MIETRECHT
Urteile
Haftung des Zwangsverwalters für Kaution
Ein Zwangsverwalter ist auch dann zur Erstattung der Kaution an den Mieter verpflichtet, wenn er die Kaution nicht vom Zwangsverwaltungsschuldner (Vermieter) erhalten hat.
AG Mitte, Urteil vom 01.06.2001 - 18 C 29/01 -
Der Mieter hatte dem Vermieter beim Einzug in die Wohnung eine Kaution übergeben. Zwischenzeitlich wurde für das Wohngrundstück die Zwangsverwaltung angeordnet.
Das Mietverhältnis endete durch Kündigung des Mieters, alle
Mietforderungen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses waren
ausgeglichen und die Wohnung wurde ordnungsgemäß an den Zwangsverwalter
zurückgegeben. Der Mieter forderte vom Zwangsverwalter die Herausgabe
der Kaution. Der Zwangsverwalter stellte sich auf den Standpunkt,
er müsse die Kaution nicht herausgeben, da er sie selbst nicht
erhalten habe.
Das Amtsgericht hat der Klage
des Mieters auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben. Es führte
in seiner Begründung aus, dass der Zwangsverwalter gemäß § 152
ZVG für die Zeit der Zwangsverwaltung anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners
(Vermieters) als Partei kraft Amtes in die Vermieterstellung
eintrete. Daraus folge, dass dem Zwangsverwalter alle Rechte
aus dem Mietverhältnis zuständen und er umgekehrt verpflichtet
sei, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich werden, um
das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten
und ordnungsgemäß zu nutzen. Aufgrund der Regelung des § 152
Absatz 2 ZVG sei ein Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter
wirksam, wenn das Grundstück (bzw. die Wohnung) vor der Beschlagnahme
einem Mieter überlassen wurde. Das Amtsgericht wies darauf hin,
dass zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks auch
die Erfüllung vertraglicher oder nachvertraglicher Verpflichtungen
aus dem Mietvertrag gehört. Aus diesem Grunde sei der Zwangsverwalter
verpflichtet, den vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung der
Kaution zu erfüllen.
Bei der Entscheidung kam es nicht darauf
an, ob der Vermieter die Kaution an den Zwangsverwalter übergeben
habe. Die Ansicht des Zwangsverwalters, er sei in analoger Anwendung
des § 572 Satz 2 BGB von der mietvertraglichen Pflicht zur Rückzahlung
der Kaution entbunden, wenn ihm die Kaution nicht ausgehändigt
wurde, ist nach Ansicht des Amtsgerichts unzutreffend. Das Gericht
stellte ausdrücklich klar, dass die Vorschrift des § 572 BGB
im vorliegenden Falle nicht anwendbar sei. Diese Vorschrift,
die dem Wortlaut nach nur bei einem Eigentümerwechsel aufgrund
eines Erwerbsgeschäfts Anwendung findet, schränkt die Haftung
des Erwerbers insoweit ein, als dieser zur Erstattung der Kaution
nur verpflichtet ist, wenn der sie seinerseits vom Veräußerer
erhalten hat. Die direkte Anwendung des § 572 BGB war daher
nach Ansicht des Amtsgerichts schon deshalb ausgeschlossen,
weil mit der Anordnung der Zwangsverwaltung kein Eigentümerwechsel
verbunden sei. Auch eine analoge Anwendung des § 572 BGB kommt
nach Ansicht des Amtsgerichts nicht in Betracht. Eine vergleichbare
Interessenlage bestehe nicht, da es an einem Eigentümerwechsel
fehle.
Sinn und Zweck der §§ 571 ff.
BGB sei der Schutz des Mieters bei der Veräußerung des Grundstückes.
Diesen Schutz schränke § 572 BGB ein, wenn der Erwerber eine
vom Mieter geleistete Sicherheit nicht ausgehändigt bekommen
habe. Das Gericht stellte klar, dass eine extensive (das heißt
über den Wortlaut des § 572 BGB hinausgehende) Auslegung vom
Sinn und Zweck der den Mieter schützenden Vorschrift nicht gedeckt
sei. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck
des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Die Anordnung der Zwangsverwaltung
habe den Zweck, die Befriedigung der titulierten Gläubigeransprüche
aus den Erträgen des Grundstückes zu erlangen. Dabei achte das
ZVG die besondere soziale Situation der Mieter, die gegenüber
anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners privilegiert
würden. Die Besserstellung des Mieters gegenüber den Zwangsverwaltungsgläubigern
sei dem ZVG daher nicht fremd, sondern sogar üblich. So müssten
es die Zwangsverwaltungsgläubiger z.B. hinnehmen, dass der Verwalter
im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung aufgrund der mietvertraglichen
Verpflichtungen Mieteinnahmen nicht an die Gläubiger auszahlt,
sondern zur Durchführung des Mietverhältnisses verwendet. Insbesondere
sei der Zwangsverwalter zum Beispiel verpflichtet, nach einer
Betriebskostenabrechnung etwaige Guthaben auch dann an den Mieter
auszuzahlen, wenn die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
noch an den Zwangsverwaltungsschuldner (Vermieter) geflossen
sind. Das Gericht verurteilte den Zwangsverwalter zur Rückzahlung
der Kaution an den Mieter.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Benjamin Raabe
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 287
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