MieterEcho
Nr. 272 - Januar/Februar/März 1999

Immobilienverwertungsbeilage

 

ESTREEL entsorgt

Die Situation ist alltäglich: Die Mieter eines Hauses finden in ihren Briefkästen die Nachricht, daß der Eigentümer gewechselt hat, und werden aufgefordert, die Miete auf ein neues Konto zu überweisen. Gleichzeitig macht man sie darauf aufmerksam, daß im Haus und in den Wohnungen umfangreiche Veränderungen geplant seien und daß in der nächsten Zeit eine beauftragte Person Kontakt mit ihnen aufnehmen werde.
Insbesondere die - je nach Phantasie des Absenders - genüßliche Ausmalung der „Veränderungen" schafft ein Klima, das den Fluchtreflex der Mieter vor diesem Ort künftiger Schrecken ungebremst erwachen läßt. Die Wohnungsangebote in den Zeitungen werden durchforscht - zwar zunächst nur prophylaktisch -, doch wenn sich Geeignetes anbietet und der jetzige Eigentümer die Umzugskosten zu übernehmen bereit ist und auch noch eine kleine Abfindung draufzulegen verspricht, gibt man die alte Wohnung mit dem Gefühl, dem Schlimmsten entronnen zu sein, auf.

Die Fa. ESTREEL Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG aus Magdeburg teilte den Mietern in der Isländischen Str. 6, wie allgemein üblich, neben der neuen Kontonummer u.a. mit:
„... Es ist beabsichtigt, das Gebäude grundlegend zu modernisieren. Den Umfang der geplanten Maßnahmen können Sie aus der beigefügten Baubeschreibung entnehmen. ...Über die geplanten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen würden wir Sie gern in einem persönlichen Gespräch informieren."
Die beigefügte „Baubeschreibung" stellt eine extreme Phantasieleistung dar. Unter Position 01 ist ihr zu entnehmen: „Vor Beginn der Arbeiten sind alle Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Keller und Dachböden restlos zu entrümpeln:" Die Verunsicherung beginnt bereits, und während die Mieter noch rätseln, was denn unter Gerümpel in ihren Wohnungen verstanden werden könne, ob es sich dabei nur um die leeren Pfandflaschen in der Küche oder um die bei Ikea erworbene Einrichtung handelt, plaudern die Baubeschreiber ad 02. bereits munter von Abbruch: „Marode leichte Trennwände, die nicht in Mauerwerk erstellt sind, werden abgebrochen, der anfallende Schutt entsorgt. Die Bodenbeläge, PVC, Teppiche und Fliesen sind restlos zu entfernen. Alte Wandbeläge, Tapeten o.ä. sind ebenfalls zu entfernen. Angehängte Decken, Vorsatzschalen, Holzverkleidungen oder Fensterschränke sowie jegliche Einbauten, d.h. Gardinenschienen, sind zu demontieren und zu entsorgen."

Verschüchterte, deren ganzer Stolz ein handgeknüpfter Indo-Gabbeh ist, fragen sich an dieser Stelle mit flauem Gefühl im Magen, was, ja was wird denn mit den Orten für unsere Notdurft, wenn wir schon unserer Teppiche verlustig gehen sollen? „Sämtliche Podesttoiletten", so erhalten sie die umgehende Antwort der gestrengen Entsorger, „sind abzubrechen und zu entsorgen." Das geht doch in die Hosen, entringt es sich den solcherart Belehrten und: „Loser Wandputz in diesen Bereichen ist restlos abzuschlagen." ist die postwendende Quittung für jahrelanges lustvolles Urinieren vom Podest an die Wand.

Doch damit nicht genug, Strafe muß sein, vor allem konsequent, und deshalb gegen alle Phallussymbole gerichtet: „Die Antennen, Leitern, Maste sowie ähnliche Konstruktionen werden demontiert und entsorgt." Weil sowieso schon alles scheißegal ist, liest man weiter: „Kachelöfen, Kochmaschinen o.ä. sind incl. Sockel abzubrechen und" (????) „zu entsorgen. Transportable Öfen, Herde, Möbel, Duschkabinen sind zu entsorgen. Eventuell vorhandene Sockel sind abzubrechen und" Was wohl??? „sind zu entsorgen." Jetzt kommt Stimmung auf: „Gasaußenwandgeräte, Warmwasseraufbereiter und Gasthermen sind" Sind???? Reingefallen!!! „sind ,nur' zu entfernen."

