Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Betriebskosten

"Lockvogelangebote": Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen


In unserer Beratungspraxis taucht immer wieder der Fall auf, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Betriebskostenvorauszahlungen so niedrig angesetzt hat, dass die erste Abrechnung mit einer hohen Nachzahlungsforderung endet.

Der Grund für diese Unsitte, die Vorauszahlungen zu niedrig anzusetzen, liegt auf der Hand: Durch die bewusst niedrig gehaltene Betriebskostenvorauszahlung soll der Eindruck einer niedrigen Miete erweckt werden, damit die Mieter/innen den Mietvertrag unterschreiben.

Dieses Vorgehen hat leider Erfolg, weil die meisten Mieter/innen die Miete in ihrer Gesamtheit und nicht getrennt als Grundmiete und Betriebskosten sehen.

 

Zu der Frage, ob der Vermieter so verfahren darf, äußert sich der BGH wie folgt:

Grundsätzlich darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen so niedrig ansetzen wie er will, er kann sogar ganz darauf verzichten. Nur wenn ihm in diesem Zusammenhang eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, können die Mieter/innen die Nachzahlung verweigern bzw. Schadensersatz fordern.

Zu den besonderen Umständen, aus denen sich eine Pflichtverletzung herleiten ließe, erläutert der BGH: "Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen."

Eine Erklärung, warum die Vermieter denn sonst die Nebenkosten so niedrig ansetzen wenn nicht "um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen", bleibt der BGH schuldig.

 

Wir empfehlen Ihnen, die monatlichen Vorauszahlungen selbst zu errechen, unabhängig von den Angaben des zukünftigen Vermieters: Dazu multiplizieren Sie die Größe Ihrer Wohnung in Quadratmetern mit dem Durchschnittspreis für Betriebskosten (circa: € 2,- pro m² im Monat für kalte Betriebskosten und € 1,- pro m² im Monat für Heiz- und Warmwasserkosten).

Genauere Angaben zu den durchschnittlichen Betriebskosten in Berlin finden Sie auf dieser Webseite.


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