Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten insbesondere die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbstvorformulierte Klauseln mehrmals (nach der Rechtsprechung reicht der erste Versuch schon manchmal aus, wenn der Verwender die Formulierung noch öfter verwenden will – ansonsten genügen dreimal) verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als AGB und unterliegen deshalb dem Verbraucherschutz (§§ 305 bis 310 BGB). Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders, also die Mieter/innen, unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Individualvereinbarungen gelten als zwischen den Parteien ausgehandelt (also genau erörtert und von beiden Seiten übereinstimmend akzeptiert) – in Wahrheit sind sie es aber oftmals nicht. Der Vermieter hat bei der Vertragsanbahnung ja meist eine viel stärkere Position – er hat das gewünschte Gut (die Wohnung) und häufig gibt es mehr als einen Wohnungsinteressenten. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung also weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter/innen vertragliche Verpflichtungen aufzubürden.

Die Folge dessen, dass man Individualvereinbarungen als zwischen den Vertragsparteinen ausgehandelt ansieht, ist, dass an sie nicht so strenge Anforderungen gestellt werden wie an Formularklauseln. Eine Formularklausel, also eine AGB, ist schon dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Individualvereinbarung dagegen erst dann, wenn sie gegen zwingende Gesetze verstößt oder sittenwidrig ist. Es liegt auf der Hand, dass folglich eher die AGB als unwirksam angesehen wird, als eine Individualvereinbarung. Demzufolge wird ein Vermieter, wenn er von den (mieterfreundlichen) Regelungen des BGB abweichen will, sich hierbei mit Individualvereinbarungen zu helfen versuchen als mit Formularklauseln. Folglich stellen Individualvereinbarungen für die Mieter/innen eine Gefahr dar.

Im Mietvertragsformular finden sich Individualvereinbarungen zumeist unter "sonstige Vereinbarungen". Aber auch in Übergabe- und Abnahmeprotokollen. Deswegen mahnen wir zur Vorsicht beim Unterzeichnen. Im Zweifel empfehlen wir, den Vertrag / das Protokoll vorm Unterzeichnen juristisch überprüfen zu lassen. Diesen Service bieten wir Ihnen in unseren Beratungsstellen.