MieterEcho
Nr. 281 - September/ Oktober 2000

Die Mietspiegel 2000

 

Julia Oppermann

Der von der Bundesregierung vorgelegte Entwurf der Mietrechtsreform hat höchst unterschiedliche Bewertung erfahren.

"Das neue Mietrecht und andere rot-grüne Reformvorhaben stellen eine ernste Gefahr für den Wohnungsbau in Deutschland dar. Die amtierende Bundesregierung schadet mit zahlreichen Rechtsänderungen dem Wohnungsbau bis ins Mark", kritisierte der bayerische Innenminister Dr. Günther Beckstein (CSU) bei der Jahreshauptversammlung des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. bereits im Mai.

"Die Mieterechtsreform gehört zu den groß angekündigten Reformvorhaben der rot/grünen Bundesregierung. Was jetzt davon übrigbleibt, ist nur noch eine Farce", kommentiert Christine Ostrowski, die mietenpolitische Sprecherin der PDS im Bundestag.

Bündnis 90/Die Grünen (Franziska Eichstädt-Bohlig, MdB) verlautbaren: "Wir begrüßen den Referentenentwurf. Er ist ein wichtiger Schritt für mehr Bürger- und Mieterfreundlichkeit."

Der Verband deutscher Hypothekenbanken warnt "nachdrücklich vor den negativen Auswirkungen der geplanten Mietrechtsreform auf die Kapitalanlage in Immobilien."

Franz-Georg Rips, der Direktor des Deutschen Mieterbundes erklärte: "Die vom Bundeskabinett beschlossene Mietrechtsreform ist in vielen Punkten enttäuschend. Sie bringt inhaltlich für Mieter mehr Schatten als Licht."

Das Bundesministerium für Justiz versprach am 1. Januar 2000:

"Unser modernes Mieterecht wird den gerechten Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern sichern; die Leitgedanken dafür sind die Garantie des Eigentums in seiner sozialen Verpflichtung, die Verantwortung der Mieter und die partnerschaftliche Kooperation zwischen Vermietern und Mietern; (das moderne Mietrecht wird) verständliche und klare Regelungen enthalten, damit Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten unmittelbar aus dem Gesetz ablesen können."

Auch wenn Formulierungen wie "gerechter Interessenausgleich", "Garantie des Eigentum in seiner sozialen Verpflichtung", "Verantwortung der Mieter" und "partnerschaftliche Kooperation" eher Böses ahnen als auf die versprochene Klarheit und Verständlichkeit schließen lassen, wollte man doch zunächst erst einmal abwarten.

Ein erster Referentenentwurf erregte vor allem Aufsehen durch die Absicht, die 11%ige Modernisierungsumlage auf 9% zu verringern und das Kündigungsrecht konsequent asymmetrisch zugunsten der Mieter zu gestalten. Gänzlich gegen die neoliberale Tendenz der Regierung (manche halten es für einen "dritten Weg"), fast unwirklich, wie vom Geiste Lafontaines inspiriert, mussten einem diese Schritte erscheinen. Jetzt stellt sich heraus, dass es der Bundesregierung selbstverständlich nicht ernst war damit. - Hatte man eigentlich auch nicht erwartet.

Gerühmt wird die Zusammenfassung der über verschiedene Gesetze verstreuten Vorschriften im BGB. Dies mag ordnungsliebende Juristen erfreuen. Damit aber die Erwartung zu verbinden, die rechtlichen Vorschriften seien auch für Laien wieder versteh- und anwendbar, ist extrem blauäugig.

Alles andere ist entweder von recht kraftloser Verbesserung für die Mieter, stellt lediglich eine Anpassung des Mietrechts an veränderte gesellschaftliche Entwicklungen dar oder erodiert Mieterrechte nachhaltig.

Zweifellos ist die Senkung der Kappungsgrenze von 30 auf 20% für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren eine Verbesserung für die Mieter. Doch muss man sich dabei deutlich machen, dass nur die seltenen Fälle erfasst werden, in denen solche Erhöhungen bis zur durch den Mietspiegel vorgegebenen Grenze überhaupt möglich sind. In der Regel liegen die Mieten so nahe an den Mietspiegelwerten, dass Differenzen in zu kappender Höhe durch Mietsteigerungen überhaupt nicht mehr abtragbar sind.

Die Begrenzung der Kündigungsfristen für Mieter auf sechs Monate nach längerer Wohndauer als fünf Jahre ist eine Regelung die den Vermietern allenfalls virtuelle Sicherheit gibt und Mietern nicht nutzt. Selbst bei einem "entspannten" Wohnungsmarkt haben Vermieter in der Regel durch den Auszug eines Mieters Vorteile. Ein Mieter, der seine Wohnung wirklich wechseln muss, kann sich hingegen gar nicht leisten, eine neue zu beziehen und die alte sechs Monate lang weiter zu bezahlen. Entweder er versucht selbst Nachfolger zu beschaffen (die nicht akzeptiert werden müssen), überlässt die Wohnung irgend jemand anderem oder stellt die Mietzahlungen ein, in der Hoffnung fristlos gekündigt zu werden. Warum man die Mieter immer wieder zu solcher Akrobatik zwingt, anstatt realitätsgerechte Regelungen zu treffen, lässt sich schwer und noch nicht einmal befriedigend mit der erkennbaren Neigung zum Kotau vor den Grundeigentümern erklären.

Eine gewisse Nähe zu einer veränderten gesellschaftlichen Realität hingegen ist darin zu erkennen, dass das Eintrittsrecht in den Mietvertrag im Todesfall auch auf nichteheliche und gleichgeschlechtliche Partnerschaften ausgedehnt werden soll.