Sollte das wirklich schon alles sein? Natürlich nicht. Estreel und Co etcetera KG geraten erst jetzt richtig in Schwung: „Sämtliche Elektro-, Gas- und Trinkwasserleitungen sind incl. der Steigestränge zu demontieren und" und was? „zu entsorgen. Sämtliche Leitungen an den Fassaden sind zu demontieren und incl. Kabelhalterung restlos zu beseitigen. Die Abwasserfalleitungen sind bis zu den Grundleitungen auszubauen, der Schutt ist zu entsorgen."

Spätestens hier wagen nur noch die Nervenstärksten bis zu dem drohenden Verdikt „DIE MIETER SIND ZU ENTSORGEN!" weiterzulesen.

Alle anderen aber, die einen solchen oder ähnlichen Brief erhalten haben, können entweder zum Immobilienteil ihrer Tageszeitung greifen oder sich gelassen zurücklehnen, den ganzen Käse in den Papierkorb werfen, symbolisch natürlich nur, und/oder sich mit der AG UMWANDLUNG in Verbindung setzen.

Auf einer Hausversammlung würde ihnen dann sehr schnell erklärt werden: daß diese „Baubeschreibung" möglicherweise nicht ohne literarischen Wert ist, daß sie vielleicht die Funktion eines Auszugsstimulans in vorzüglicher Weise zu erfüllen geeignet ist, daß sie aber jeglicher mietrechtlichen Relevanz entbehrt. Hier werden noch nicht einmal ernsthafte Absichten kund getan.

Wozu also das ganze Horrorszenario?

Teilweise wurde die Frage schon beantwortet. Tatsächlich lassen sich Mieter immer wieder einschüchtern und ziehen aus. Wir können an dieser Stelle nur ganz eindringlich erklären, das ist vollkommen unnötig. In dem Hinweis auf die Bereitschaft zu einem persönlichen Gespräch ist aber darüber hinaus der eigentliche Grund für die Panikmache versteckt. Die Mieter sollen sich möglichst schnell auf eine Modernisierungsvereinbarung einlassen. Sie sollen - weichgeklopft - vorschnell auf ihre gesetzlichen Rechte verzichten und sich mit dem Vermieter „einigen". Diese Einigung geht auf jeden Fall zu ihren Lasten. Der ganz normale Gang ist, auf eine Modernisierungsankündigung zu warten, sie der Form und dem Grunde nach durch einen Anwalt in der Beratung überprüfen zu lassen und sich auf einer Hausversammlung unter Ausschluß von Vermieter und Verwalter mit den anderen Mietern über ein gemeinsames Vorgehen zu beraten. Die AG Umwandlung ist immer bereit - nach Maßgabe ihrer Möglichkeit selbstredend - mit einem Anwalt die erforderliche Hilfestellung zu leisten. Als eine kleine Unterstützung vorab veröffentlichen wir die überarbeitete Fassung des BMG-Infoblatts „Modernisierung" (S.9 - 12).

Sich nicht in Panik versetzen lassen und der Gang zur Beratungsstelle sind die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Entsorgung der Profitinteressen des Erwerbers durch die Mieter.

Und darum geht's doch, oder?

AG UMWANDLUNG



Der Wöhlertgarten wird Genossenschaft

Die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) hat allein 1998 hunderte Mietwohnungen an Spekulanten verkauft. Ein Teil dieser Wohnungen befindet sich im „Wöhlertgarten" in Mitte. Den Zuschlag hat in diesem Fall die Immobilien Bau Contor Duisburg (IBC) bekommen. Von der vom Senat geforderten mieternahen Privatisierung keine Spur (s. ME 271, S. 15, „So nicht, Herr Segin"). Nach Protest der MieterInnen ist der Spekulant getreu dem Motto: „IBC ade!" vom Kaufvertrag zurückgetreten.

Die Immobilienverkäufe der WBM sind in die Kritik geraten. Der Bezirk will sie stoppen. Der Senat will sie untersuchen. Was dabei heraus kommt, kann mit Spannung erwartet werden. Die Geschäftsführung der WBM ist nervös geworden, will wohl die guten Geschäftskontakte mit der IBC nicht weiter durch öffentliche Anteilnahme gefährden. Hat doch die IBC auch nach dem „Wöhlertgarten" noch einige Schnäppchen machen können. Ob der Protest der MieterInnen, die Vorwahlzeit oder auch die schlechten Vermarktungschancen nach Ablauf der Steuerabschreibungsmöglichkeit zum Ende letzten Jahres den Ausschlag für die Rückabwicklung des Kaufvertrages gaben, wird erst weiter unten interessieren.

