Ausschlussfrist
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen und den Mieter/innen zukommen lassen. Nach § 556 Abs. 3 BGB endet diese Frist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum 01.01.2008 bis 31.12.2008 muss den Mieter/innen spätestens am 31.12.2009 zugehen.
Lässt der Vermieter dies unberücksichtigt und legt er eine Abrechnung zu spät vor, so gilt grundsätzlich Folgendes: Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachzahlung, so müssen Mieter/innen diesen Betrag nicht zahlen. Dies ist eine Sanktion gegen den Vermieter, damit er das nächste Mal die Frist berücksichtigt.
Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter/innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter/innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.
Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht - das ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Beispiel: Vermieter bekommt erst nach Ablauf der Ausschlussfrist den Grundsteuerbescheid vom Finanzamt, was ihn an der Erstellung einer rechtzeitigen Abrechnung hindert.
Dann muss der Vermieter die Abrechnung aber spätestens 3 Monate nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen – anderenfalls gelten wieder die oben dargestellten Grundsätze.
Was können Mieter/innen tun, wenn der Vermieter die Ausschlussfrist ergebnislos vorbeiziehen lässt, die Mieter/innen aber auf die Abrechnung warten (weil sie beispielsweise ein Guthaben erwarten)? Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise macht der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend, das bedeutet, dass er die zurückbehaltenen Vorauszahlungen leisten muss, sobald der Vermieter ihm die Abrechnung vorgelegt hat. Zum anderen kann der Mieter seinen Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen. Wir beraten Sie hierzu gerne in einer unserer Beratungsstellen!