Die Verschlechterungen für die Mieter hingegen lassen sich in Konsequenzen noch gar nicht abschätzen:

Zeitmietverträge

Bislang gab es einfache und qualifizierte Zeitmietverträge. Die einfachen konnten "bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung" des Mieters in einen Dauermietvertrag umgewandelt werden. Die qualifizierten waren bisher nur in sehr engen Grenzen möglich.

Die neue Regelung verzichtet auf den einfachen Zeitmietvertrag, in dem der Mieter vor Kündigung geschützt war, und gestattet den Vermietern befristete Mietverträge allein mit der Begündung, die Wohnung nach Ablauf der Frist instandsetzen zu wollen. Man kann sich vorstellen welcher Art die Mietverträge sind, die den Mietern in Zukunft, d.h. bei sich bei unvermeidlich wieder anspannenden Wohnungsmarkt, angeboten werden. Die Absicht einer Instandsetzung lässt sich noch immer vertreten. Wenn sie dann nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausgeführt wird, hat der Mieter zwar Recht, aber die Wohnung ist er los.

Zerrüttungskündigung

Bei nachhaltiger Störung des Hausfrieden soll zukünftig eine fristlose Kündigung möglich sein. Dabei kommt es nur auf die Tatsache der Zerrüttung nicht auf das Verschulden des Mieters an. Unterstellt man, dass vom Vermieter eingesetzte Überwachungskameras und Sicherheitstruppen mit Kampfhunden nicht den normalen, sondern einen zerrütteten Zustand im Hause ausdrücken, dann hätte der Herr Dr. Reto-Gino Mebes, Doktor beider Rechte, und Eigentümer der Winterfeldstr. 25 (vergl. ME 279/280) darin mit Sicherheit einen Grund gefunden, seinen Mietern allesamt zu kündigen.

Kündigungsperrfrist nach Umwandlung

Nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind die Mieter drei Jahre lang vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs sowie "angemessener wirtschaftlicher Verwertung" geschützt. In fast allen Ballungsgebieten ist diese Sperrfrist durch Rechtsverordnung auf zehn Jahre ausgedehnt worden.

Jetzt soll dem Eigentümer gestattet werden bereits nach drei Jahren zu kündigen, wenn er die Umzugskosten bezahlt und einen adäquaten Ersatzwohnraum stellt. Diese Regelung verschlechtert die Position des Mieters ungemein. Gab ihm bisher die Rechtsverordnung eine gewisse Sicherheit, so geht ihm die in Zukunft vollkommen verloren. Sicher ist nur, dass er sich nach drei Jahren auf Prozesse einrichten kann, die um die Frage "was ist angemessener Ersatzwohnraum" kreisen.

Modernisierungsankündigung

An die Modernisierungsankündigung wurden bisher hohe Anforderungen gestellt. Auch wenn die Belange der Mieter vor allem in wirtschaftlicher Hinsicht den Interessen der Kapitalverwertung völlig untergeordnet scheinen, anerkennt die Rechtsordnung, die Gleichberechtigung des Mieterinteresses an z.B. einer bestimmten Möblierung der Wohnung mit dem Eigentümerinteresse an der Modernisierung wenigstens insoweit, als sie den Eigentümer verpflichtet, die geplanten Maßnahmen möglichst genau zu beschreiben. Der Mieter soll letztendlich genau wissen, ob er sein Sonderkündigungsrecht ausüben muss. Die geplante Aufweichung der Informationspflicht bedeutet für die Mieter nicht nur eine faktische, sondern auch eine rechtliche Schlechterstellung. Ihre Interessen werden nicht mehr in dem selben Maße wie die Eigentümerinteressen geschützt.

Die Mietrechtsreform ist ein erster Schritt wesentliche Mieterrechte abzubauen. Die qualitative Erosion der Mieterpositionen ist dabei wesentlich stärker zu gewichten, als die quantitative Verschiebung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Welche Empfindlichkeiten aber selbst in dem Bereich der Zahlen existieren, zeigt der Verzicht auf die geplante Senkung der Modernisierungsumlage von 11 auf 9%. Die Erhöhung des Wohnstandards durch Modernisierung und die normalen Mietsteigerungsmöglichkeiten würden vollkommen ausreichen, selbst bei einer nullprozentigen Umlage die Kosten auf die Mieter abzuwälzen. Dies wissen nicht nur die Mieterorganisationen, die seit Jahrzehnten die Abschaffung der Umlage fordern, sondern auch die Bundesjustizministerin, dennoch bleibt diese vollkommen systemfremde Umlage erhalten.

Die Mietrechtsreform gibt die Richtung vor, in der sich das Mietrecht in der Zukunft entwickeln wird. Diese Zukunft könnte, wenn kein Widerstand aufgebaut wird, für die Eigentümer eine goldene sein.

Politisch-organisatorischer Workshop

Das Vergleichsmietensystem und die aktuellen Mietspiegel

Termin: Samstag den 28.9.2000

Ort: MieterGemeinschaft e.V.

Möckernstr. 92 · 10962 Berlin · Tel: 2168001

Der Mietspiegel hat wieder zugeschlagen. Seltsamerweise bildet er nicht die Mietsenkungen ab, die angesichts der beklagten Leerstände, der niedrigen Zinsen, der verringerten Baukosten und der reduzierten Nachfrage zu erwarten wären. Dieser Workshop will versuchen, ein wenig Licht in eine ziemlich dunkle Situation zu bringen.

10.00 - 10.15 Einführung

10.15 - 11.00 Das Vergleichsmietensystem

11.05 - 11.30 Die Mietspiegelrunde 2.000 und die Änderungen durch die Mietrrechtsreform

11.30 - 12.15 Mietspiegel - Marktspiegel?

12.15 - 13.00 Pause

13.0 Diskussion

 

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