Den BewohnerInnen des „Wöhlertgartens" ist eine fünfmonatige Frist eingeräumt worden, in der sie entscheiden können, ob sie das Objekt in eigener Regie übernehmen wollen. Die MieterInnen planen dies in Form einer Genossenschaft. Nach den Erfahrungen mit dem gerade vertriebenen Spekulanten, der eine Mieterhöhung auf 12 DM/qm in Aussicht gestellt hat, scheint eine Genossenschaft noch das Modell, daß den MieterInnen die größte Einflußnahme auf ihre zukünftige Wohnsituation bietet. Die Miethöhe nach der notwendigen Sanierung soll letztendlich für alle MieterInnen bezahlbar bleiben, auch wenn sich der Staat aus seiner Verantwortung zurückgezogen hat. Einfluß auf den Mietpreis wird neben den Sanierungsstandards auch der Kaufpreis haben.

Das Land Berlin ist arm! Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind reich an Immobilien. Folgt man nun der Argumentation der WBM, veräußert sie ausschließlich defizitäre Objekte, so auch den „Wöhlertgarten". Das hieße, schon der Verkauf zu einem symbolischen oder politischen Preis an eine MieterInnengenossenschaft würde die WBM entlasten.

Der von der WBM avisierte Kaufpreis, in gleicher Höhe wie beim Verkauf an einen Spekulanten, läßt an Symbolik einiges vermissen. Bestenfalls für jenen Zwischenerwerber, der 1998 die Steuervorteile der Sonder-Afa hätte nutzen können und dadurch in der Lage gewesen wäre, einen Teil der unsanierten Wohnungen zum Preis von modernisierten, also für ca. 3.000 DM/qm, zu verkaufen, wäre der Kaufpreis interessant gewesen. Dieser Versuch ist gescheitert. Der „Wöhlertgarten" ist zu diesen Bedingungen nicht mehr zu verkaufen, somit steht auch der Kaufpreis erneut zur Disposition. Um es noch mal deutlich zu sagen, der von der zukünftigen Genossenschaft zu zahlende Kaufpreis addiert sich zu den notwendigen Sanierungskosten, erschwert die Finanzierung, wirkt sich direkt mietsteigernd aus. Für einen Spekulanten kein Problem, er gibt den Kaufpreis an die späteren Käufer weiter. Hier wären noch einmal die politisch Verantwortlichen gefragt.

Die MieterInnen des „Wöhlertgartens" sind jetzt, nach dem Sieg über die Spekulanten, in der Lage, sich - und das allen Skeptikern zum Trotz - beweisen zu können, daß Wohnen in einer Genossenschaft bezahlbar bleibt.

o.k.



Eigentümer im Wandel der Zeiten

Kaum eine Anlageform scheint so mobil wie die Immobilie. Das mit sicherem volksnahen Gespür formulierte Wesen der kapitalistischen Zirkulation: „Taler, Taler du mußt wandern, von der einen Hand zur andern" beschreibt schon seit langem auch das Schicksal der Grundstücke. Doch gehen die nicht einfach nur von Hand zu Hand, die Hände selbst oder besser die, an denen sie hängen, sind einem rapiden Veränderungsprozeß unterworfen.

Früher, in den 80er Jahren, wurden Modernisierungen häufig durch geschlossene Immobilienfonds abgewickelt. Ein einzelner Initiator wie z.B. Mompers ehemaliger Chef Ellinghaus oder ein Initiatorenkreis, nicht selten durch eine erlauchte adlige Persönlichkeit - Hohenlohe ist szenemäßig noch immer in bester Erinnerung - repräsentiert, verkaufte die Immobilie mit großzügigem Aufschlag einem eigens zu diesem Zwecke von ihm zusammengestellten Anlegerkreis und organisierte dann gegen entsprechend Barem die Verwaltung und Modernisierung des Hauses.

