MieterEcho
Nr. 272 - Januar/Februar/März 1999

»Moderniserung« - Tips für MieterInnen

 

Sie haben gehört, daß in Ihrem Haus modernisiert werden soll?

Sie sind vielleicht sogar froh, weil Sie endlich eine Innentoilette, ein Bad oder gar eine Zentralheizung bekommen sollen?

In der Tat sind bei vielen Wohnungen aufgrund ihres schlechten Zustandes und ihrer unzeitgemäßen Ausstattung Instandsetzungen und Modernisierungen überfällig.

Doch leider verkehrt sich der Traum vom „Schöner Wohnen" allzuoft in einen Alptraum von Lärm, Dreck und unbezahlbaren Mieten!

Wir wollen Sie im folgenden darüber informieren, welche Rechte Sie als Mieter/innen haben und worauf Sie unbedingt achten sollten - auch dann, wenn Sie die geplanten Maßnahmen dulden wollen.

Ein einseitiges Geschäft
Modernisierung könnte ein Fortschritt sein - wenn sie von den Wünschen und Möglichkeiten der Mieter/innen bestimmt wäre. Dies ist jedoch oft nicht der Fall - weil die Modernisierung von so manchem Hausbesitzer nur als lukratives Geschäft betrieben wird. Denn die Modernisierungskosten werden den Mieter/-innen über Mieterhöhungen auferlegt.
So bringt Modernisierung zwar zumeist eine höhere Wohnqualität, zugleich aber soziale Unsicherheit, weil die dadurch bedingten höheren Mieten besonders Familienhaushalte oft in einem kaum zu verkraftenden Maße belasten. Vielen Mieter/innen bleibt über kurz oder lang nur noch der Auszug.
Modernisierung verringert auch den preiswerten Wohnungsbestand und hilft damit, das gesamte Mietenniveau unserer Stadt immer weiter nach oben zu treiben. Mit Hilfe von modernisierungsbedingten Mieterhöhungen, deren Richtigkeit nur schwer zu überprüfen ist, kann ein Hausbesitzer die Miete leicht verdoppeln oder gar verdreifachen!
Modernisierung dient überdies häufig der Umwandlungsspekulation, d.h., sie ist oft Vorstufe zur Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Auch dadurch droht die Vertreibung von alteingesessenen Mieter/innen.

Modernisierung oder Instandsetzung?
Es gibt unterschiedliche Arten der Modernisierung: Mancher Hauseigentümer will nur neue Fenster oder eine Zentralheizung einbauen, in anderen Fällen soll das ganze Haus durchgreifend modernisiert werden. Allerdings können sich hinter solchen „Verbesserungen" überfällige Instandsetzungsarbeiten verstecken: Um Instandsetzung handelt es sich, wenn Schäden oder Mängel in der Wohnung oder im Haus beseitigt werden, um die Wohnung wieder in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen - z.B. durch die Reparatur der Öfen, der Wasser- oder Lichtleitungen. Instandsetzung und keinesfalls Modernisierung ist auch das Auswechseln morscher Fenster durch neue Einfachfenster oder der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen isolierverglaste Fenster. Die Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung ist deshalb so wichtig, weil Instandsetzungskosten im Unterschied zu Modernisierungskosten nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden dürfen.

Was ist Modernisierung?
Als Modernisierung bezeichnet das Gesetz Maßnahmen des Vermieters, die entweder den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie und Wasser gelten ebenfalls als Modernisierung. Auch die Schaffung neuen Wohnraums - z.B. ein Dachgeschoßausbau - stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes dar (§ 541b Abs.1 Satz 1 BGB).

Eine Modernisierung muß angekündigt werden
Der Vermieter hat nicht das Recht, nach eigenem Belieben mit Maßnahmen zur Modernisierung zu beginnen. Er ist vielmehr verpflichtet, den Mieter/innen alle Modernisierungsmaßnahmen und ihre Auswirkungen, die sich auf die Wohnung und das Haus beziehen, zwei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen
(§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB).

Was muß die Ankündigung enthalten?
Der Vermieter muß genau aufschlüsseln:

  • welche Arbeiten er durchführen will (Art und Umfang im Detail);
  • wann er mit den Arbeiten beginnen will (genaue Zeitangabe);
  • wie lange die Arbeiten dauern werden;
  • welche Mieterhöhung für jede einzelne Maßnahme zu erwarten ist;
  • ob die Modernisierungsarbeiten öffentlich gefördert werden;
  • ob Sie während der Bauarbeiten in der Wohnung verbleiben können.

