MieterEcho
Nr. 281 - September/ Oktober 2000

Modernisierung

 

Der Einbau einer Gaszentralheizung anstelle einer mit Fernwärme betriebenen Heizung stellt weder eine erhebliche Verbesserung des Wohnwertes dar noch führt er zu einer wesentlichen Einsparung von Heizenergie. Aus diesem Grunde berechtigt eine derartige Maßnahme nicht zu einer Mieterhöhung gem. § 3 Miethöhegesetz.

AG Lichtenberg, Urteil vom 10. Februar 2000 - 4 C 417/99 -

Der Vermieter hatte in der Wohnung des Mieters die vorhandene Heizung mit Fernwärme durch eine Gaszentralheizung ersetzt. Darüber hinaus wurde das bestehende Einrohrheizsystem durch ein Zweirohrheizsystem ausgetauscht. Der Vermieter legte die Kosten der Baumaßnahmen gemäß § 3 MHG auf den Mieter um. In der Mieterhöhungserklärung waren pauschal 22% für die durch die Modernisierung ersparten Instandsetzungskosten in Abzug gebracht worden. Der Mieter zahlte die verlangte Erhöhung nicht.
Der Vermieter klagte gegen den Mieter auf Zahlung des erhöhten Mietzinses.
Das Amtsgericht wies die Klage, soweit sie auf die Mieterhöhung wegen des Einbaus der Gasheizung gestützt wurde, aus mehreren Gründen ab.
Der Vermieter hatte die Mieterhöhung für die gesamten Arbeiten an der Heizungsanlage erklärt, also sowohl für den Austausch des vorhandenen Einrohrsystems gegen ein Zweirohrsystem als auch für die Umstellung der Heizungsanlage auf Gas. Der Vermieter hatte indes weder in der Mieterhöhungserklärung noch im Verfahren hinreichend substantiiert vorgetragen, der Austausch des Einrohrsystems gegen ein Zweirohrsystem oder die Umstellung der Heizanlage von Fernwärme auf Gas den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken.
Das Gericht konnte nicht erkennen, aus welchem Grunde die Bedienung einer Gasheizung gegenüber einer Fernwärmeheizung für den Mieter einfacher geworden sein sollte. Der Behauptung des Vermieters, durch die Umstellung auf Gas könne der Mieter Heizenergie einsparen, folgte das Gericht nicht. Es vertrat die Ansicht, der Vermieter hätte die behauptete Einsparung von Heizenergie näher darlegen müssen. Erhöhte Anforderungen an den Sachvortrag des Vermieters nahm das Gericht insbesondere deshalb an, weil die behauptete Energieeinsparung vom Mieter bestritten wurde.
Der Vermieter hatte zwei Gutachten eingereicht. Abgesehen davon, dass die Gutachten nicht für das Gebäude gefertigt wurden, in dem die Wohnung des Mieters lag, fehlte in den Gutachten eine nachvollziehbare Berechnung, aus der die tatsächliche Energieeinsparung ersichtlich war. Inwieweit die Umstellung der Heizanlage von Fernwärme auf Gas zu nachhaltigen Einsparungen von Heizenergie führt, war in den Gutachten gar nicht behandelt worden. Aus diesem Grunde genügten dem Gericht die vom Vermieter eingereichten Parteigutachten nicht. Das Gericht hielt es auch nicht für erforderlich, über die vom Vermieter behauptete Einsparung an Heizenergie ein Sachverständigengutachten einzuholen. Denn ein wirksames Beweisangebot setzt voraus, dass die beweispflichtige Partei (in diesem Fall der Vermieter) den Sachverhalt vorher ausreichend darstellt.
Schließlich vertrat das Gericht die Ansicht, dass die Kosten der Modernisierung nicht genau berechnet wurden. Unstreitig wurde durch die "Modernisierung" die alte Fernwärmeheizung ausgetauscht bzw. erneuert. Wenn der Vermieter aufgrund der Modernisierung erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen einspart, müssen diese nicht umlagefähigen Kosten der (ersparten) Instandsetzung herausgerechnet werden. Das Gericht führte aus, dass die fiktiven Instandsetzungskosten vom Vermieter konkret berechnet werden müssten. Selbst wenn die Schätzung der Kosten zulässig sein sollte, hätte diese Schätzung auf tatsächlichen Anhaltspunkten, wie z.B. einem Kostenvoranschlag beruhen müssen.
Darüber hinaus war zum Zeitpunkt der Mieterhöhung zwar das Einrohrsystem bereits durch das Zweirohrsystem ersetzt worden, die Beheizung erfolgte jedoch noch mit Fernwärme. Das Amtsgericht führte hierzu aus, dass dann, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, die Modernisierungsarbeiten komplett fertiggestellt sein müssen. Auch aus diesen Gründen war die Mieterhöhung für die Heizungsumstellung unwirksam.
Die Klage wurde insoweit abgewiesen.
Allerdings wies das Gericht darauf hin, dass es dem Vermieter unbenommen bleibt, für eine Teilfertigstellung der Arbeiten eine Teilmodernisierungserhöhung zu erklären.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel

 

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