Das war lange Zeit ein Bombengeschäft, für die Initiatoren. Die Anleger - geradezu bilderbuchhaft durch Zahnärzte aus westdeutschen Kleinstädten repräsentiert - wollten Steuern sparen. In der Regel gelang ihnen das, vor allem, wenn die Mieter den Modernisierungsprozeß nicht

ungebührlich behinderten und die Verlustzuweisungen pünktlich steuerwirksam gemacht werden konnten. Dennoch fanden sich viele genötigt, den Sinn der in der Schule vermittelten Mathematikkenntnisse zu hinterfragen, weil sich die in den Prospekten der Initiatoren so verblüffend überzeugend dargestellten Musterrechnungen auf Teufel komm raus nicht in adäquatem Zuwachs des Kontostandes widerspiegeln wollten, eher im Gegenteil. Wurden dann, was sich nicht immer ausschließen ließ, neben den Anleger- auch Bankeninteressen getrübt, konnte es passieren, daß die Initiatoren Grund zu dem stolzen, besonders im verwandten Rotlichtmilieu geschätzten Bekenntnis „ein Mann ohne Knast ist wie ein Baum ohne Ast" erhielten.

Inzwischen ist dieser Verwertertyp einem neuen, einem postmodernen gewichen.

Der zeitgenössische Erwerber, dem auch die nahe Zukunft im nächsten Jahrtausend noch sicher sein dürfte, agiert wesentlich feinsinniger. Er kauft nur um sogleich weiterzuverkaufen. Mit rohem dinglichen Eigentum gibt er sich nur ungern ab. Ja sogar der Kauf, ein schuldrechtliches Rechtsgeschäft, das eh nur Verpflichtungen begründet, ist seltsam entrückt, gleichsam als habe sich eine vis commercialis von materiellem Geschehen befreit und erstrebe unvermittelt im Profite ihre ökonomische Reinkarnation.

Während, ja sogar noch bevor der Vertrag über den Kauf der Immobilie mit dem Alteigentümer - nicht selten einer ehemals kommunalen Wohnungsbaugesellschaft - geschlossen wird, werden die Wohnungen bereits als Eigentumswohnungen angeboten und verkauft. Der Immobilienverwerter erscheint als Eigentümer selbstverständlich noch längst nicht im Grundbuch, die verkauften Wohnungen hingegen werden vertraglich in einen idealen Zustand versetzt, weit entfernt von dem tatsächlichen zum Zeitpunkt der Transaktion.

Der Zwischenerwerber - so die Bezeichnung für diesen sozial wertvollen, ökonomischen Akteur - verpflichtet sich aber in seinen Kaufverträgen nicht nur, dem Käufer, z.B. einem Arzt aus einer westdeutschen Kleinstadt, das Eigentum (das er selbst noch nicht hat) an einer bestimmten Wohnung in gänzlich modernisiertem Zustand zu verschaffen, nein, damit nicht genug, er garantiert, ja garantiert!, eine deutlich über dem aktuellen Standard liegende Mieteinnahme.

Ist doch schön, oder? Eine schäbige, zusammengeschrummte Immobilie wird scheibchen-, stückchenweise in Form von Eigentumswohnungen in picobello modernisiertem und mächtig einträglichem aber erst zukünftigem Zustand weiterverkauft. Der jedoch gegenwärtige Verkaufserlös befähigt dann den Zwischenerwerber, sowohl den Kaufpreis für die Immobilie zu berappen als auch die Modernisierung in Gang setzen zu lassen. Mehr hat er eigentlich nicht zu tun und er könnte, falls diesem Erwerbe nichts dazwischen kommt, den Rest des Tages die freie Marktwirtschaft preisen, wenn, ja wenn nicht noch folgendes dialektische Problem zu lösen wäre:

Mieter könnten sich als Störfaktor erweisen und den ganzen Handel vollkommen durcheinanderbringen, wenn sie ihre gesetzlichen Rechte wahrnehmen. Sie werden aber gebraucht, um die späteren, bereits vertraglich zugesicherten Mieten zu bezahlen. Eine Zwickmühle, in der Tat, und immer noch nicht abschließend vom Haus- und Grundbesitzerverband gelöst.

Könnte eine Zwischenlösung so aussehen: Man versucht die Mieter einzuschüchtern, indem man ihnen als „Baubeschreibungen" getarnte Apokalypsen zukommen läßt, und hofft gleichzeitig, daß man sie damit so mürbe kriegt, daß sie widerstandslos alles mögliche als „Modernisierungsvereinbarungen" unterschreiben?

Soll mitunter sogar klappen! Aber nur mitunter!

AG UMWANDLUNG

 

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