Das gilt sowohl für Modernisierungen innerhalb Ihrer Wohnung (z. B. Heizungseinbau) als auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, für die der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will (z. B. Fassadendämmung).
Soll eine Heizung eingebaut werden, muß der Vermieter Ihnen den monatlich zu zahlenden Heizkostenvorschuß mitteilen.
Verzögert sich der Baubeginn oder ändern sich die Umstände der Modernisierung, muß die Mitteilung wiederholt werden.

Modernisierung ohne Ankündigung
Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durch, ohne sie anzukündigen, und duldet der Mieter/die Mieterin diese, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige form- und fristgerechte Modernisierungsankündigung geltend machen.
Eine Ankündigung ist ausnahmsweise dann entbehrlich, wenn die Modernisierung nur mit geringen Einwirkungen auf die Wohnung verbunden ist und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung - max. 5 % der monatlichen Kaltmiete - führt
(Bagatellklausel des § 541b Abs. 2 Satz 4 BGB).

Duldungspflicht und Überlegungsfrist
Erfüllt die Modernisierungsankündigung die genannten Anforderungen, haben Sie ab deren Zugang zwei Monate Zeit, um zu klären, ob Sie die Modernisierung dulden müssen. Denn laut Gesetz sind sie zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, es sei denn, diese bedeuteten für Sie oder Ihre Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte
(§ 541b Abs.1 Satz 1).

Wann müssen Sie eine Modernisierung nicht dulden?
Das Gesetz nennt eine Reihe von Gründen, aus denen Sie eine Modernisierung ablehnen können. Die wichtigsten Ablehnungsgründe zählen wir im folgenden auf:

Sie brauchen eine Modernisierung nicht zu dulden,

  • solange keine wirksame Ankündigung vorliegt,
  • wenn die Maßnahmen kurz vor dem Auszug des Mieters/der Mieterin erfolgen oder wenn im Winter unzumutbare Arbeiten durchgeführt werden sollen (z.B. Auswechslung von Fenstern oder Einbau einer Heizung),
  • wenn Sie (oder ein Familienmitglied) krank,
  • alt, schwanger oder im Examen sind, so daß Schmutz, Lärm oder zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar sind,
  • wenn die Modernisierung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter/innen nicht zu rechtfertigen ist.

Hierzu zählt das Gesetz exemplarisch einige Gründe auf (§ 541 b Abs. 1 BGB):
- Beeinträchtigung durch die vorzunehmenden Arbeiten (wenn Sie z. B. über längere Zeit Bad und Toilette nicht benutzen können),
- die baulichen Folgen der Modernisierung sind Ihnen nicht zuzumuten, z. B. Grundrißveränderungen, Nutzbarkeit der Räume,
- vorausgegangene Verwendungen des Mieters/der Mieterin (Sie haben Ihre Wohnung vor einiger Zeit und mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert),
- die zu erwartende Miethöhe ist deutlich zu hoch, gemessen an Ihren Einkommensverhältnissen.*

Aber: Werden die gemieteten Räume oder sonstige Teile des Gebäudes durch Modernisierung lediglich in einen „allgemein üblichen" Zustand versetzt, können Sie sich nicht darauf berufen, daß die künftige Miete für sie zu hoch sei. Sie müssen dann die Modernisierung trotzdem dulden.

Was heißt „allgemein üblicher Zustand"?
„Allgemein üblich" ist ein Zustand dann, wenn mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen etwa gleichen Alters und innerhalb der gleichen Region diesen Ausstattungsstandard aufweisen.
Als Region sind nach der Rechtsprechung des BGH die Bundesländer aufzufassen, wobei das Gericht offen ließ, ob diese Kriterien auch für die neuen Bundesländer gelten.
Für Westberliner Mieter/innen bedeutet dies, daß sie zukünftig den Badeinbau und den Einbau einer Zentralheizung aus finanziellen Härtegründen allein nicht verhindern können.
Prüfen Sie genau, ob einer der oben genannten Ablehnungsgründe bei Ihnen vorliegt. Bevor Sie sich entscheiden und bevor Sie irgend etwas unterschreiben, sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen!

