Mietrecht
Urteile
Mietpreisbremse und Auskunftsanspruch des Mieters
BGH Urteil vom 12.07.2023 – AZ VIII ZR 8/22 –
Die Mieter einer im Dezember 2016 angemieteten Wohnung rügten im Jahr 2020 einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten von der Vermieterin Auskunft darüber, ob innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, aufgrund derer eine Überschreitung der ortsüblichen Miete gerechtfertigt wäre. Da der Vermieter die Auskunft nicht erteilte, klagten sie und waren beim Amtsgericht erfolgreich.
Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht Berlin (Zivilkammer 63) die Auskunftsklage mit der Begründung abgelehnt, dass der entsprechende Anspruch auf Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB verjährt sei. Der Auskunftsanspruch entstehe nämlich mit Abschluss des Mietvertrages, sodass die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist Ende 2016 zu laufen begonnen habe und somit die Verjährung am 31. Dezember 2019 eingetreten sei.
Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht und hob das Urteil des Landgerichts auf. Es handele sich bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB um einen „sogenannten verhaltenen Anspruch“. Die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch habe daher hier erst mit der Geltendmachung des Anspruchs durch die Mieter im Jahr 2020 zu laufen begonnen. Folglich sei die Verjährungsfrist bei Erhebung der Klage im gleichen Jahr noch nicht abgelaufen gewesen. Entstehen würde ein solcher verhaltener Anspruch erst, wenn dieser von dem Anspruchsinhaber im Wege der Klage geltend gemacht werden könne. Voraussetzung dafür sei die Fälligkeit, die erst eintreten könne, wenn der Vermieter auf entsprechende Aufforderung und Fristsetzung des Mieters mit der Erteilung der Auskunft in Verzug gekommen ist. Das ergäbe sich hier aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter (erst) auf Verlangen des Mieters zur Auskunftserteilung verpflichtet ist. Der Bundesgerichtshof stellte außerdem klar, dass der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB den Rückzahlungsanspruch des Mieters ergänze, um diesem eine Einschätzung des Prozessrisikos zu ermöglichen. Der Mieter sei aber keineswegs gezwungen, vor seiner Rückzahlungsforderung zunächst die Auskunft des Vermieters, ob Ausnahmetatbestände in Bezug auf die Mietpreisbremse vorliegen, einzuholen und gegebenenfalls zu erzwingen. Für diese trägt letztlich der Vermieter die Beweislast.
Anmerkung: siehe hierzu auch die Urteile des BGH, ebenfalls vom 12. Juli 2023:
- BGH VIII ZR 375/21 (Aufhebung der Entscheidung des LG Berlin – Zivilkammer 65)
Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. - BGH VIII ZR 125/22 (Aufhebung der Entscheidung des LG Berlin – Zivilkammer 67)
Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.
