammerten Leerstände nur Zweckpropaganda der Vermieterseite oder aber ist der Mietspiegel kein Abbild des Marktes, sondern ein eigenständiges Instrument der Mietpreissteigerung? Irgend etwas ist hier faul. Aber ganz entschieden und darum hat sich der Standpunkt der Berliner MieterGemeinschaft nicht verändert: Mieten gehören politisch gebunden.

Ein Vergleich der zwei Mietspiegel zeigt, dass sich die Mietpreise der beiden Stadthälften weitgehend einander angeglichen haben. Die Berliner Wohnungslandschaft ist längst nicht mehr durch unterschiedliche Stadthälften gekennzeichnet, sondern lässt sich folgendermaßen beschreiben: Es gibt von Tegel bis Köpenick einen weitgehend einheitlichen nur in sich differenzierten Markt für Altbauten bis 1949 und es gibt von Zehlendorf bis Weststaaken einen ebenso einheitlichen Berliner Markt für Neubauwohnungen ab ca. 1980 im Westteil und nach 1990 in (Gesamt)Berlin. Regionale Teilmärkte mit Besonderheiten finden

sich lediglich im Westen für die Wohnungen zwischen 1950 und 1980 und in Ostberliner Bezirken für die Neubauten vor 1990 (hauptsächlich Plattenbauten). Die dabei festzustellenden Preisunterschiede auf eine Ostberliner und eine Westberliner Stadthälfte zu verteilen und anhand der so ermittelten Durchschnitte Ost-West-Unterschiede suggerieren zu wollen, ist vollkommen unsinnig. Ganz Berlin ist eine Mieterstadt mit weitgehend angeglichenen Mietpreisen. Allerdings gibt es in dieser Mieterstadt und das ist bei einem so inhomogenen Angebot auch gar nicht anders zu erwarten unterschiedliche Teilmärkte. Diese Teilmärkte aber werden durch unterschiedliche Angebote definiert, nicht durch verschiedene geographische, politische oder gesellschaftliche Bestimmungen aus der Gegenwart oder der Vergangenheit. Der Markt kennt keine "Ossies!!!" und keine "Wessies!!!" und beweist damit nicht nur einen entschieden besseren Geschmack als die meisten Zeitgenossen sondern insbesondere die egalisierende Fähigkeit, alle Berliner Mieter gleichermaßen zur Kasse zu bitten.

So sind auch die Mietsteigerungen im Westen dem Umstand geschuldet, dass der Erhebungszeitraum für den Mietspiegel mit zwei Jahren doppelt so lang war wie für den Mietspiegel Ost und nicht irgendwelchen Ost-West-Eigentümlichkeiten. Ähnliche Steigerungen hatte der vorjährige Ostberliner Mietspiegel nämlich bereits schon vorweggenommen.

Unmodernisierte Wohnungen bis 1918 werden immer seltener. Das widerspiegelt sich in der Tatsache, dass für immer mehr Felder keine ausreichenden Stichproben gefunden wurden. In den restlichen Feldern überwiegen Mietpreissenkungen. Dies verwundert nicht, denn die Qualität des übriggebliebenen Bestandes und damit gekoppelt die Nachfrage dürfte entsprechend geringer geworden sein. Der modernisierte Altbau bis 1918 hingegen wurde mit Ausnahme der kleineren Wohnungen in einfachen Wohnlagen um fast 10% teurer. In diesem Bestand hatten überwiegend Umwandler von Miet- in Eigentumswohnungen mit privaten Mitteln modernisiert und zwar erfolgreich, wie man ablesen kann.

Die Wohnungen zwischen 1919 und 1949 hingegen sind die einzigen aller Sparten des Westberliner Mietspiegels, die nur geringe Mietpreisveränderungen und per saldo sogar -senkungen aufweisen. Die Mieten für Vollstandardwohnungen liegen dabei teilweise erheblich unter denen für Altbauten vor 1918. Eine Erklärung liegt auf der Hand. Dies sind die Bestände der ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und der Gesellschaften die in öffentlichem Eigentum waren oder sind. Wenn immer wieder darauf hingewiesen wird, dass von ihnen eine mietpreisdämpfende Wirkung ausgeht, dann findet diese Feststellung im Mietspiegel ihre Bestätigung. Das - und dies kann gar nicht deutlich genug gesagt werden - sind die Bestände, die von den Herren Klemann, Strieder, Kurth und Co. an private Spekulanten wie Ehlerding (WCM), Ristow (RSE) verkauft wurden oder verkauft werden sollen. Und vor diesem Hintergrund muss unbedingt auch noch einmal der Hinweis auf die wundersame, finanziell so einträgliche Karriere des Herrn Klemann, vom Senator zum Geschäftsführer bei der von ihm verkauften Gehag, plaziert werden. Den Mietern dieser Stadt nutzten diese Bestände in öffentlicher Hand. Ihr Verkauf nutzte - wie im Falle Gehag - nur den Herren Ristow und Ehlerding und dem Herrn Klemann.

Die Preisentwicklung für Wohnungen nach 1950 zeigt bis 1983 eine fast durchgehende Aufwärtstendenz. (Nach 1984 sind Vergleiche nicht mehr möglich, weil neue Baualtersklassen gebildet wurden). Lediglich kleine Wohnungen in guten Wohnlagen haben durchgängig etwas von ihrer preislichen Spitzenreiterfunktion eingebüßt. Ein Zusammenhang mit veränderten Präferenzen besserverdienender Singlehaushalte dürfte nicht auszuschließen sein. In Mitte, in der Spandauer Vorstadt und seit einiger Zeit auch in der Rosenthaler Vorstadt finden massive Aufwertungsprozesse statt, die sich noch nicht vollständig in der Wohnlagenbestimmung niedergeschlagen haben und damit verbunden, eine Erweiterung des Wohnungsangebotes für die Nachfrager kleiner aber teurer Wohnungen in einfach und mittel klassifizierten Lagen.

Die Mieten des übrigen Neubaubestands sind bei relativ großer Schwankungsbreite durchschnittlich um ca. 10% gestiegen und das ist ein Mehrfaches des Anstiegs der Lebenshaltungskosten.

Die Mietspiegelwerte für die östlichen Bezirke zeigen in der Tat nur geringe Veränderungen. Eine Ausnahme bilden die nach 1990 erbauten Wohnungen. Die Mieten in diesem hochpreisigen Segment sind insgesamt gesunken bei weiterhin sehr hohem Niveau. Modernisierte Altbauten bis 1918 haben ebenfalls nachgegeben allerdings in geringerem Maße.

Abschließend zwei Anmerkungen:

Wer erwarten würde, dass der Leerstand in den Plattenbausiedlungen Mietnachlässe erzeuge, sieht sich getäuscht. Eine Veranlassung, die Mieten zu senken, gibt der Leerstand offensichtlich nicht her. Die Miethöhen bleiben unverändert.

Eine erstaunliche Entwicklung wird in dem Feld des westlichen Mietspiegels dokumentiert, das die Miepreise von großen Wohnungen über 90 m2 in guten Wohnlagen enthält. Hier beträgt die Steigerung durchschnittlich deutlich über 30 Prozent in zwei Jahren. Wie dies mit der Kappungsgrenze zu vereinbaren ist, wäre eine Frage, die die Eigentümerverbände beantworten sollten.

 

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