Gemeinsam auftreten!
Wir empfehlen Ihnen außerdem: Sprechen Sie mit Ihren Nachbarn! Führen Sie gegebenenfalls eine Hausversammlung mit allen betroffenen Mieter/innen durch, denn einheitliches Vorgehen stärkt Ihre Position! Setzen Sie sich mit unserer Geschäftsstelle oder mit unseren Bezirksgruppen in Verbindung - wir helfen, eine solche Mieterversammlung, u. U. mit Teilnahme eines Rechtsanwalts/einer Rechtsanwältin, vorzubereiten.

Was passiert, wenn Sie die Modernisierung nicht dulden?
Haben Sie keine Angst: Eine Kündigung durch den Vermieter zum Zwecke der Modernisierung ist unzulässig!
Und haben Sie keine Sorge: Schadensersatzansprüche, z. B. wegen Verzögerung des Bauablaufs, kann der Vermieter wegen der verweigerten Duldung nicht geltend machen.
Will der Vermieter trotzdem modernisieren, muß er Sie auf Duldung verklagen. Dann entscheidet das Gericht, ob Sie die Modernisierung dulden müssen oder nicht.
Es ist Ihr gutes Recht, es auf einen Prozeß ankommen zu lassen, wenn Sie (nach Beratung) der Meinung sind, die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden zu müssen.

ABER VORSICHT: Lassen Sie auf keinen Fall Handwerker in die Wohnung! Dies könnte als Zustimmung ausgelegt werden. Sie hätten damit die Modernisierungsmaßnahmen nämlich „stillschweigend" geduldet und riskieren dann auch, später die Modernisierungserhöhung zahlen zu müssen!

VORSICHT AUCH vor dem Abschluß von Modernisierungssvereinbarungen! Lassen Sie sich beraten.

Was tun, wenn Ihr Vermieter eigenmächtig handelt?

Maßnahmen innerhalb der Wohnung
Sollte Ihr Vermieter gegen Ihren Willen, bzw. ohne daß Sie auf Duldung verurteilt worden sind, mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnen, können Sie dies - soweit es Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung betrifft - dadurch verhindern, daß Sie den Handwerkern keinen Zutritt zu Ihrer Wohnung gestatten.
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen! Lassen Sie keine Handwerker in die Wohnung!

Maßnahmen außerhalb der Wohnung
Vom Kammergericht wurde entschieden, daß eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 541 b BGB nicht Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist, wenn der Mieter/die Mieterin die Maßnahme duldet. Dies gilt auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung (Wärmedämmaßnahme an der Fassade, Fahrstuhleinbau etc.), sofern der Mieter über Art und Umfang der Maßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet ist. Will der Mieter/die Mieterin eine Außenmaßnahme nicht dulden, so muß er/sie der Maßnahme - angesichts beginnender Bautätigkeiten - nachweisbar widersprechen.

Wenn die Modernisierung geduldet werden muß...

Aufwendungsersatz
Liegen die dargelegten Voraussetzungen vor, müssen Sie die Modernisierung dulden. Sie haben einen Anspruch auf angemessenen Ersatz von Aufwendungen, die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendig wurden - von Abdeckfolien für Ihre Möbel gegen Baustaub bis zur Mietdifferenz zwischen Ihrer alten Miete und einer höheren Miete in einer Umsetzwohnung, falls Sie während der Baumaßnahmen nicht in Ihrer Wohnung bleiben konnten (§ 541 b Abs. 3 BGB).

Mietminderung
Sie haben auch das Recht zur Mietminderung, wenn die Wohnungsnutzung während der Bauarbeiten durch Lärm, Staub, Kälte u. ä. erheblich beeinträchtigt wird (vor einer Mietminderung jedoch unbedingt in die Beratung gehen!).

Mieterhöhung nach Modernisierung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen - oder andere bauliche Änderungen auf Grund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat - durchgeführt, kann er eine Erhönung der Miete verlangen
(§ 3 MHG; § 11 II. BV; § 10 WoBindG; §§ 4 und 6 NMV).

Abzug der Kosten für Instandsetzung vor Mieterhöhung
Durch die Modernisierung erledigen sich oftmals die seit langem überfälligen Instandsetzungsarbeiten.
Kosten der fälligen Instandsetzung muß der Vermieter von den Gesamtkosten der Modernisierung abziehen.
Die Höhe der ersparten Instandsetzungskosten muß der Vermieter nachweisen. Der Mieter/die Mieterin muß die notwendig gewesene Instandsetzung, also die Reparaturbedürftigkeit, in aller Regel möglichst genau darlegen und begründen. Deshalb sollten Sie rechtzeitig vor Durchführung der Modernisierung Beweise sichern (z. B. ausführliche Belegung der Schäden durch Zeugen, Fotos, Kostenvoranschläge u. a.).

Es sei nochmals betont: Für Instandsetzung darf keine Mieterhöhung, d. h. kein Wertverbesserungszuschlag, verlangt werden! Die Mieter/innen haben aufgrund ihrer normalen Mietzahlungen Anspruch auf eine laufend instandgehaltene Wohnung!
Es gibt nur eine Ausnahme: Instandsetzungsmaßnahmen, die infolge von Modernisierungsarbeiten notwendig wurden (z. B. Putzarbeiten oder Malerarbeiten zur Ausbesserung modernisierungsbedingter Schäden), können in den Modernisierungszuschlag einberechnet werden.

Wurden die Fördermittel herausgerechnet?
Bei Modernisierungen mit öffentlichen Mitteln oder sonstigen Finanzierungshilfen sind die sich aus der öffentlichen Förderung/aus Finanzierungshilfen ergebenden Kürzungsbeträge in Abzug zu bringen. Der Umfang der öffentlichen Förderung ist in den jeweils geltenden Berliner Modernisierungsrichtlinien geregelt und dem Mieter/der Mieterin darzulegen.
Diese Richtlinien bestimmen u.a., wie hoch die Anfangsmiete nach Modernisierung sein darf, und regeln die Mieterhöhungsmöglichkeiten der Folgejahre.

Abzug weiterer Kosten vor Mieterhöhung
Neben den Instandsetzungskosten und den Fördermitteln gibt es weitere Kostenbestandteile, die nicht zu einer Mieterhöhung führen dürfen und deshalb ebenfalls vorher abgezogen werden müssen.

Dazu gehören:

  • Mieterleistungen
  • Kapital-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten
  • Überzogener Modernisierungsaufwand, der über die tatsächlich notwendigen Kosten hinausgeht.

Mieterhöhungserklärung
Eine Mieterhöhung bedarf der Schriftform. Sie darf frühestens nach Abschluß der Arbeiten und Vorliegen der Rechnung verlangt werden. Die Modernisierungsmaßnahmen sind einzeln aufzuführen, die entstandenen Kosten auf die Maßnahmen aufzuschlüsseln. Es muß berechnet und erläutert sein, welche Modernisierungskosten für die einzelne Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt.
Wenn sie eine „vorläufige Mieterhöhung" erhalten, sollten Sie auf jeden Fall eine Beratungsstelle aufsuchen.

Wohngeldanspruch?
Die neue Miete nach der Modernisierung wird deutlich höher liegen als Ihre alte Miete. Prüfen Sie daher, ob Sie nicht vielleicht Anspruch auf Wohngeld haben.

Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau
Die Miete darf nach erfolgter Modernisierung entweder nach § 2 MHG bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden oder es dürfen nach § 3 MHG 11 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Der Vermieter darf aber nur nach einer der beiden Methoden die Miete erhöhen.
Da die Umlage der Kosten nach § 3 MHG in der Regel dem Vermieter mehr Gewinn bringt, wird er zumeist 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufschlagen. Denn nach rund neun Jahren hat er seine Aufwendungen über die Umlage wieder hereingeholt, die Mieter/innen aber zahlen immer weiter...
Aber auch, wenn er die Miete nach § 3 MHG erhöht, muß er sich im Rahmen von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) bewegen, wonach die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % unzulässig ist.

Fälligkeit
Die neue Miete ist ab dem Ersten des übernächsten Monats zu zahlen.

Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen im Laufe des Monats August zu. Die erhöhte Miete ist dann ab 1. Oktober zu zahlen.
Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter Ihnen vor der Modernisierung die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10 % nach oben abweicht.

Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben ist Ihnen im Laufe des Monats Februar zugegangen. Die erhöhte Miete wäre normalerweise ab 1. April zu zahlen, sie ist aber aufgrund der sechsmonatigen Fristverlängerung erst am 1. Oktober fällig.
An Zusagen, die der Vermieter bezüglich der zu erwartenden Modernisierungskosten gemacht hat, ist er in der Regel gebunden. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist unzulässig.

Der Modernisierungszuschlag ist, wie schon erwähnt, dauerhaft und muß unbegrenzt gezahlt werden.

Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau

Modernisierung nur mit IBB-Zustimmung
Im sozialen Wohnungsbau wirken sich Modernisierungsmaßnahmen in der Erhöhung der Kostenmiete aus. Voraussetzung dafür ist, daß die Investitionsbank Berlin (IBB) der Modernisierung als Wertverbesserung zugestimmt hat - ohne diese Zustimmung ist die Erhöhung der Miete nicht zulässig. Die IBB muß bei ihrer Entscheidung die zu erwartende Mieterhöhung berücksichtigen. Dem Mieterhöhungsverlangen muß der Vermieter eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einen Auszug daraus oder eine Zusatzberechnung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügen (entspr. § 11 II. BV, § 10 WoBindG, §§ 4 und 6 NMV).

Fälligkeit
Hat der Vermieter eine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung vor dem 15. eines Monats abgegeben, müssen Sie die erhöhte Miete vom Ersten des folgenden Monats an zahlen; hat der Vermieter die Erklärung erst nach dem 15. eines Monats abgegeben, so müssen Sie die Miete erst ab dem Ersten des übernächsten Monats zahlen.

Beispiel 1: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen am 12.8. zu. Die erhöhte Miete ist ab 1.9. zu zahlen.

Beispiel 2: Das Mieterhöhungschreiben geht Ihnen am 23.8. zu. Die erhöhte Miete ist ab dem 1.10. zu zahlen.

Verlangt der Vermieter eine rückwirkende Mieterhöhung, lassen Sie sich unbedingt beraten; nehmen Sie zur Beratung Ihren Mietvertrag mit.

Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?
Eine Mieterhöhung ist in folgenden Fällen ausgeschlossen:
- Sollten Sie einen Staffelmietvertrag abgeschlossen haben, kann der Vermieter während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung die Miete aufgrund von Modernisierungen nicht erhöhen;
- Wegen baulicher Maßnahmen zur Energieeinsparung darf der Vermieter nur dann die Miete erhöhen, wenn die Kosten dieser Maßnahmen in einem angemessenen, wirtschaftlichen Verhältnis zu der dadurch erzielten Energieeinsparung stehen. Eine Wärmedämmung an der Außenfassade ist z. B. auch dann nicht zu dulden, wenn zwar Heizenergie eingespart wird, die Mieterhöhung die Einsparung an Heizkosten aber um mehr als 200 % übersteigt.

Keine Kappungsgrenze mehr in Ost-Berlin und den neuen Bundesländern
Seit dem 1.1.98 gilt die 3 DM-Kappungsgrenze nicht mehr. Bis zum 31.12.97 begrenzte diese noch die Umlage der Kosten aller Modernisierungsmaßnahmen, mit denen nach dem 30.6.95 begonnen und für die bis zum 31.12.97 eine Mieterhöhung erklärt worden war.

Sonderkündigungsrecht
für Mieter/innen bei Modernisierung

Wie schon gesagt, darf der Vermieter nicht zum Zwecke der Modernisierung kündigen. Sie als Mieter/innen haben aber ein Sonderkündigungsrecht, und zwar in folgenden zwei Fällen:
- Nach Zugang der Modernisierungsankündigung haben Sie das Recht, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen (z. B. Ankündigung am 14. Juli: Kündigung bis zum 31. August mit Wirkung zum 30. September).
Die Modernisierungsmaßnahme ist dann bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen (§ 541 b BGB).

- Nach Zugang der Mieterhöhungserklärung haben Sie das Recht, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (z. B. Mieterhöhung ab 1. Juni: Kündigung bis zum 3. Juni mit Wirkung zum 30. August). Kündigen Sie, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 9 MHG).

Kürzere Kündigungsfrist im sozialen Wohnungsbau
Achtung: Im sozialen Wohnungsbau haben Sie eine kürzere Kündigungsfrist. Sie können gemäß § 11 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an Ihre Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats kündigen.
Beispiel: Bei Mieterhöhung ab 1. Juni - Kündigung bis zum 3. Juni mit Wirkung zum 31. Juli. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

 

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